«Повышая доступность ипотеки, мы повышаем доступность жилья»

Счетная палата (СП) констатировала невыполнение показателей программы «Жилье для российской семьи», в рамках которой предполагалось построить 25 млн кв. м жилья стоимостью не дороже 35 тыс. рублей за 1 кв. м для 463 тыс. семей. Виновниками провала аудиторы назвали Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В СП сочли, что ведомства не приняли всех необходимых мер для реализации программы, хотя нарушений и не было найдено. Кроме того, по результатам проверки выяснилось, что в срок был не завершен еще ряд программ, а также сокращена выдача льготных кредитов. Глава АИЖК Александр Плутник в эксклюзивном интервью корреспонденту «Известий» Павлу Чернышову объяснил, почему от «Жилья для российской семьи» нужно было отказаться, и рассказал, как субсидирование ипотеки стало самой успешной антикризисной программой.

— Счетная палата в ходе проверки выявила, что программа «Жилье для российской семьи» не была реализована. Почему так вышло?

— К программе «Жилье для российской семьи» подошли как к новой программе, которую можно реализовать без бюджетного ресурса. Предполагалось использовать иные механизмы — например, льготное кредитование застройщиков, которые смогут привлекать средства для строительства жилья и коммунальной инфраструктуры. В 2013 году планировалось, что АИЖК будут предоставлены несколько кредитных линий ВЭБа, а также средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций общим объемом около 70–100 млрд рублей. На эти деньги планировалось построить коммунальную инфраструктуру для удешевления строительства 25 млн кв. м жилья. Минстрой России действовал очень оперативно, программу быстро прописали, заключили соглашения с субъектами РФ. В начале 2014 года программа еще казалась выполнимой, но затем экономическая ситуация изменилась. Стоимость банковских кредитов для застройщиков превышала 20%, средние ставки по ипотеке находились на уровне 16%. Для граждан и застройщиков кредиты оказались недоступными. Тем более по условиям программы застройщики должны были продавать жилье на 20% ниже рыночных цен. В силу объективных причин программа лишилась всех потенциальных преимуществ. С учетом экономической ситуации средства компенсационных фондов СРО выделены не были. Каждое изменение своевременно фиксировалось в постановлении 404 (постановление правительства «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи». — «Известия»). Субъекты и министерство были в постоянном диалоге и понимали, что в таких условиях программу выполнить нельзя, и обсуждали иные механизмы поддержки жилищной сферы. Здесь нет сенсации. Для рынка то, что от программы решили отказаться, давно не новость.

— Что же было сделано взамен?

— По поручению президента РФ правительство приняло решение реализовать программу субсидирования ипотечных ставок, которая, по мнению экспертов и представителей профессионального сообщества, стала самой успешной антикризисной мерой. Благодаря тому, что все удалось оперативно скорректировать, было построено и продано 25,7 млн кв. м жилья (это больше, чем планировалось ввести по программе «Жилье для российской семьи»). Обеспечили спрос на строящееся жилье и сохранили рабочие места в компаниях строительного сектора, а 513 тыс. семей купили квартиры. За счет этого удалось выйти на целевые показатели, которые были заложены в «Жилье для российской семьи», и даже их превзойти. Из-за финансового кризиса в 2014 году рынок просел, но благодаря оперативно принятым мерам падение было гораздо меньше, чем в 2009-м. Тогда объемы кредитов снизились до 152 млрд рублей, а в 2014-м их сохранили на уровне 1,7 трлн рублей. В этом году мы ожидаем, что ипотечных кредитов будет выдано на 1,8 трлн рублей и более миллиона семей улучшат свои жилищные условия при помощи ипотеки.

— Но почему при этом программу формально сохранили, если было очевидно, что она уже не сработает?

— В ряде субъектов некоторые застройщики начали работу по этой программе, и, чтобы никого не обманывать, было принято решение ее не отменять, пока они не завершат строительство. В случае если они действительно выполняют все условия программы и продают жилье на 20% ниже рынка, мы предоставим финансирование на выкуп инфраструктуры. Объемы там совсем небольшие — в общей сложности введется в районе 1 млн кв. м жилья.

— У Счетной палаты был еще ряд замечаний. Например, заявлено, что с 2014 по 2016 год в три раза сократился объем выкупа закладных по ипотечным кредитам, выданным социально-приоритетным категориям населения.

— По мере снижения уровня процентных ставок по ипотечным кредитам c пиковых значений уровня 15–16% в начале 2015 года снижался и интерес заемщиков к льготным программам агентства. Сегодня условия кредитования в крупнейших российских банках, одинаковые для всех категорий заемщиков, сопоставимы с программами АИЖК.

Важно понимать, что наша цель — не конкурировать с банками, предлагая демпинговые условия. Наш основной фокус  — поддержка ипотечного кредитования в целом за счет развития рынка бестраншевых ипотечных ценных бумаг, внедрения электронной закладной, повышения прозрачности рынка и стандартов раскрытия информации. В конечном итоге всё это ведет к росту конкуренции и дополнительному снижению ставок для всех заемщиков.

— Какими будут дальнейшие действия АИЖК? В результатах проверки Счетной палаты сказано, что стратегия АИЖК до 2020 года не соответствует Стратегии развития ипотечного жилищного кредитного кредитования. Как считаете, почему?

— Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования разрабатывалась в 2014 году. С тех пор и рынок ипотечного кредитования, и агентство претерпели значительные изменения — вступил в силу 225-ФЗ (закон «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 13 июля 2015 года, в соответствии с которым на базе АИЖК и его дочерних структур создан единый институт развития в жилищной сфере. — «Известия»), определивший функции и задачи единого института развития в жилищной сфере, изменилось регулирование Банка России, изменилась среда в целом. Сегодня у экспертов есть серьезные сомнения в ряде положений стратегии. С Минстроем России и экспертным сообществом мы сейчас проводим обсуждения этих позиций и по итогам подготовим и направим свои предложения в правительство. Наши основные цели — развитие ипотеки, создание рынка арендного жилья и вовлечение земель в оборот. Главная задача — создать рыночный механизм, который будет функционировать так, чтобы не требовалось никаких вливаний из бюджета, чтобы он работал сам. Надо не ломать рынок, выдавая кредиты ниже существующих ставок, а обеспечить условия, при которых все банки будут выдавать кредиты по доступным ставкам. Сейчас цены на жилье не растут, реальные доходы восстанавливаются, ставки снижаются. Нам удалось создать механизм, который будет повышать доступность ипотечного кредитования, а это значит — повышать доступность жилья.

— Что делается для того, чтобы рынок ипотеки продолжал развиваться?

— Создается вторичный рынок ипотеки — рынок ипотечных ценных бумаг. Ипотечный рынок должен быть двухуровневым. На первичном рынке выдаются кредиты — сейчас банки удерживают их на своем балансе до погашения, что ограничивает развитие сектора, создает для банков дефицит ресурсов и капитала. Наша роль — развитие рынка ипотечных ценных бумаг, платежи по которым обеспечены ипотечными закладными. За счет этого банк может рефинансировать портфель закладных, быстро привлечь деньги, увеличить объем кредитов и снизить ставки. Совместно с Банком России мы смогли отстроить этот механизм, в 2017 году объем выпуска таких бумаг должен составить 100–150 млрд рублей — это дополнительные ресурсы для рынка ипотеки. Помимо этого, идет работа, чтобы ускорить и упростить выдачу кредитов за счет перехода на электронный документооборот. Это упростит банкам принятие решений и снизит издержки, что также повлияет на уровень ставок.

— Какие перспективы у рынка коммерческой аренды жилья?

— Уровень развития рынка арендного жилья в крупнейших мегаполисах — один из важнейших факторов профессиональной мобильности населения во всем мире. В 2016 году в соответствии с поручением Владимира Путина по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности мы приступили к реализации программы развития арендного жилья с чистого листа. Наша задача — создать качественный продукт и новые стандарты сервиса для арендаторов. Только за 2016 год объем инвестиций в 15 раз превысил показатели 2014–2015 годов, а до 2020 года мы планируем направить на эти цели около 100 млрд рублей. Но это только начало. Мы должны упаковать арендное жилье в финансовый продукт, так называемые коллективные инвестиции, доступный и привлекательный для частных инвесторов. Конечно, порой эти амбициозные планы вызывают скепсис и непонимание. Все говорили, что это никогда не заработает. Так всегда бывает, когда появляются новые идеи. Сначала люди не понимают, не верят, а потом начинают сами активно ими пользоваться. Когда Илон Маск разрабатывал «Теслу», все смеялись, казалось диким сделать машину на батарейках, а сейчас те же люди считают это лучшим продуктом и ждут грузовики и автобусы. Чтобы всё заработало, нам важно дать качественный продукт и создать рыночные механизмы его развития. Тогда участники рынка сами, без государственной поддержки, пойдут в этот сегмент. Сейчас мы только закладываем основы — в этом году будет представлен первый проект, который позволит увидеть, что такое современное качественное арендное жилье.