Новоселье в промышленной зоне

Современная Москва стоит уже не на семи холмах — она стоит на бывших промзонах. Год за годом в столице территории неработающих заводов и фабрик, пустырей и старых инфраструктурных объектов превращаются в аккуратные микрорайоны с новыми домами, зелеными парками и скверами, школами, больницами и магазинами. И что интересно — жилье, возведенное на месте ранее заброшенных производств, относится только к категориям «комфорт», «бизнес» и «премиум», никакого экономкласса.

Несмотря на плотную застройку, в Москве по-прежнему сохранились огромные территории, которые практически не используются. Так называемые промышленные зоны занимают тысячи гектаров. Большинство из них прекратили функционировать много лет назад и давно превратились в хаотичные склады и свалки. Идея использовать эти пространства в интересах горожан и для развития экономики столицы появилась еще лет десять назад.

Невероятно, но факт: до недавних пор промзоны занимали в Москве почти пятую часть всей территории города! С ними в столице решили бороться двумя способами: сносить все подчистую и заново застраивать жилыми или офисными районами, или изменять функционал некоторых предприятий, переориентируя их на инновационное экологически чистое производство, или размещать объекты науки на своей территории.

Активная работа с промзонами началась три года назад. Для сравнения: в 2014 году на месте бывших заводов было введено 1,7 млн кв. м недвижимости, на треть больше, чем в 2013-м. При этом плотность застройки не превышает 25 тыс. кв. м на гектар. Половина объема недвижимости приходится на жилую застройку, в то время как другая половина — это различные инфраструктурные объекты. Сейчас строительство ведется еще на десяти площадках. Так, застраиваются территории промзон «Ленино», «Перово», «Верхние Котлы», «Нагатинский затон», «Соколиная Гора», «Серп и Молот», «Силикатные улицы» и «Грайвороново». Проекты реновации промзон реализуются на территории Тушинского аэродрома и Завода имени Лихачева (более известного как ЗИЛ). Всего на 2015 год запланировано ввести 8,9 млн кв. м недвижимости. Из них жилья будет введено 3,1 млн кв. м.

Вторая жизнь ржавых пустырей

У каждого нового района будут свои «фишки». В этом отношении наиболее показательный пример — это Тушинский аэродром, где уже построен стадион «Спартак» (открылся в прошлом году). Одновременно рядом с ним появилась одноименная станция метро на Таганско-Краснопресненской линии. Гигантский стадион во многом определил дальнейшее развитие всего района. На месте бывшего летного поля планируется строительство гимнастического центра, ледовой арены, Центра водного спорта и Комплекса спортивной медицины. Кроме того, здесь появятся новые гостиницы, административно-деловые объекты, торгово-развлекательные комплексы и гаражи. Проще говоря, аэродром, с которого в военные годы взлетали истребители и бомбардировщики, на котором в 1990-е годы грохотали крупные рок-концерты, в наши дни начнет новую жизнь в качестве крупного спортивного кластера. Появятся здесь и жилые дома, а также школы на 5 тыс. мест, детские сады на 2 тыс. мест и поликлиники.

Территория еще одной промзоны, завода ЗИЛ, превратится в крупный туристический и культурный кластер. Интересно, что до революции это место славилось благодаря Симонову и Даниловскому монастырям и знаменитой Тюфелевой роще (бывшие царские охотничьи угодья, где отдыхали Алексей Михайлович и Петр I). Так что теперь этот кусочек московской земли возвращается к своим истокам, с тем чтобы у будущих поколений ассоциироваться не с автомобильным производством, а с духовным центром, девственно чистой природой, ландышами и многочисленными водоемами.

Территория бывшего производства площадью свыше 300 га начала застраиваться в конце 2013 года. Будущий район Москвы эксперты сравнивают по значимости с московским международным деловым центром «Москва-Сити». Но если площадь квартала небоскребов занимает всего около 80 га, то территория ЗИЛа примерно в пять раз больше — около 300 га. «Уникальность этой промзоны определяется ее местоположением — всего 5 км до Кремля, на берегу Москвы-реки, — рассказывает Валерий Забелин, управляющий «ЛСР. Недвижимость–Москва» (компания — застройщик территории). — Единовременное преобразование такой большой территории дает возможность создать по-настоящему новый район столицы — город в городе. Здесь вскоре появятся жилые дома, развлекательные и культурные центры, музеи, театры, концертные залы». Гордостью нового района обещают стать новые зеленые зоны: на четвертой части всей территории раскинутся сады и парки. Именно в этом направлении будет продлена набережная Москвы-реки, на которой построят современный яхт-клуб. Вдоль набережной также планируется создать парковую зону шириной 40 м.

А вот промзона «Нагатинский затон» отчасти сохранит свои промышленные предприятия. В 1936 году здесь заработал Московский судостроительный и судоремонтный завод (речные трамвайчики «Москвич» — это «его рук дело»). Завод работает и сейчас: в 2014 году на нем создали 18 судов. Однако сам комплекс старых производственных зданий и цехов уже не выдерживает никакой экологической критики: он отравляет воздух и воду в соседних районах, создает сложности в транспортной логистике, плохо влияет на окружающую среду. Поэтому завод временно «переедет» на другую территорию, а на освободившейся площадке будут построены новые корпуса и поставлено современное оборудование.

Проект перепланировки промзоны «Нагатинский затон» предусматривает появление на ее территории жилых домов, трех бизнес-центров, гостиницы, торгово-развлекательного комплекса, пожарного депо и часовни на стрелке реки. Предполагается, что в новом районе будут проживать более 6 тыс. человек. Власти Москвы планируют также построить физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном площадью 2 тыс. кв. м и Центр социальной помощи семье и детям.

От «почти свалки» к «островкам уюта»

Однако комфортные и благоустроенные районы появляются на месте бывших заброшенных пространств не сразу. Строительство новых домов — это только верхушка гигантского айсберга подготовительных работ. В первую очередь девелопер при реализации проекта на территории промзоны должен решить вопрос перевода земли из «промышленной» в иную категорию. Следующий этап подготовки строительства — это обеспечение экологических требований в зоне будущей застройки. Наличие на территориях заводов и фабрик, а также загрязненных участков обусловливает необходимость их рекультивации, вывоза загрязненного грунта.

Еще один актуальный вопрос при реализации масштабных работ по редевелопменту — это вопрос кадастровой стоимости земли. Дело в том, что работа над большими проектами подразумевает и существенные налоговые выплаты за территорию, на которой ведется строительство или реконструкция. Осуществление кадастровой переоценки этих территорий раз в два года существенно усложняет для девелопера оценку будущих расходов, формирование бизнес-планов. Фактически строительная компания не имеет возможности предсказать, во сколько обойдется налог через два года. «Решением здесь могли бы стать фиксация стоимости земли на период реализации проекта или повышение ее стоимости в зависимости от текущей или прогнозируемой инфляции, — полагает Валерий Забелин. — В любом случае необходимость внести ясность в этот вопрос назрела давно. Взаимовыгодное для властей и бизнеса решение позволит повысить инвестиционную привлекательность промзон в Москве».

Обеспечение будущего объекта инженерной инфраструктурой — еще одна проблема девелопера. Застройщик вынужден нести расходы на ремонт и создание современной инженерии, изыскивать возможности для ее технологического присоединения. В конечном итоге это влияет как на себестоимость проекта, так и на сроки его реализации. «При застройке промзон нужно учитывать, что в новых районах резко возрастет нагрузка на все виды сетей, увеличится потребление воды, электроэнергии, — отмечает Антон Кочуркин, руководитель архитектурного бюро «8 линий». — Кроме того, новые жилые и рабочие квадратные метры повышают транспортную нагрузку на бывшие полуразвалившиеся территории. Эти проблемы решаются гораздо медленнее, чем запуск новой территории. На месте промзон начинать работы приходится не «с чистого листа», что проще, а с уже имеющейся ветхой инфраструктурой, частями непригодной для использования в жилых и офисных районах. Это требует от застройщиков гораздо большего профессионализма. Планировщикам необходимо долгое время распутывать этот существующий клубок старых коммуникаций, документов, ограничений и разграничений».

Наконец, немаловажным фактором, влияющим на формирование затрат на строительство, можно назвать необходимость перевода существующего производства на другую площадку. Как правило, этот процесс должен завершиться не просто вывозом оборудования, а возобновлением полноценного производства.

Тайны новых районов

Казалось бы, нет никакой особой разницы между застройкой территорий в центре и на окраине столицы: новые комфортные дома, детсады и школы, больницы и магазины нужны и там, и там. Однако не все так просто. «Каждая промзона требует индивидуального подхода, — поясняют в департаменте градостроительной политики города Москвы. — Развивать различные части города нужно сбалансированно. Например, в центре может быть построено жилье только с объектами социальной инфраструктуры. А вот на окраинах надо создавать районы смешанной застройки, которые смогут стать новыми точками притяжения, альтернативными перегруженному центру города. На окраинах же важно совместить в пределах шаговой доступности жилье, рабочие места, объекты развлечений для жителей всех возрастов. Если все сделать по уму, то существенно снизится нагрузка на столичную транспортную инфраструктуру, не надо будет ехать по любому вопросу в центр или на другой конец Москвы».

По-разному обстоят дела в центре и на окраинах Москвы с дорогами и с парковочными пространствами. С последними все относительно понятно (сложно представить себе в любом месте столицы дом комфорт-, бизнес- или премиум-класса без большого подземного паркинга из расчета две машины на семью). А вот создание удобных путей подъезда к новому району зачастую становится большой проблемой, особенно актуальной в центре. Например, району «Грайвороново» повезло: он удачно расположится рядом с основными транспортными артериями столицы (Третье транспортное кольцо — в пяти минутах езды, Садовое кольцо — в десяти, а офисная часть квартала выйдет на Рязанский проспект). Напротив, в районе ЗИЛа придется «попотеть»: новая автомобильная магистраль, проходящая вдоль Москвы-реки, расположится в четырехметровом углублении, а сверху ее перекроют широкими «зелеными» платформами. Таким образом, снизится уровень шума и повысится уровень безопасности для пешеходов.

Связывает разные промзоны только одно — все они должны быть экологически чистыми или хотя бы (ибо первый вариант — это утопия для любого мегаполиса) не опасными для жилья. Жуткую цифру называет Андрей Пешков, заслуженный эколог России: до 80% жилья на землях промзон возводится с нарушением нормативов сноса объектов и утилизации отходов производства, а также без утилизации почвы, содержащей вредные для жизни вещества. Организации, которые проводят вывоз промышленного грязного грунта, ориентируются только на предельно допустимые концентрации вредных веществ в почве, воде и воздухе. А ведь, согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям, загрязненный грунт необходимо снимать и вывозить не только на месте бывшего производства, но и на расположенной вблизи него площади радиусом 300 м и глубиной — не менее 2 м.

Рай не в шалаше

Наконец, самое интересное — сколько стоят квадратные метры, для создания которых власти города и частные девелоперы прикладывают столько усилий? Информация, предоставленная столичным департаментом градостроительной политики, сразу разрушила все радужные надежды. Точной или даже приблизительной стоимости квадратного метра добыть у чиновников не удалось, на все вопросы ответ был один: «Просто поймите, что это жилье не экономкласса». Эксперты в сфере жилищного строительства подтверждают: квартиры экономкласса в Москве можно найти только за пределами МКАД. На территориях промзон, имеющих выгодную локацию, ждать появления недорогого жилья не стоит из-за высоких затрат девелоперов, связанных с подготовкой территории к строительству.

При этом на территориях реорганизуемых промзон возводится не только жилье премиум-класса. Например, на территории ЗИЛа будет жилье бизнес-класса, а в проекте «Варшавское шоссе, 141», на территории бывшего завода «Газстроймаш», — класса «комфорт». «На месте «Газстроймаша» будет создан жилой комплекс с собственным детским садом, — ответили в группе компаний ПИК (застройщик). — Благодаря квартальной застройке внутренняя территория жилого комплекса будет представлять из себя закрытый и большой двор-парк, свободный от машин, где жители смогут комфортно проводить время».

Вывод — за удовольствие жить в большой и светлой квартире, гулять в закрытом дворе-парке (или в закрытых сквере/саду/на бульваре/по набережной), водить ребенка в элитный детский сад, а самому ходить в новую, сияющую чистотой поликлинику и по вечерам посещать фитнес-зал или бассейн на цокольном этаже придется выложить кругленькую сумму. А еще придется постараться забыть, что когда-то на месте личного рая на земле было грязное производство.

Да, промзоны в городах осваивают по всему миру. Это естественная тенденция, которая может повысить качество жизни внутри города. Производства выводятся за пределы городской черты, на их месте образуются гигантские пустые пространства. Оставлять пустыри на этих территориях нецелесообразно... Однако очень хотелось бы пожелать застройщикам не гнаться за квадратными метрами и «эксклюзивностью», а думать об элементарной безопасности жизни и здоровье жильцов.