Смотр строя

IV Российский инвестиционно-строительный форум стал самым громким событием в отрасли за последний год. Именно на нем Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, сделал сенсационное заявление — в 2014 году был построен 81 млн кв. м жилья. Это лучший результат за последние 30 лет.

Тем не менее строительный комплекс очень остро нуждается в новых инвестициях. «Рекорды нужно закрепить и упрочить, — подчеркнул Михаил Мень. — Темпы строительства снижаться не должны. Инвесторы не намерены отказываться от намеченных проектов, несмотря на определенные экономические сложности. В прошлом году нас порадовали Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская, Ростовская и Челябинская области, Краснодарский край, республики Татарстан и Башкортостан. В этих регионах строительные темпы роста были максимальными, они почти в полтора раза превышают темпы 2013 года».

Показательным во всех отношениях стал в этом году и сам форум: его посетили более 3 тыс. представителей строительной индустрии из 32 регионов страны. В этот раз передовые отечественные строители и инвесторы даже приняли решение отказаться от участия в ежегодной международной выставке недвижимости MIPIM в Канне. Об этом заявил Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству. «Форум в России должен быть главным», — подчеркнул он в ходе пленарного заседания.

Знания — сила

Для того чтобы похвальные результаты не ухудшились в 2015 году, в российском правительстве был разработан план действий, направленных на улучшение инвестиционного климата. Так, в скором времени будет утвержден перечень новых конкретных процедур для инвесторов (уже есть перечень, касающийся строительства жилья), будут исключены лишние процедуры и оптимизированы требования к проектной документации, многие госуслуги можно будет получать в электронном виде.

Наталья Антипина, заместитель министра строительства и ЖКХ, отметила, что в 2015 году за работой с инвесторами в регионах будет вестись постоянный конт­роль: «Мы планируем провести контрольные закупки. Будем обращать внимание на все моменты, тем более что у нас есть вопросы ко многим регионам. Городские и региональные сайты оставляют желать лучшего: на них нет или очень мало информации о том, какие проекты нуждаются в инвестициях, куда инвестору обратиться, каковы сроки рассмотрения его обращения, какие документы необходимы. Так продолжаться не может. Поэтому в наших требованиях — максимальная открытость и прозрачность работы органов местной власти. И цель всех проверок — не наказать отстающие регионы, а показать их же слабые стороны им самим».

Впрочем, не везде дела с информационным обеспечением инвесторов обстоят плохо. И пример отстающим подает Москва. Именно столица победила во Всероссийском градостроительном конкурсе в номинации «Лучшая практика внедрения информационных технологий в градостроительной сфере». Поэтому неудивительно, что отраслевая автоматизированная система градостроительной деятельности (ОАСИ МКА) и интегрированная система информатизации Москомархитектуры (ИАИС ОГД) считаются в столичном строительном департаменте одними из лучших проектов прошлого года. Первый ресурс содержит информацию обо всех государственных услугах и государственных функциях в области территориального планирования, а также о подготовке документации по планировке территорий в Москве. Второй ресурс создан, чтобы снабжать всех участников строительного процесса сведениями, необходимыми для инвестиционной и хозяйственной деятельности. Здесь можно найти данные обо всех документах и правовых актах, узнать о застроенных земельных участках, посмотреть отчетность и запросить любую справочную информацию.

Доступность ценной информации в сочетании с привлекательностью российской столицы для инвесторов обеспечили ей девятое место в рейтинге 30 крупнейших мегаполисов мира по количеству масштабных строящихся объектов (по версии консалтингового агентства PricewaterhouseCoopers). Кроме того, Москва представляла Россию еще в одном престижном рейтинге — Doing Business. В результате наша страна вошла в десятку государств, показавших наибольший прогресс в создании благоприятных условий для ведения бизнеса, а также заняла первое место по эффективности проведенных реформ среди стран БРИКС.

Порядок в делах подрядчиков

За каждой из историй успеха скрывается большая работа, самые значимые результаты которой были представлены на выставке в рамках форума: огромный столичный стенд был своеобразными воротами на пути к остальным участникам. Впрочем, не все важные градостроительные решения даются московскому правительству легко. «В начале февраля был принят план антикризисных действий, уже утвержденный мэром столицы Сергеем Собяниным, — сообщил Марат Хуснуллин. — Приоритетным направлением в нем является развитие инвестиционно-строительной деятельности. Так, было решено не сокращать адресно-инвестиционную программу (она определяет, какие объекты будут построены за счет бюджета города), а только скорректировать ее на размер инфляции — это гарантированная возможность получить налоги в бюджет Москвы. Мы также решили, что будем открывать счета у подрядчиков в казначействе и соответственно без банковской гарантии и без аванса сможем их финансировать. Это очень непростое решение, но мы на него пошли, понимая, что актуальные условия кредитования и предоставления банковских гарантий стали реальным тормозом для привлечения подрядчиков и для их участия в конкурсах и аукционах». На самом деле до недавнего времени банковская гарантия была необходима подрядчику при заключении госконтракта. Как правило, она выдавалась на всю сумму контракта. Подрядчик оплачивал ее в период реализации проекта. Если же строитель не мог завершить стройку, его обязательства переходили к банку. Стоили такие гарантии недешево: они могли составлять до 11–12% от стоимости контракта, что неоправданно повышало стоимость закупок продукции для городских нужд.

Марат Хуснуллин также подчеркнул, что в сложившейся непростой экономической ситуации всем подрядчикам, которые имеют возможность ускорить сроки строительства, было предложено сделать это незамедлительно, чтобы как можно меньше зависеть от инфляции. В результате некоторые из них уже перешли на удлиненный рабочий день, работают в ночную смену. Напряженный рабочий график будет вознагражден достойными результатами. В их числе будет досрочное завершение реконструкции стадиона «Лужники»: все строительные работы на нем будут окончены к 2016 году вместо 2017-го.

Деньги — строителям…

В столице продолжится реализация всех транспортных проектов. Однако пятилетняя программа строительства метро и дорог будет переориентирована на те районы, где есть возможности для инвестиционного развития. «Мы планируем уже в этом году закончить малое кольцо железной дороги, — рассказал Марат Хуснуллин. — Оно проходит по территории промзон. Соответственно запуск дороги даст возможность развития многих новых площадок, в том числе и под жилищное строительство. Можно сказать, что этот проект — наша антикризисная мера». Также в Москве будут увеличены объемы жилого строительства. «В изменившихся условиях это достаточно трудно, придется искать нестандартные решения, касающиеся подготовки площадок, и не только», — подчеркнул заместитель мэра. Продолжится проект и по реновации уже застроенных городских территорий: вся программа по сносу домов сносимых серий завершится в этом году.

Такие смелые проекты Москва в силах реализовать отчасти благодаря работе с инвесторами «в ручном режиме». Это значит, что с каждым из них правительство общается лично, все вопросы решаются в кратчайшие сроки. К сожалению, не все регионы пока могут позволить себе аналогичную практику. Об этом заявила Елена Николаева, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ. «Порядка 110 миллиардов рублей необходимо выделить на программу «Стимул» Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), — считает она. — «Стимул» дает застройщикам гарантии финансирования строительного проекта до его завершения, гарантии реализации построенных квартир». Программа за шесть лет показала свою эффективность, в результате которой было построено более 5,5 млн кв. м жилья. Регионы почувствовали, как можно взаимодействовать с банковским сообществом. «Не продолжая эту программу, будет очень трудно добиться эффективных результатов», — подчеркнула Елена Николаева. По ее словам, также необходимо поддержать инвесторов путем развития проектного финансирования, дополнительных процентных ставок для субсидий крупным социально значимым проектам. Несмотря на существенную доработку законодательства и нормативной базы в строительной отрасли, комплексная работа по этому направлению должна продолжаться, отвечая экономическим и социальным вызовам. Так, необходимо в первую очередь пересмотреть региональные нормативы градостроительного проектирования в части социального жилья: норма в 28 кв. м на человека приемлема для Москвы, однако для регионов это избыточная нагрузка по строительству социальной инфраструктуры (детские сады, школы, больницы), способная приостановить комплексное освоение территорий и развитие отдельных регионов.

…жилье — народу

Для того чтобы новые квадратные метры были востребованными, необходимо стимулировать не только предложение, но и спрос. А для этого нужно совершенствовать условия ипотеки, развивать практику арендного жилья и работать над механизмом социального найма. «Каждая третья квартира в России куплена в ипотеку, — рассказал Михаил Мень. — Только в 2014 году общая сумма взятых ипотечных кредитов превысила триллион рублей! Поэтому Минэкономразвития разработало Программу поддержки ипотечного страхования». Помощь будет оказываться тем россиянам, которые пожелают приобрести свое единственное жилье в сегменте экономкласса. На эти цели будет выделено 20 млрд рублей.

Стоит отметить, что все спикеры, выступавшие на главном пленарном заседании форума (их было 13 человек), единогласно высказались в поддержку программы. Ее суть заключается в том, что ставка для заемщиков будет зафиксирована на уровне не больше 13% годовых на кредиты в рублях. Предполагается, что это позволит обеспечить выдачу ипотеки в новостройках в этом году на 400 млрд рублей (без мер поддержки эта цифра не превысит 200 млрд рублей). Сама сумма ипотечного кредита будет ограничена в зависимости от региона, в котором продается жилье. Так, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге она составит 8 млн рублей, а в остальных субъектах РФ — 3 млн рублей.

Единогласно участники форума высказались и в поддержку арендного жилья. К слову сказать, закон о развитии арендного жилья и практически все подзаконные акты уже приняты. «Арендное жилье может стать серьезной альтернативой покупке квартир, и регионам нужно подталкивать своих застройщиков к реализации таких проектов, — уверен Андрей Боков, президент Союза архитекторов России. — Ни в одной стране мира такое количество граждан, как у нас, не является собственниками жилья. Это абсурдная ситуация. Арендное жилье должно занимать минимум 30% рынка недвижимости, и это должно быть жилье разного типа. Для молодых семей должны быть дома с яслями и детскими садами. В домах для пожилых тоже должны быть специальные службы, чтобы людям было комфортно жить. И это на самом деле глобальная задача».

Андрей Боков в своем выступлении на форуме затронул очень важную проблему: дома должны быть такими, чтобы в них хотелось жить. Для сравнения: в России на одного человека по нормам должно приходиться 23 кв. м, а в Европе — 40 м (в США — вообще 70). Но даже эти 23 м есть не у всех. Шутка ли, но больше половины населения не удовлетворены условиями проживания. Огромная часть жилищного фонда страны нуждается в ремонте. Более того, большинство вводимых квадратных метров распределяется только между 30% населения, а ровно половина из построенных в прошлом году 80 млн м приходится на индивидуальное жилье. «Почти 50% граждан России не могут самостоятельно улучшить условия своего проживания, — констатировал Андрей Боков. — Вместе с тем невозможно нормально жить в трущобах, строить счастливые семьи. Поэтому задачей номер один должна быть модернизация того, что уже построено. Нужно всегда помнить о том, что ипотеку берут в многоквартирных домах, а опросы показывают, что в таких домах люди жить на самом деле не хотят. И государство должно относиться к этому с пониманием, а профессиональное сообщество вместе с бизнесом должно во всем ему помогать. Возможностью найти способы этого взаимодействия, возможностью услышать друг друга и ценен этот форум».