Расселение хрущевок может увеличить количество москвичей на 5 млн
Москва вступает в эпоху реновации жилфонда. В городе снесут 7934 хрущевки, или 25 млн кв. м морально устаревшего жилья, а 1,6 млн человек переселят в современные дома. Это предусматривает внесенный в Госдуму законопроект, регулирующий вопросы сноса пятиэтажек и переселения москвичей. В новое жилье, построенное на месте хрущевок, по расчетам экспертов, въедет как минимум еще 5 млн человек. «Известия» разбирались, как изменит облик города массовое переселение.
В программу реновации жилищного фонда попали все пятиэтажки Москвы. В основном это дома, построенные с начала 1950-х до 1972 года вне зависимости от того, из каких материалов они возведены, — блоков, панелей или кирпича. В целом на реализацию проекта реновации, по данным мэрии, потребуется не менее 3,5 трлн рублей. При финансовой оценке проекта учитывалась не только цена новых многоквартирных домов, но и социальных объектов, парковок, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также благоустройства. Для сравнения, заявленная доходная часть столичного бюджета на 2017 год — 1,6 трлн рублей.
Хрущевки будут сносить кварталами, а на их месте будут возводиться новые многоэтажные строения. Точный перечень домов под снос пока неизвестен. Как сказал «Известиям» депутат Мосгордумы Андрей Клычков, по закону «его должна будет утвердить исполнительная власть», то есть мэрия.
В Москве, по словам Андрея Клычкова, скорее всего, нет аварийных хрущевок. В 2009 году Мосжилинспекция проводила инвентаризацию пятиэтажек так называемых несносимых серий, которая показала, что московские хрущевки нельзя назвать ни ветхими, ни аварийными. Их признали пригодными к проживанию. В последние годы москвичи, конечно, жаловались на качество домов, но депутат не мог вспомнить случая, чтобы хрущевку признали непригодной для жилья.
— В Москве, помимо хрущевок, есть четырехэтажные дома тех же годов постройки и даже бараки — по всем этим домам тоже есть вопросы, — рассказал «Известиям» Андрей Клычков. — Кирпичные четырехэтажки так называемого сталинского домостроения люди воспринимают как качественное жилье, так как там метровые стены и потолки выше 3 м. Но, скорее всего, они попадут в перечень домов под снос, поскольку стоят в кварталах, где есть хрущевки. А внесенный в Госдуму законопроект о реновации предполагает снос и таких домов.
О том, как будет выглядеть стройка века, можно говорить пока только в общих чертах.
— За счет города будет осуществляться строительство стартовых домов, куда переселят первых жителей из сносимых хрущевок, — рассказал «Известиям» президент НИУ Московский государственный строительный университет, депутат Мосгордумы Валерий Теличенко. — Возможно, город возьмет на себя перенос инженерных коммуникаций. Но в общем программа реновации — это большой инвестиционный проект. Остальные расходы возьмут на себя строительные компании, банки, инвестиционные фонды. Город не сможет самостоятельно реализовать такую масштабную программу. Она изначально рассчитана на привлечение внешних инвестиций.
По словам Валерия Теличенко, новые районы не будут похожи друг на друга. Слова «типовой проект» не означают, что новые дома будут, как хрущевки, повторять друг друга.
— Для каждого района будет выбрана своя оригинальная архитектурная концепция, — отметил Валерий Теличенко.
А по данным Андрея Клычкова, на месте хрущевок, скорее всего, будут строить дома высотой 17–25 этажей.
Выселят за 60 дней
Жителей хрущевок сейчас больше интересует порядок переселения, а не красоты будущих фасадов. Во внесенном в Госдуму законопроекте о реновации жилищного фонда Москвы есть несколько пунктов, которые серьезно изменят правила переселения в столице.
В частности, выселяемому из хрущевки москвичу будут давать 60 дней на принятие решения, после чего начнут процедуру выселения через суд. Причем происходить это будет с «прекращением права собственности на указанное жилое помещение». Переселение будет осуществляться в том же и смежных районах. То есть — не очень близко. Жителей ЦАО, а также Зеленограда и «новой Москвы» смогут переселять в рамках округа. Причем судебные претензии можно будет предъявлять лишь по поводу равнозначности предоставленной квартиры.
По словам адвоката Олега Сухова, специализирующегося на жилищных спорах, сам срок в 60 дней говорит о том, что «власти хотят осуществить реализацию проекта по сносу пятиэтажек в Москве как можно быстрее».
— Судебные процессы, инициированные теми, кто не согласится с предложенными вариантами квартир, конечно, будут, — рассказал «Известиям» Олег Сухов. — Однако вряд ли их будет много, поскольку решение вопроса в судебном порядке вовсе не дает гарантий положительного результата. Судебные процессы по данной категории дел будут проводиться в минимальные сроки, то есть по времени будут занимать не больше двух месяцев. А судьям будет дана установка на быстрое разрешение споров, относящихся к реализации программы.
Не повезет и бизнесменам. Собственникам нежилых помещений (например, магазинов) тоже предоставят равнозначные площади, но уже в пределах не района, а города. Такой переезд может обанкротить многих мелких предпринимателей.
Закон Госдума, скорее всего, примет. 14 марта законопроект по сносу пятиэтажек в Москве вошел в рассылку для депутатов, то есть на ознакомление и сбор отзывов им остался месяц. Дальше — голосование.
Тогда же лидер «Справедливой России» Сергей Миронов заявил, что партия в целом поддерживает идею, но к законопроекту есть несколько вопросов. Он обратил внимание на то, что в документе очень много отсылок к будущим постановлениям и решениям правительства Москвы. То есть подробности регулирования ключевых вопросов — таких как расселение людей и обеспечение нормативными актами дальнейшего строительства — остаются пока под вопросом.
Депутат Госдумы от КПРФ Александр Ющенко рассказал «Известиям», что «закон во фракции активно обсуждается, формируется позиция». Член думской комиссии по государственному строительству и законодательству депутат думской фракции ЛДПР Сергей Иванов заявил «Известиям», что «Дума поддержит закон, так как его одобрил президент».
Поскольку альтернативного законопроекта не предвидится, эксперты уверены, без судебных разбирательств не обойдется.
— Предыдущий опыт сноса хрущевок показал, что около 3% москвичей выселили через суд, — отметил Андрей Клычков. — Людей, которые не захотят переезжать, будет значительно больше — около 20–30%. Их не устраивает качество возводимого жилья, социальная и городская инфраструктура. Да и просто они не хотят лишаться налаженного быта.
Ситуация может серьезно усугубиться, если хрущевки вдруг начнут признавать ветхими или аварийными. В таком случае существующее законодательство позволяет расселять людей на всей территории столицы, включая «новую Москву».
Дополнительные 2 млн машин
Есть еще одна проблема. Строительство высотных домов на месте пятиэтажек может привести к обострению транспортной и социальной ситуации. По данным Андрея Клычкова, коэффициент переселения, при котором застройщику выгодно сносить дома, равняется 2,4–4. Зная его, можно подсчитать, как вырастет население после реновации. Для этого надо умножить 1,6 млн переселяемых на коэффициент. При коэффициенте, равном 3, Москва получит дополнительно еще 4,8 млн жителей. Для них надо будет строить детсады, школы, больницы и поликлиники.
— А еще добавится 1,5–2 млн машин, — рассказал Андрей Клычков. — И все усилия по модернизации транспортной инфраструктуры последних лет окажутся напрасными.
Транспортные проблемы грозят районам, где расположено больше всего хрущевок, — это Зюзино, Марьина Роща, Бескудниковский, Останкинский, Кузьминки, Капотня, Царицыно, Измайлово, Марфино, Силино, Нижегородский и ряд других.
В то же время столичный депутат Валерий Теличенко уверен, что транспортного коллапса не будет. При проектировании обновленных районов, утверждает он, все работы начнутся с пересмотра существующей дорожной сети. Мощностей, генерирующих тепло и электроэнергию для новостроек, Москве тоже хватит. Один из самых серьезных вопросов, которые придется решить, — замена инженерных сетей. По словам депутата, инвесторы заинтересованы в том, чтобы «инженерные коммуникации сделал город, исходя из своих возможностей и полномочий».
Пятиэтажки начали снимать с продажи
Точно неизвестно, как скажется на рынке недвижимости массовый ввод в эксплуатацию жилья через несколько лет, но новость о программе реновации пока не повлияла на стоимость хрущевок. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в пятиэтажных домах из блока, панели и кирпича в среднем по Москве квадратный метр стоит 158 тыс., 153,3 тыс. и 171,2 тыс. рублей соответственно.
За последние два года цены на квартиры в этих домах упали. Причем серьезнее всего снизилась стоимость квадратных метров в панельных строениях — минус 12,7% от цены марта 2015 года. Блочные дома за тот же период потеряли в цене 11,2 %. Кирпичные — 9,9%. Причина удешевления хрущевок — кризис.
— Во второй половине февраля, когда появилась новость о сносе, мы зафиксировали кратковременный всплеск активности — в эти дни количество звонков увеличилось примерно на 25%, — рассказал «Известиям» директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Тема волновала как потенциальных покупателей, так и продавцов. Но всплеск быстро пошел на спад. Объяснить его можно кратковременной реакцией потребителей, интересующихся этим, но сталкивающихся с дефицитом информации. Речь здесь идет исключительно о спросе потенциальном, я бы даже сказал, виртуальном, не более того.
— Когда в Госдуму был внесен законопроект о реновации, люди сразу отреагировали: покупатели по-прежнему не очень активны, а вот продавцы с начала недели начали снимать объекты с продаж, — рассказал «Известиям» управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. — Все они хотят новое жилье. Истерики нет, но тенденция обозначилась. По заявлениям властей, для собственников будет сохранен жилой метраж и количество комнат, но кухни, санузлы, коридоры будут более просторными и современными. Это весьма привлекательно для собственников.
Но тем не менее аналитики агентства «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что программа реновации не окажет значительного влияния на столичный рынок жилья — ни на уровень цен, ни на структуру предложения. По словам экспертов, в настоящее время отдельные собственники пытаются поднять стоимость квартир в хрущевках на 10%. Однако при нынешней конъюнктуре рынка эти попытки не заканчиваются реальными сделками из-за низкой платежеспособности населения и обширного выбора нового жилья по демократичным ценам.
