Ипотека: в поисках альтернативы

В условиях снижения платежеспособности российских граждан ипотека остается главным драйвером спроса на новостройки и удерживает строительную отрасль на плаву. Однако уже с нового года программа государственного субсидирования ставок по жилищным кредитам, скорее всего, будет закрыта. Что произойдет с рынком жилья после этого? Участники рынка считают, что ничего страшного.

В пользе госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, которая была запущена в марте 2015 года, сейчас уже никто не сомневается. Льготная ипотека за полтора года своего существования позволила поддержать спрос на жилье и фактически не дала строительной отрасли и рынку недвижимости свалиться в глубокое пике. Согласно экспертным расчетам, каждый рубль госсубсидий в ипотеку в 2015-м принес в бюджет 11–15 рублей налогов. Такие цифры, в частности, называла депутат Госдумы РФ шестого созыва Елена Николаева.

По данным министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, которые он привел в недавнем телеинтервью, с господдержкой в России оформляется каждый третий ипотечный кредит. «Государственная программа субсидирования процентной ставки с момента ее запуска и по сей день является основным локомотивом рынка ипотечного кредитования в сегменте новостроек. Мы это видим прежде всего по растущим объемам кредитования в рамках программы», — поделился первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин.

Льготная ипотека станет рудиментом

В 2017 году, по словам главы Минстроя, программы льготной ипотеки в том виде, в каком она существует сейчас, уже не будет. «При сегодняшнем уровне ключевой ставки Центробанка, которая снижена до 10%, программа не имеет смысла. Напомню, что мы запустили ее в марте 2015 года при крайне высокой ставке ЦБ — 17,5%. Разница между субсидированной и коммерческой ставками по ипотечным кредитам на тот момент составляла 5–6 процентных пунктов. Сейчас дельта — максимум 1,5 пункта. При такой конструкции программа существенной роли не играет», — объяснил Михаил Мень. В настоящее время минимальные ставки в рамках программы господдержки в разных кредитных организациях, по словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, находятся в диапазоне от 10,7 до 11,99% годовых.

Программа госсубсидирования ипотеки будет работать до Нового года. При этом многие участники рынка считают, что после ее завершения ситуация на ипотечном рынке существенно не изменится. «Уменьшение ключевой ставки привело к удешевлению стоимости фондирования для банков. Поэтому если они и увеличат ставки кредитования, то несущественно, их значения будут так же составлять около 12% годовых, как сейчас по льготной ипотеке», — считает Валерий Серегин.

Об этом в августе текущего года говорил и глава Сбербанка Герман Греф на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным. «Если до июня ипотека в основном поддерживалась за счет государственных субсидий, то сейчас начал расти спрос и на вторичном, и на первичном рынках», — сказал Герман Греф. По его словам, снижение ставок до конца года может привести к тому, что в 2017-м субсидий со стороны государства не потребуется: уровень ипотечной ставки будет ниже 11% годовых. Напомним, что средневзвешенная ставка по выданным с начала 2016-го ипотечным кредитам на 1 сентября 2016 года, согласно данным ЦБ, составила 12,73% годовых, что ниже прошлогодних показателей на 1,05 п.п.

Спрос на ипотеку в целом растет. По словам Михаила Меня, выданная за прошедшие три квартала общая сумма ипотечных кредитов превышает показатель прошлого года на 40%. «Абсолютный рекорд по ипотеке был поставлен в 2014 году, когда люди взяли ипотечные кредиты на сумму 1,76 трлн рублей. В 2015-м ипотека просела до 1,1 трлн рублей. Однако в этом году мы можем опять вернуться к цифрам позапрошлого года», — сказал глава Минстроя. Он также выразил надежду, что активность граждан на ипотечном рынке в итоге окажет влияние на количество введенных квадратных метров жилья. По оптимистическому сценарию, как заметил министр, в России по итогам года может быть построено 80–81 млн кв. м жилья, по пессимистическому — порядка 76–77 млн кв. м. Он напомнил, что прошлый год стал по этому показателю рекордным даже по сравнению с советским периодом — было возведено 85 млн «квадратов».

Льготные ставки или скидки?

В качестве одной из альтернатив, которая может отчасти восполнить потерю программы госсубсидирования, некоторые специалисты называют коммерческое субсидирование ставки застройщиками. Сегодня многие крупные девелоперы совместно с банками разрабатывают собственные программы кредитования, снижая ставки по ипотеке на своих объектах. «В этом случае девелопер компенсирует банку доходы, выпадающие из-за дополнительного понижения процентной ставки», — объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. Пока работает льготная ипотека, дополнительное субсидирование от застройщика может приплюсовываться к госсубсидии.

По таким совместным программам ипотечный кредит на отдельные проекты можно взять по ставке от 6% годовых. «Даже если вы приобретаете квартиру без дополнительных скидок со стороны продавца, которые сегодня составляют не более 3–5% от стоимости жилья, льготная ипотека от застройщика поможет значительно снизить переплату по кредиту», — говорит Ольга Шихова.

Валерий Серегин считает, что после закрытия программы господдержки ипотеки строительные компании и банки станут значительно активнее сотрудничать друг с другом в плане запуска совместных маркетинговых акций для стимулирования продаж, в том числе по субсидированию процентных ставок. «От реализации программ коммерческого субсидирования процентных ставок выигрывают все: банк осуществляет ипотечное кредитование, застройщик реализует строящиеся объемы жилья, а потребитель в итоге получает лучшие условия ипотечного кредитования», — объясняет Валерий Серегин. В качестве примера он приводит программу, которую Газпромбанк реализует совместно с ГК «Мортон». Ставка по кредиту здесь снижена до 8,85% годовых на льготный период, равный двум годам. А минимальная процентная ставка по дотационным программам в банке составляет 7,6% годовых в рублях.

Список примеров можно долго продолжать. В частности, банк «Дельтакредит» предоставляет кредит под 8,45% при первоначальном взносе 20% на 25 лет в ЖК «Новый Зеленоград». На аналогичных условиях под 9% годовых кредит с господдержкой и дополнительным субсидированием ставки предлагает Промсвязьбанк в ЖК Sreda и ЖК «Домашний». По такой же ставке специальные условия по программе кредитования с коммерческим субсидированием в ЖК «1147» дает Россельхозбанк. Ипотеку под 10% на 30 лет можно получить в банке «Зенит».

Совместные программы, по мнению Ольги Шиховой, являются еще и дополнительной демонстрацией надежности и финансовой стабильности застройщиков. «На такие акции могут пойти только те компании, у которых достаточно собственных средств на строительство объектов. Банки со своей стороны тщательно проверяют застройщика и всё, что касается жилых комплексов, на которые распространяются льготы», — говорит риелтор.

Впрочем, не все специалисты относятся к коммерческому субсидированию ипотеки с большим оптимизмом, считая его всего лишь маркетинговой фишкой. «Субсидирование ставок в основном работает как рекламный ход. Если клиент выбирает субсидирование ставки застройщиком, то ему, как правило, не предоставляется скидка, а это часто не устраивает клиентов», — отмечает руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. По наблюдениям риелторов компании «ИНКОМ-Недвижимость», субсидированная ипотека от застройщика не очень популярный продукт среди покупателей, поскольку в итоге понижение застройщиком процента по ипотеке отражается на цене лота. «В итоговом пересчете выгоднее приобретать квартиру с существенным дисконтом и ставкой от 10,7 до 11,99% годовых, чем субсидировать ставку, по сути, за свой счет», — считает Юлиан Гутман.

Ипотека для «вторички»

Хотя действие программы госсубсидирования ипотеки не распространялось на вторичный рынок, здесь тоже идет процесс снижения ставок и оживления спроса на кредиты. «На вторичном рынке недвижимости продолжается оживление за счет реализации отложенного спроса и сниженных ипотечных ставок», — прокомментировали ситуацию в пресс-службе Юникредитбанка. По ставкам ипотечные программы для вторичного жилья, как правило, отличаются от программ для новостроек на 0,5–1,5 п.п. Минимальная ставка на покупку вторичного жилья составляет сейчас 12,25% годовых, а в среднем по рынку — 12,5–13,5%, говорят риелторы.

При этом некоторые банки предоставляют партнерским риелторским компаниям преференции до 0,5–1 п.п. «Через них на вторичном рынке можно получить кредит под 11,75% годовых», — говорит Ольга Шихова. По данным Алексея Новикова, количество покупок квартир по ипотеке сейчас выросло до 80% от общего числа сделок, тогда как в прошлом году этот показатель не превышал 50%. Впрочем, коллеги Алексея Новикова из других агентств называют меньшие цифры: в «Метриум Групп» с помощью ипотеки совершается около половины приобретений вторичного жилья, в «Бон Тон» — около 60%.

Активизировать работу на рынке вторичного жилья в дальнейшем планируют и банки. «Немаловажную роль для роста кредитного портфеля после завершения госпрограммы субсидирования сыграет умение и готовность банка активно работать на вторичном рынке недвижимости», — отмечает Валерий Серегин. Он напомнил, что до запуска госпрограммы субсидирования объемы кредитования на вторичном рынке составляли около двух третей от общих объемов ипотечного кредитования. «В 2017-м, после завершения госпрограммы субсидирования ставки, мы ожидаем возвращения к прежним пропорциям», — прогнозирует эксперт.

По словам Михаила Меня, сейчас правительство РФ работает над альтернативными способами поддержки спроса, а через него и строительного рынка. В частности, правительство решило поддержать масштабные проекты комплексной застройки. На их обеспечение инженерной и социальной инфраструктурой в следующем году будет выделено 20 млрд рублей. Это снизит нагрузку на ценообразование при реализации квартир и приведет к снижению стоимости квадратного метра в новостройках. Правда, как сказал глава Минстроя, выделенных денег пока хватит примерно на 25–30 проектов комплексного освоения территорий. Решение о том, в какой еще форме власти станут оказывать поддержку рынку жилья, будет принимать глава правительства.

Москвичи используют господдержку по полной

По данным управления Росреестра по Москве, количество зарегистрированных сделок по ипотеке в столице за первые три квартала этого года составило более 31,5 тыс., тогда как в январе–сентябре 2015-го — 23,6 тыс. 70–85% и более в общем объеме ипотечных кредитов, по экспертным оценкам, составляет доля ипотеки с государственной поддержкой. По сравнению с 2015 годом этот показатель увеличился на 5–7%, причем большинство сделок без госсубсидий приходится на апартаменты, для которых льготная ипотека недоступна.

Минимальные ставки по ипотеке

Минимальные ставки в рамках программы господдержки находятся в диапазоне от 10,7 до 11,99% годовых. К примеру, Газпромбанк предоставляет кредиты по льготной ипотеке со ставкой от 11% годовых. Под такой же процент предлагает ипотеку Промсвязьбанк. В Абсолют Банке ставки начинаются от 11,2% годовых, в Юникредитбанке — от 11,25%. В Сбербанке и розничных банках группы ВТБ (ВТБ24 и Банк Москвы) минимальная ставка равна 11,4% годовых. Условия почти везде схожие: первоначальный взнос от 20%, максимальный срок кредита до 30 лет. Самая низкая ставка при таких же условиях предлагается по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — от 10,75% годовых.