«Время покупать» еще не настало

Тонкости психологии Китайский иероглиф «кризис» может означать как «новую возможность», так и «опасность». И в зависимости от своего склада ума и опыта потенциальный инвестор сам решает, что лучше — идти в атаку или затаиться. По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, как раз во время кризиса всегда появляются крупные инвесторы, которые умеют приобретать активы по чрезвычайно выгодной цене. По ее наблюдениям, кризис разделил покупателей элитной недвижимости на три типа. 30% клиентов — оптимисты, активные игроки рынка, которые убеждены, что до конца 2015 года кризис в российской экономике завершится. Около 40% потенциальных покупателей — пессимисты, которые ничего хорошего не ждут и спешат избавиться от лишних активов. Остальные 30% клиентов — это «сомневающиеся». Эта категория оперативно реагирует на все спецпредложения застройщиков, вносит задаток, но впоследствии, под влиянием негативно настроенного окружения, может пойти и на попятную.

«Выгодная сделка происходит тогда, когда встречаются оптимист с пессимистом, особенно в том случае, если человек хранил капитал в долларах, а сделка намечена в рублях. Фактически на пике стоимости американской валюты, когда в отдельные дни 2015 года доллар стоил 62–69 рублей, можно было стать владельцем квартиры в новостройке за полцены, выиграв исключительно на курсовой разнице», — подчеркивает эксперт и отмечает, что и сейчас момент не упущен.

Директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент FIABCI Russia, профессор Елена Иванкина полагает, что кризис превратил российский рынок недвижимости в лакомый кусочек для инвестиций из-за рубежа. Цена на жилую недвижимость сократилась в евро и долларах примерно на 75% в связи с девальвацией. «Для людей, владеющих активами в иностранной валюте, на сегодняшний день рынок недвижимости является чрезвычайно привлекательным именно в связи с падением курса рубля и соответственно возросшим курсом доллара и евро. Причем я думаю, что эта ситуация сохранится не очень долго, потому что рубль постепенно укрепляется», — объясняет Елена Иванкина. По словам эксперта, ажиотажный спрос на недвижимость, как в декабре 2014 года, уже не повторится. Впереди застой, стагфляция и падение цен — не меньше чем на 30–40% — в ближайшие два года. В следующем году можно также ожидать снижения цен и на земельные участки, которое обычно всегда происходит на год позже спада на рынке жилой недвижимости, но с большей «отдачей». Вот тогда-то и настанет время покупать!

Хиты продаж

Покупка недвижимости — вопрос, к которому во всем мире подходят с осторожностью, а при небольших российских зарплатах этот шаг требует особенно тщательного подхода и анализа различных факторов. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая рекомендует традиционно искать квартиру на начальной стадии строительной готовности, приобретать ее у солидного застройщика с хорошей репутацией, надежной формой договора и подтвержденными высокими темпами строительства. Естественно, в расчет принимается удачное местоположение вблизи основных транспортных узлов. Ценятся и удачная концепция жилого комплекса при сбалансированном сочетании цены и качества: именно они обеспечат высокий спрос и рост цены в дальнейшем. Наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций однокомнатные квартиры площадью от 38 до 45 кв. м. Дома лучше выбирать на старте продаж, но в комплексах, где реализовано несколько очередей или очевидно будет сдана в срок сопутствующая инфраструктура. В кризис риск недостроя и низкой ликвидности квартир, оставшихся в «чистом поле», слишком высок.

Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова предлагает инвестировать в жилые комплексы, расположенные в районах, облик которых в ближайшее время будет существенно меняться и в них будет строиться не только жилье, но и новые объекты, в первую очередь транспортной инфраструктуры — станции метро, дороги, развязки и так далее. Инвестор, приобретающий квартиры в таких районах, может рассчитывать даже на большую доходность, чем обычно.

Большинство специалистов также считают, что сейчас выгодно вкладывать в коммерческую недвижимость: цены на нее упали на 7–15%, а на офисы класса А — и на все 20%, но скоро они должны подскочить снова. Однако если в прошлый кризис 2008–2009 годов многих привлекали инвестиции в торгово-развлекательные комплексы, то в ближайшие годы ТРЦ вряд ли станут золотой жилой. «Во-первых, ощущается избыток предложений не только в Москве, но и в регионах. Во-вторых, из-за санкций в России свернули проекты развития многие крупные сетевые игроки, а значит, такого повышенного спроса на торговые площади в ближайшие пару лет мы не увидим», — полагает руководитель проекта «Биржа недвижимости «АгентОн» Сергей Смирнов. По данным руководителя отдела исследований рынков капитала CBRE Анны Мельник, в первом квартале 2015 года в фокусе инвесторов действительно доминирует офисный сегмент — 88% всех инвестиций. По ее словам, потенциальная доходность инвестиций в те же офисы на интервале следующих трех лет может превысить 50%.

Реанимация ипотеки

В начале года многие были убеждены, что рынок ипотеки из-за высоких ставок в этом году «упадет» по крайней мере наполовину. «Доля покупок по ипотеке у разных застройщиков составляет от 15 до 60%. В массовом сегменте и в Московской области цифры ближе к верхней границе данного диапазона (40–60%). Соответственно застройщики, у которых значительная часть жилья продается с привлечением ипотечных займов, уже существенно пострадали», — комментирует ведущий аналитик компании «Терра Аури» Дмитрий Онофре. В то же время после запуска субсидированной ипотеки объем подобных сделок в конце марта и в апреле вырос почти в два раза по сравнению с январем и февралем этого года, когда из-за высоких ипотечных ставок от 16–17% он был минимален. Пока банки и застройщики задаются вопросом: не исчерпает ли государственный ресурс себя в скором времени?

Тем не менее на рынок вернулись ставки даже ниже уровня «докризисных», без каких-то особенных требований к заемщикам. Как правильно воспользоваться этими новыми условиями? «Главное правило для самих заемщиков — трезво оценить свои финансовые возможности и обстановку на рабочем месте, — отмечает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков. — Важно понять, какую часть своих ежемесячных доходов заемщик может отчислять безболезненно для качества жизни семьи на выплату кредита и существует ли риск потери работы из-за экономической нестабильности».

Ипотечные платежи не должны превышать 30% от общего дохода семьи. Поэтому лучше обзавестись «финансовой подушкой» в размере совокупного дохода за три месяца, чтобы, не дай бог, лишившись работы, заемщик мог содержать семью и продолжать выплачивать кредит. Также необходимо оформить на себя или созаемщиков страховку от риска потери работы: ее размер составляет в среднем 1% от суммы кредита. Если заемщик будет уволен с основного места работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет погашать страховая компания. «Лучше всего брать кредит с маленькими ежемесячными платежами сроком не менее чем на 20 лет, — подсказывает Алексей Новиков. — Так заемщик страхует себя на случай финансовых затруднений, при этом возможность досрочного погашения за ним всегда остается». Если срок меньше, то платеж может ощутимо увеличиться. Если больше, то вырастает переплата по процентам, а разница между платежами по кредиту на 20 и на 30 лет — в среднем 1,5 тыс. рублей.

Это правильное решение

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости»

Инвестирование в недвижимость — надежный способ достигнуть сразу двух целей: приобрести необходимое жилье и приумножить свои сбережения. А покупка квартиры в кризис является даже более привлекательным предприятием, чем в период экономического роста. Например, цены на новостройки в неблагополучное для россиян время растут медленнее благодаря тому, что многие застройщики предлагают скидки, размеры которых значительно выше, чем в стабильный период. Если приобретать квартиру в новостройке на этапе строительства, выигрыш относительно первоначальной цены может составить 30–40%.

Это неверное решение

Алексей Стрелецкий, руководитель департамента инвестиционного
анализа компании «Р7 Групп»

Я бы не рекомендовал сейчас финансировать проекты в области недвижимости. Инвесторы ценят этот рынок за стабильность и предсказуемость. В период экономического кризиса инвестиции в недвижимость перестают быть предсказуемыми. Становится сложнее определить чистый операционный доход от объекта недвижимости, и поэтому инвесторы ожидают дисконта от рыночной цены, чтобы компенсировать повышенные риски. Цены снижаются, но возрастают риски. В условиях кризиса инвестиции становятся привлекательнее для тех, кто готов рисковать, и не представляют интереса для инвесторов, ориентированных на прогнозируемые стабильные показатели.