Отложенное бремя

В «зажиточных» регионах России этот налог планируют ввести уже в 2015 году. Обитатели крошечных хрущевок, хозяева элитных квартир и загородных домов, держатели офисных площадей и собственники огромных торговых павильонов — как отразятся налоговые новшества на столь разных категориях россиян?

Суть новой политики Федеральной налоговой службы (ФНС) довольно проста. Раньше налог в каждом случае рассчитывался с учетом инвентаризационной или балансовой стоимости любой недвижимости, основанной на подсчетах советских служб Бюро технической инвентаризации (БТИ). А алгоритм этой оценки сложился аж полвека назад. Законодатели считают, что это неправильно, и намерены пополнить бюджет, взимая налог с кадастровой стоимости недвижимости. Она, в свою очередь, максимально приблизится к рыночной.

Все по-новому

По расчетам ФНС, сборы от нового налога вырастут в 5,63 раза — до 137 млрд рублей. Нововведение должно было войти в нашу жизнь еще несколько лет назад или даже с 1 января этого года, но из-за отсутствия эффективной единой системы кадастра недвижимости и массы нарушений при ее составлении процесс застопорился. Вызывал беспокойство чиновников и возможный последующий рост социальной напряженности.

В финальной редакции законопроекта предусмотрена ставка, равная 0,1% от кадастровой стоимости в год для жилья и 0,5% для нежилых помещений. «Изначально в России налог на недвижимость был сравнительно невысоким — ниже, чем во многих странах Европы, — считает директор отдела аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько. — Увеличение налоговых выплат, даже существенно отличающихся от тех, что перечислялись в бюджет в предыдущие годы, нельзя назвать «непосильным».

По прогнозам специалистов, стоимость содержания недвижимости увеличится в среднем в два раза. К радости владельцев малогабаритных квартир и небольших дачных домиков, создатели закона предусмотрели так называемый налоговый вычет с каждого зарегистрированного в квартире человека. Размер кадастровой стоимости 20 кв. м не будет засчитан владельцам жилого помещения, дачи или загородного дома — если, конечно, это не апартаменты.

Есть и еще одна хорошая новость — налог на недвижимость не должен распространиться на будущих владельцев недостроенного жилья, о чем ходили слухи. Квартиры оформляются в собственность только после сдачи дома, а налогом облагается только та недвижимость, которая вам принадлежит.

По данным агентства «МИЭЛЬ–Новостройки», на 1 января 2014 года рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве составила 190–200 тыс. рублей. Принимая во внимание положения Налогового кодекса РФ, оценочная стоимость квадратного метра будет колебаться от 152 тыс. до 160 тыс. рублей.

Итак, если процентная ставка налога не изменится, за квартиру площадью 50 кв. м (не забываем про 20 кв. м вычета) и стоимостью 9,5 млн рублей одинокому зарегистрированному жильцу придется заплатить 13 680 рублей. Однако если же в квартире будут официально зарегистрированы три человека — по 20 кв. м вычета с каждого, — то в этом случае налог будет равен нулю!

В то же время, если пока еще актуальный закон о налоге на имущество физических лиц предполагает полное освобождение от его уплаты для ряда категорий граждан, включая пенсионеров, то вскоре многим из них, вероятно, придется «раскошелиться». В марте замминистра финансов России Сергей Шаталов заявил, что установленные до сих пор льготы должны плавно сократиться к 2018–2020 годам. Министерство финансов РФ также предлагает «сократить» их до одного объекта: за второй и более объект в собственности налог будет рассчитываться без послаблений.

Действительно ли новый налог «ударит» по малообеспеченным слоям населения? «Если мы обратимся к мировой практике, то, к примеру, во Франции после введения налога на богатство малообеспеченные собственники элитного жилья стоимостью более €1 млн были вынуждены продать его и переехать в более экономичные квартиры и дома. Не исключено, что небогатые обитатели «дорогих» квартир в центре Москвы пойдут по аналогичному пути и разменяют их», — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Суд или дело?

Больше всего вопросов у экспертов вызывает не само нововведение, а то, каким образом оно было сделано. Определение кадастровой стоимости недвижимости завершено почти во всех регионах РФ. Однако об этом знали немногие: все прошло довольно незаметно для общественности, без пристального внимания прессы. «Но теперь, когда к кадастровой стоимости привязан размер налога, который должен будет платить каждый, величина такой стоимости не останется незамеченной», — уверена старший юрист юридической компании «Приоритет» Анна Лаврухина.

«Пытаться определить кадастровую стоимость квартиры заранее не имеет большого смысла, так как эта цифра будет меняться. Что касается земельных участков, то методика расчета их кадастровой стоимости существует в Московской области уже более пяти лет и отличается в зависимости от района: где-то она меньше рыночной в два раза, где-то — больше. Говорить о корректности расчетов в этом случае не приходится», — рассуждает Владимир Яхонтов.

Методика кадастровой оценки плохо привязана к рынку, поэтому с введением налога не исключено возникновение конфликтных ситуаций. Такое положение дел уже привело к многочисленным судебным процессам, в которых истец оспаривает кадастровую стоимость своего участка. Как показывает практика, пока суды чаще принимают сторону физических лиц. «Избежать социальной напряженности в ситуации с новым налогом можно, искусственно занизив кадастровую оценку объектов недвижимости примерно на 30%», — полагает Яхонтов.

Помимо судебного закон предусматривает досудебный порядок оспаривания результатов оценки — путем обращения в специальную комиссию по рассмотрению споров. Однако срок обращения в такую комиссию сравнительно невелик — 6 месяцев с даты внесения сведений о результатах оценки в государственный кадастр.

«Получается, что большинство налогоплательщиков уже пропустили срок обращения в комиссию и смогут оспорить цифры только в судебном порядке. Безусловно, это требует больших усилий и времени», — подчеркивает юрист Ан­на Лаврухина. Кроме этого для обращения в комиссию или в суд в любом случае заявителю придется понести существенные расходы на отчеты экспертов и положительные заключения о таких отчетах. Других законных способов существенно снизить налоговое бремя у налогоплательщиков не будет.

Бизнес в копеечку

Увеличение налогооблагаемой базы закономерно приведет к повышению налоговой нагрузки владельцев офисной недвижимости. Эти расходы могут быть частично переложены на арендаторов. Изменение налоговой нагрузки отразится и на компаниях, которые владеют собственными офисами и не сдают их в аренду. Налоговые платежи, естественно, увеличатся. Владение такими объектами даже может стать невыгодным по сравнению с арендой!

Зато в плюсе окажутся собственники торговых помещений и зданий, которые предусмотрительно отразили в договорах аренды пункт о том, что повышение любого налога будет уплачиваться арендатором в размерах, пропорциональных занимаемой площади. «Как правило, налогообложение включено не в ставку аренды, а в сумму OPEX. Таким образом, повышения ставок аренды не ожидается, но повышение налога отразится на размерах операционных и эксплуатационных расходов, уплачиваемых арендатором», — подчеркивает Ольга Ясько.

В большей степени изменение налоговой нагрузки отразится на тех компаниях, которые владеют собственными офисами или торговыми площадями, но не сдают их в аренду. Прежде всего это крупные операторы профиля DIY (Do it yourself), то есть компании, реализующие товары для дома, сада, строительства и ремонта. Новый механизм налогообложения не коснется сегмента складской недвижимости.

Богатые тоже платят

Новый налог поспешили объявить «налогом на роскошь», ведь формируется он по прогрессивной шкале. Для недвижимого имущества от 300 млн рублей сумма выплат будет составлять 0,5–1% в зависимости от решения региональных властей. Получается, что владелец такой квартиры должен направлять в бюджет несколько миллионов рублей в год.

Большая часть элитного жилья в нашей стране сосредоточена в Москве и ее окрестностях. По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в столице примерно 1,5–2 тыс. квартир с такой оценочной стоимостью. Кроме того, ежегодно вводится в эксплуатацию несколько десятков новых проектов. Под категорию «роскошных» попадут и загородные дома. С одной стороны, это особняки, расположенные на Рублевке, вдоль Минского и Новорижского шоссе, а с другой — объекты с большой площадью, от 1000 кв. м и с обширными участками земли, от 0,5 га, находящиеся в менее престижных районах. Таких загородных объектов, безусловно, больше, чем квартир в городе, но точное их количество оценить сложно — приблизительно 2–3 тыс.

Владельцы роскошных хором, которые предпочитают постоянно проживать в них сами, скорее всего попытаются оптимизировать кадастровую стоимость своего жилья и снизить ее — поэтому обращения в суд должны участиться. Если же подобные квартиры пока используются как временное жилье для приездов из-за города или из-за рубежа, то они скорее всего будут активно вовлекаться в оборот, то есть сдаваться в аренду или выставляться на продажу. «Доходность от сдачи в аренду самых дорогих объектов составляет приблизительно 2,5–3%. Этого должно хватить на то, чтобы покрыть ставку налога и получить существенный дополнительный доход», — считает Дмитрий Халин.
Такие квартиры редко покупают как инвестицию. Объекты, которые сейчас стоят 300 млн рублей, приобретались некоторое время назад по цене существенно ниже, чем сейчас. Их цена выросла вместе с рынком. «В целом, можно сказать, что вряд ли введение нового налога остановит тех, кто собирается пользоваться недвижимостью. А инвесторов, вкладывающих деньги в подобные объекты, и сейчас крайне мало. Поэтому в этом сегменте рынка никаких радикальных изменений не должно произойти», — заключает эксперт.