Новоселье с изюминкой

Перспектива справить новоселье в собственной квартире для многих россиян становится все более реальной — на Совете по реализации национальных проектов и демографической политике при президенте РФ министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень представил программу «Жилье для российской семьи». Кто может рассчитывать на получение «социальных» квадратных метров и стоит ли за ними обращаться?

Напомним, эта программа ориентирована на «экономически активных» россиян в возрасте от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, но доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам. Основной задачей концепции является строительство 25 млн кв. м жилья до конца 2017 года и продажа его по цене не выше 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Первые соглашения о сотрудничестве по строительству жилья экономкласса уже стартовали в Ярославле, Перми и Омске.

«Печальный» портрет

Причины, заставившие власть активней заняться жилищными проблемами рядовых соотечественников, незамысловаты. Судя по многочисленным исследованиям, рассчитывать на ипотеку пока что могут очень немногие — как правило, речь идет преимущественно о представителях «крепкого» среднего класса. «В Москве это чаще всего женатый мужчина в возрасте от 25 до 35 лет, имеющий одного ребенка. Совокупный доход семьи — не меньше 100 тыс. рублей», — рассказывает Михаил Кузьмин, финансовый аналитик «Инвесткафе». В целом по России, по данным Центробанка, средний размер ипотечного кредита составляет 1,64 млн рублей. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), совокупный доход таких заемщиков — примерно 30 тыс. рублей, а ежемесячный платеж по кредиту составляет около 12 тыс. рублей. Правда, при этом не стоит забывать — зарплаты в регионах намного скромнее московских.

В российской столице подобные клиенты в основном берут займы на покупку двухкомнатной квартиры стоимостью от 5–6 млн рублей. Банки охотно выдают кредиты таким заемщикам, так как уверены в их надежности: по статистике, «ипотечные» должники — одни из самых дисциплинированных в нашей стране. Просрочку по кредиту позволяют себе лишь 3% из них. Другое дело, что эту ношу им нередко приходится нести с огромным трудом — на ежемесячный взнос, как правило, уходит до 50% доходов молодой семьи.

Совсем плохо приходится тем, кто в результате, например, потери работы потерпел «семейный дефолт» и вовсе утратил возможность платить по счетам. Отделаться легким испугом и продажей квартиры они уже не смогут. Исследование Финансового университета при правительстве Российской Федерации показало: у 60–80% таких заемщиков оставшийся долг с добавлением штрафов, пеней и судебных издержек составляет почти половину кредита, из-за чего люди попадают в глубокую долговую яму.

Такие долги банки в абсолютном большинстве случаев вынуждены довзыскивать с привлечением коллекторов, что еще больше осложняет жизнь заемщиков, которые остались и без денег, и без жилья. Даже если невозможно взыскать долг и банк-кредитор готов списать его, вчерашний должник сталкивается с новой проблемой — так называемой «материальной выгодой». Он обязан заплатить 13% подоходного налога от суммы «прощенного» долга.

Квартирный вопрос

Вопрос о том, каким образом государство сможет облегчить «ипотечную ношу» россиян, обсуждается довольно давно. В послании Владимира Путина Федеральному собранию 12 декабря 2012 года среди приоритетных направлений развития страны одними из ключевых были названы жилищное строительство и доступность ипотечных кредитов. По словам главы государства, в 2015 году доля семей, имеющих возможность приобрести стандартную квартиру с помощью собственных и заемных средств, должна составить 30%, к 2018 году — уже 50%.

В свою очередь, председатель правительства Дмитрий Медведев подписал распоряжение об утверждении государственной программы «Об обеспечении доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Речь в документе, в частности, шла о расширении объемов строительства жилья экономкласса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на «неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям».

Кроме того, в качестве стимулирующих мер предусматривалось снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования до 868 тыс. кредитов в год в 2020 году, государственная поддержка при ипотечном кредитовании отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), а также развитие рынка доступного арендного жилья.

В марте 2014 года Министерство строительства и ЖКХ презентовало новый проект — программу «Жилье для российской семьи». При этом глава Минстроя Михаил Мень сообщил: в рамках программы предусмотрено ввести в эксплуатацию 5 млн кв. м жилья экономического класса в 2015 году, 6 млн кв. м — в 2016-м и 14 млн кв. м — в 2017 году. «Для этого субъектам РФ предлагается использовать земельные участки, уже находящиеся в собственности или в аренде у застройщиков или находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки фонда «РЖС», — пояснил министр. — Государство, в свою очередь, окажет поддержку строительства инженерно-технической инфраструктуры в размере до 4 тысяч рублей на 1 квадратный метр программного жилья. Для этого ОАО «АИЖК» разработана специальная программа выпуска инфраструктурных облигаций».

Планируется, что в рамках госпрограммы АИЖК займется оценкой потребительского спроса в «пятне» застройки — агентство будет давать экспертное заключение о потребности на рынке жилья (спросе), а также о наличии платежеспособного спроса в городе, на территории которого реализуется проект. Расчетный объем спроса по трем пилотным проектам в Ярославле, Перми и Омске — 11 277 квартир.

Второй блок задач, реализуемых АИЖК, связан с финансированием строительства инженерно-технической инфраструктуры. Речь идет о выкупе объектов инфраструктуры за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением с последующим их выкупом АИЖК. Ожидается, что это позволит снизить расходы на строительство инфраструктуры из расчета примерно 4 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади построенного в рамках программы жилья экономического класса.

Не скепсисом единым

Кстати, через АИЖК продвигаются и другие социальные программы по ипотечному жилищному кредитованию, делающие квартиры доступными для небогатых слоев населения. Так, программа «Молодые учителя» предоставляет неплохие условия с минимальным первоначальным взносом в 10% и ставкой по ипотеке, равной 8,5%.

Поддерживаются и другие категории населения: многодетные семьи, военные. В рамках ипотечной программы для «молодых ученых» сотрудники научных институтов могут получить кредит под 10–10,5%, при этом сумма кредита рассчитывается с учетом индексации их дохода в будущем. Это существенно ниже средней ставки по рынку — по данным Центробанка России, в начале 2014 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,4%.

Таким образом, потенциальная звезда науки получает возможность обзавестись жильем уже в начале своей карьеры. «По нашей статистике, данный продукт пользуется спросом не только у сотрудников высших учебных заведений и государственных академий наук, но и у сотрудников предприятий оборонно-промышленного комплекса и машиностроительной отрасли», — сообщила Татьяна Файнблит, руководитель направления департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. На сегодняшний день в АИЖК подано более 3500 заявок от ученых на такие кредиты.

В пилотном режиме АИЖК запустило финансовый инструмент «Продажа в рассрочку», который позволит физическим лицам приобрести жилье в собственность в длительную рассрочку без первоначального взноса. Исполнение пилотного проекта возложено на дочернюю компанию АИЖК — Агентство финансирования жилищного строительства. Механизм «Продажа в рассрочку» реализуется через создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, формирование которого было завершено в феврале этого года. На начальном этапе 100-процентным пайщиком фонда выступило АИЖК.

Как ожидается, в рамках пилотного проекта денежные средства фонда будут инвестированы в доступное жилье экономкласса в трех регионах России — Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске.

И о грустном…

«АИЖК запустило множество программ по социальным ипотекам, ориентированных на самый широкий круг потребителей, но надо быть готовым к тому, что некоторые из них себя не оправдают и довольно быстро с рынка уйдут», — прогнозирует Михаил Кузьмин. Логика специалиста в данном случае проста: если программа не будет пользоваться популярностью, то и упорствовать с ее внедрением в жизнь чиновники не будут.

«Чтобы оказать помощь в решении жилищных проблем максимальному числу россиян, было бы логично предпринять ряд целенаправленных мер по понижению общей ставки по ипотеке, — признался в разговоре с «Известиями» депутат Госдумы РФ Анатолий Аксаков. — На мой взгляд, сделать это можно было бы, включив в условия займа обязательную страховку жизни и здоровья клиента. Пока что подобная мера расценивается лишь как «навязанная услуга». Если же сменить ее статус, то риски банков автоматически снизятся и они смогут безболезненно понизить ставку по кредиту».

Николай Журавлев, заместитель председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, выписал свой рецепт удешевления «квартирных займов». По его мнению, здесь могло бы помочь введение Центробанком России долгосрочных операций РЕПО на срок от года до трех с использованием ипотечных облигаций, выпущенных банками. Центробанку придется пойти на убыточные операции для развития ипотечного рынка. Условиями программы поддержки банков может быть ставка РЕПО около 4%, что позволит давать кредит под 6% годовых.

Такие условия дешевого рефинансирования, по мнению Николая Журавлева,— самое важное для снижения ставок и доступности ипотеки. В первую очередь эти условия должны быть предоставлены тем, кто покупает жилье экономкласса по цене менее 30 тыс. рублей за метр на периферии. «Ведь доступная всем ипотека — это масштабное строительство, рост производства и продаж сопутствующих материалов, мебели и техники для новых квартир. Это оплачиваемая работа и довольные своей жизнью полноценные семьи — тот самый средний класс, о создании которого мы так давно говорим», — считает сенатор.

По его словам, в конечном итоге такая ипотечная практика поможет достичь и второго ориентира — снижения цен на жилье в масштабах страны, а в дальнейшем поспособствует развитию региональных городов и замедлению оттока населения из них в крупнейшие мегаполисы. При новых условиях не нужно будет ехать в столицу только для того, чтобы заработать на квартиру. А осуществить все это можно именно с помощью региональных банков, которые работают как раз в тех городах, где и будет строиться и продаваться доступное жилье, считает сенатор.