Московская недвижимость: дешевле не будет

Эксперты уверены, что кризис на рынке недвижимости закончился. Дно пройдено еще в прошлом году, а в среднесрочной перспективе цены снова начнут расти. Московская недвижимость уже давно не стоила так дешево: застройщики выбрасывают на рынок новые масштабные объекты по демпинговым ценам, а владельцы «вторички» всё еще готовы на серьезные дисконты.

Участники рынка недвижимости считают, что самое тяжелое время уже позади: кризис почти закончился, а продажи активизировались. Официальная статистика это подтверждает. По данным управления Росреестра по Москве, за девять месяцев 2016 года зарегистрировано 90,9 тыс. переходов прав собственности на квартиры (в прошлом году регистраторы зафиксировали 80,4 тыс. переходов прав). По новостройкам — настоящий аншлаг по сравнению с 2015 годом: за три квартала 2016-го квартирами в строящихся домах обзавелись 23,5 тыс. семей (в 2015-м — лишь 13,8 тыс.). Число тех, кто рискнул взять недвижимость в ипотеку, также увеличилось: 31,5 тыс. ипотечных договоров против 23,6 тыс. в прошлом году.

Цена новостроек пошла вверх

Средневзвешенная цена московских новостроек демонстрирует рост. По данным «Миэль-Новостройки», в первом полугодии 2015 года этот показатель составлял 204,2 тыс. рублей за квадратный метр, а ко второму достиг минимального значения: всего 193,5 тыс. рублей. «Рост начался в 2016 году: по итогам первого полугодия средневзвешенная цена составила 195,9 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, дно кризиса было пройдено в конце 2015-го», — констатирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, падение цен в течение 2015 года без учета дисконтов, которые предоставлялись застройщиками, составило 10,5%, а сейчас средневзвешенная цена на 3% ниже, чем в первом полугодии 2014-го.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», уточняет, что в минувшем июне средняя цена квадратного метра впервые за год показала рост и с тех пор продолжает увеличиваться. Но при этом пошел в рост и объем предложения: с начала года число новых лотов увеличилось на 22,9%, поэтому стремительного удорожания квадратного метра ждать не стоит. «В ближайшие полгода среднемесячный прирост стоимости квадратного метра на первичном рынке будет в пределах 1–1,5%», — прогнозирует Мария Литинецкая.

По словам Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», в последние три-четыре месяца на первичном рынке ни размер дисконта, ни количество бонусных акций для привлечения покупателей ощутимо не изменились, что говорит об определенной стабильности средневзвешенной цены. «Из этого следует, что дно кризиса мы прошли, и в обозримом будущем возможен рост цен», — резюмирует эксперт.

Если говорить о минимальных значениях лотов, то в «старых» границах Москвы (без учета Зеленограда) самая бюджетная квартира предлагается сейчас в микрорайоне «Северный» — студия площадью 27,3 кв. м за 2,7 млн рублей. По минимальной цене квадратного метра первенство держит проект «Царицыно-2» (74,5 тыс. рублей при покупке двухкомнатной квартиры), а на втором месте — ЖК «Мир Митино» (86 тыс. рублей за квадратный метр при приобретении трехкомнатной квартиры площадью более 75 кв. м).

«Вторичка»: 82% квартир продаются с дисконтом

В течение последнего года цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы снижались, хотя и очень плавно. В минувшем сентябре, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена квадратного метра составляла 184 199 рублей против 190 053 рублей в сентябре 2015 года. «Однако это постепенное «сползание» цены вниз не очень заметно, так как рынок видит не цену реализации объекта, а стоимость предложения, которая практически не меняется. Сегодня сделки с дисконтом на вторичном рынке жилья Москвы происходят в 82% случаев, в результате снижение среднего уровня продажных цен за год по итогам сентября составило не менее 10%», — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

По его мнению, если ценовое дно на вторичном рынке еще не пройдено, то находится совсем рядом. Поэтому дешеветь галопирующими темпами недвижимость не будет, хотя дополнительное снижение цены в результате торга возможно. Ожидать роста цен в ближайшее время также не следует — об этом свидетельствует сформировавшийся на вторичном рынке жилья «синдром разочарованного продавца»: многие собственники, не согласные на дисконт, откладывают сделку в надежде, что в будущем ситуация изменится.

Эксперты отмечают, что в сентябре самым бюджетным предложением на вторичном рынке жилья в пределах МКАД стала «однушка»-студия общей площадью 20 кв. м на первом этаже 14-этажного панельного дома на улице Братеевской (ст. м. «Борисово»). Стоимость данного лота равна 3,1 млн рублей. По данным компании «НДВ-Недвижимость», порядка 60% сделок на вторичном рынке в настоящий момент проходит с привлечением ипотечных средств, а разница по сравнению с условиями, действующими в первичном сегменте, составляет в среднем 0,5–1,5%.

Подмосковье: рынок новостроек в стагнации

Столичные девелоперы, выбросив в этом году на рынок новостройки по минимальным ценам, серьезно перетянули на себя «областной» спрос. Конкурируя с соседями, подмосковные застройщики увеличили скидки и стали массово выставлять на продажу квартиры с отделкой по ценам от 1,8–2,5 млн рублей. Это оживило продажи (Росреестр по Московской области в сентябре 2016-го зафиксировал рост числа ДДУ на 86% по сравнению с прошлогодним сентябрем). Но вместе с тем стало ясно, что «запас прочности» у подмосковных строителей заканчивается.

«Покупатели наконец почувствовали, что стоимость «квадрата» достигла дна», — считает Евгения Акимова, генеральный директор компании Ikon Development. За прошедший год средняя цена квадратного метра в новостройках Московской области снизилась на 4,8%. Если в сентябре 2015-го она составляла 82 тыс. рублей, то в минувшем сентябре — 78,1 тыс. рублей.

«Полагаю, что в связи с наметившимся ростом цен в Москве часть покупателей в скором времени начнет возвращаться на подмосковный рынок. Вместе с тем ждать значительного роста цен в ближайшие месяцы не приходится», — уточняет эксперт. По прогнозу Евгении Акимовой, средняя цена квадратного метра останется в пределах 78–80 тыс. рублей. Новостройки эконом- и комфорт-класса будут стоить 72–75 тыс. рублей за квадратный метр, бизнес-класса — 120–125 тыс. рублей. При этом к концу года квадратный метр сможет «отыграть очки» на фоне ажиотажного спроса в преддверии завершения программы субсидирования ипотеки.

В «новой Москве» рынок новостроек тоже находится в стагнации. По словам Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», основной объем покупательской активности сконцентрирован в старых границах города. Ценовая политика девелоперов «новой Москвы» во многом будет зависеть от ипотечных ставок в 2017 году после вероятного завершения программы субсидирования. «Если банки смогут предложить коммерческие программы на адекватных условиях, то цены в «новой Москве» продолжат планомерно увеличиваться. В обратном случае покупатели займут выжидательную позицию, что приведет к заморозке цен. Однако вряд ли стоит надеяться на их снижение», — прогнозирует Александр Зубец.

Стоимость жилья в новостройках Москвы, тыс. руб. за кв. м

Источник: «Миэль-Новостройки»

Средняя цена жилья на вторичном рынке Москвы*, тыс. руб. за кв. м

*Сентябрь указанного года.

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»

Самые доступные новостройки 2013–2016 гг. в старых границах Москвы*

*Октябрь указанного года.

Источник: «Метриум Групп»