Покупай — подешевело?

В первый день весны премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам до 1 января 2017 года. При этом правительство решило увеличить не только срок действия программы, но и лимит средств на нее — с 700 млрд до 1 трлн рублей. «Известия» узнали, как на эту новость отреагировали застройщики, банки и сами ипотечные заемщики.

Согласно постановлению, субсидия по кредитам, выдаваемым с 1 марта 2016 года, при действующей ключевой процентной ставке в 11% годовых, устанавливается в размере 2,5% годовых. По ссудам, выданным до 1 марта 2016 года, уровень субсидирования составляет 3,5%. Напомним, что программа субсидирования ипотеки начала действовать 1 марта 2015 года. По данным Минфина РФ, за 11 месяцев ее работы было выдано 227,6 тыс. ипотечных кредитов на 405,1 млрд рублей (общий объем субсидий по ним составил 3,336 млрд руб­лей). Только за январь 2016 года было выдано 17 тыс. кредитов более чем на 30 млрд рублей.

Брать или не брать?

По данным Росстата, в 2015 году средняя цена 1 кв. м в новостройке за июль–сентябрь составила в целом по стране 51,7 тыс. рублей, что на 1,6% меньше, чем за январь–март. Компания «НДВ-Недвижимость» сообщает, что в новостройках в Москве в 2016 году средняя стоимость квадратного метра в рублях снизилась на 12%, а в долларах США — на 24%.

Однако, по данным опроса, проведенного в декабре 2015 года в 140 населенных пунктах страны Национальным агентством финансовых исследований, более 80% россиян не планируют улучшать жилищные условия в течение трех лет. Задумываются об этом только 14% респондентов. Брать ипотеку не хочет практически никто: из 1,6 тыс. опрошенных граждан на получение такого кредита рассчитывают... 40 человек!

Между тем условия, на которых гражданин может стать участником программы субсидирования ипотечной ставки, можно назвать приемлемыми для большинства россиян, которые планируют покупку нового жилья. Так, практически все учреждения — участники программы предлагают процентную ставку в пределах 12% годовых. Ипотека с господдержкой может быть оформлена на сумму не больше 3 млн рублей (в Москве и Санкт-Петербурге — на сумму не больше 8 млн рублей). Чтобы получить субсидируемый государством кредит, заемщики должны внести 20-процентный первоначальный взнос. Максимальный срок, на который выдается ипотека с господдержкой, — 30 лет. Минимальный возраст заемщика — 18 лет, максимальный рассчитывается таким образом, чтобы на момент погашения кредита человеку исполнилось не более 65 лет. Также к требованиям, которые предъявляются к претендентам, относятся обязательное наличие гражданства РФ, постоянное проживание на территории страны, непрерывный трудовой стаж на одном предприятии не менее полугода и наличие стабильного ежемесячного дохода (сумма платежа по кредиту не может превышать 45% от него).

Ставка на рост

Российские банки отреагировали на продление госпрограммы субсидирования ипотеки повышением процентных ставок по жилищным кредитам. Так, с 1 марта 2016 года Сбербанк и ВТБ24 (вместе эти два банка выдают гражданам до 80% всех ипотечных кредитов) увеличили ставки по ипотечным кредитам с господдержкой на 0,6% — с 11,4 до 12% годовых. До 12% поднял ставку и Райффайзенбанк. В Газпромбанке ставки повысили с 11 до 11,75%. По такой же ставке приобрести жилье в новостройке могут клиенты Банка Москвы. Решение банков об увеличении ставки связано с тем, что размер госсубсидий банкам по выданным после 1 марта 2016 года кредитам снижен на 1%. При действующей ключевой ставке ЦБ в 11% годовых банкам будет компенсироваться только 1,5%, а не 2,5%, как в прошлом году.

Какие последствия будет иметь повышение ставки для ипотечных заемщиков? Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, считает, что повышение ставки до 12% — это правомерное действие, которое не противоречит условиям госпрограммы: «С 11,4 до 12% — это несущественное повышение по сравнению с ростом уровня инфляции. На заемщиках повышение ставки не отразится». По мнению эксперта, граждане не стремятся брать ипотеку совсем по другим, более глобальным причинам. В экономике в настоящее время спад, многие люди лишились работы, другим существенно урезали зарплаты. Брать ипотеку в такой ситуации — самоубийство, потому что кредит придется ежемесячно погашать, а средств на это нет.

Сами заемщики отреагировали на новость о повышении ставки по ипотечным кредитам по-разному. Об этом говорят отзывы посетителей финансового информационного портала Banki.ru. Так, на одном из форумов пользователь Sand3R написал: «Бизнес по-русски: загнать кучу народа в ипотеку, поменять правила субсидирования, поднять ставки... Интересно, сколько раз еще поднимут ставки по этим кредитам?» Другой пользователь, Андрей Мухачев, ответил на это, что оформление ипотеки — дело добровольное, и если условия госпрограммы кого-то не устраивают, то кредит можно просто не оформлять. «Это рынок, все люди принимают решения из собственных возможностей и реального положения дел в своих финансах. Хочешь — бери, не хочешь  — не бери», — написал он. Пользователь ultimate82 отреагировал на новость даже с юмором: «Появилась госпрограмма, подняли ставки, и все бросились скупать квартиры. Эта история напоминает мне историю с повышением цен на гречку».

Страхи и радости строителей

Кого точно устраивает продление госпрограммы субсидирования ставок по ипотечным кредитам — так это застройщиков. Они называют это решение своим спасением и обещают даже возобновить ранее замороженные проекты.

Если бы программа прекратила свою работу, то застройщики могли бы потерять 15% ипотечных сделок. По оценкам участников рынка, отказ от господдержки ипотеки провалил бы продажи жилья до 50%. Впрочем, застройщики в прошлом году и так признавали резкое сокращение покупательского спроса: у многих девелоперов продажи сократились на 10–15%. По данным департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», в 2015 году по сравнению с 2014-м средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке массового жилья уменьшился примерно на четверть, срок принятия решения о приобретении увеличился в два раза. При этом только 10% покупателей ищут самые дешевые варианты, а 20% буквально «охотятся» за наиболее выгодными предложениями.

«В начале 2015 года доля ипотечных кредитов в общем объеме сделок с первичной недвижимостью не превышала 20%, — рассказывает Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой». — С началом работы программы ситуация изменилась и доля ипотеки увеличилась в два раза — до 40%, а в Москве — до 50%. Этот факт говорит о том, что программа по субсидированию ставки поможет застройщикам сохранить неплохой уровень продаж новых квартир. Еще пару месяцев назад никто не мог гарантировать продолжение работы программы, Минфин РФ отказывался ее продлевать. Эта неопределенность тоже помогла рынку — многие граждане тогда поспешили приобрести недвижимость на льготных условиях».

Сергей Лобжанидзе не уверен в том, что многие приостановленные проекты после продления работы программы будут возобновлены. В частности, большинство замороженных проектов в Москве, по словам эксперта, «никто не собирается достраивать». Девелоперы ранее не рассчитали потенциал рынка, они поверили в оптимистичные докризисные прогнозы и «загнули» цены на новые квартиры. В настоящее время идет выравнивание ценообразования на рынке — стоимость многих объектов недвижимости существенно снизилась. Как будут меняться спрос и предложение на рынке в 2016 году — покажет время, а пока остается только порадоваться тому, что программу продлили и в течение ближайших 12 месяцев тысячи россиян смогут переехать в новые квартиры на льготных условиях.