Мосгордума разберется с расчетом кадастровой стоимости

Мосгордума инициирует пересмотр механизма расчета арендных коэффициентов на землю и кадастровой стоимости участков, сообщил «Известиям» председатель комиссии по экономической политике, науке и промышленности Игорь Протопопов. Кроме того, в середине сентября столичные депутаты встретятся с предпринимателями, обратившимися к городским властям с жалобой на 20-кратный рост арендных ставок за земельные участки. По словам бизнесменов, отмена ранее существовавших льгот и рост кадастровой стоимости земли поставили предприятия за грань выживания. Московские власти, в свою очередь, говорят, что вопросы ставок находятся в компетенции федерального правительства, а отмена льготных ставок позволит бороться с долгостроями и нецелевым использованием земли.

Московские предприниматели обратились к Сергею Собянину с письмом, в котором просят «объявить мораторий на увеличение арендной платы за землю» до конца 2013 года, а в дальнейшем отменить «грабительские» расценки на аренду земли во время реконструкции имеющейся недвижимости и строительства новых объектов (30–60% кадастровой стоимости). Кроме того, предприниматели попросили пересмотреть коэффициенты, влияющие на размер ставок в зависимости от вида использования участка. 

— На земельный участок имущественного комплекса устанавливается несколько видов разрешенного использования, которые признаются равнозначными, и ко всему участку применяется максимальная кадастровая стоимость и ставка арендной платы, — пояснила представитель совета горожан Северо-Восточного административного округа Людмила Медведева. — Считаем целесообразным устанавливать ставку арендной платы пусть и по самому дорогому, но основному виду использования.

Член Координационного совета предпринимателей Зеленограда Сергей Константинов отметил, что сильнее всего отмена льгот ударила по малому, среднему бизнесу, некоммерческим организациям и строительным кооперативам. Также с резким ростом арендных ставок столкнулись имущественные комплексы, особенно те, где присутствуют несколько видов землепользования (например, торговля, гостиничный бизнес и социальная организация) либо большие озелененные территории.

— Доход от леса предприятие не получает, но платить за территорию теперь надо по максимальным для комплекса ставкам, которые распространяются на весь участок. В невыгодном положении оказались также 85% предпринимателей Москвы, заключивших договоры до 2007 года: для остальных бизнесменов, получавших участок уже через аукционы, рост аренды составил около 30%. Также «легко отделались» небольшие по площади предприятия или организации, находящиеся в условиях плотной московской застройки, потому что земли они занимают немного, — сказал он.

Константинов привел в пример НКО «Рекорд», членом правления которого он является. 

— Это единственный в России спортивно-восстановительный комплекс для инвалидов по слуху. На территории в 2 га находится не только спортцентр, но и гостиница, кафе, магазин, парковка, потому что инвалидам надо где-то жить, что-то есть. Помимо этого 1 га территории комплекса занимает сквер. После изменения арендных ставок, коэффициентов и кадастровой оценки участка нам придется платить 4,78 млн рублей в год, тогда как на начало 2012 года плата составляла 260 тыс. рублей, — пояснил Константинов.

По словам бизнесмена, в арбитражном суде находятся сотни исков, оспаривающих размер кадастровой стоимости земли, причем по многим делам суд подтвердил, что оценка была завышена. Даже если Мосгордуме удастся вернуть льготные ставки, привести в порядок коэффициенты расчета и сделать кадастровую оценку более прозрачной, предпринимателям все равно придется заплатить в 5–20 раз больше, чем они платили ранее, продолжает Константинов. 

— Повышенная плата начисляется с 1 октября 2012 года, а льготы вступят в силу только с 1 января 2014 года, так что предприятиям надо будет выплатить новые ставки плюс начисленные с того времени пени, — отметил он. — Все это приведет к тому, что бизнес начнет уходить в область или закрываться.

Константинов добавил, что мэрия могла бы добиться больших выплат за аренду, если бы сохранила старые обязательства, согласно которым до 2013 года рост ставок не мог превышать 10% в год, а начиная с 2014 года плата за аренду не могла увеличиваться больше чем в два раза. «Этот переходный период гарантировал предсказуемость бизнеса, но в итоге все равно привел бы к росту денежных потоков от предпринимателей», — сказал он.

По словам Медведевой, бизнесмены также попросили мэра дать им возможность до 2015 года выкупать в собственность земельные участки по льготной цене (20% кадастровой стоимости). 

— Если арендатор офисных, торговых и иных площадей имеет возможность выбора, у какого собственника и на каких условиях арендовать площади, то собственник капитального строения лишен такого права, так как является абсолютно немобильным. Невозможно представить ситуацию переноса капитального строения при несогласии со ставками аренды за землю на иной участок, — рассказала она.

Заместитель и.о. руководителя департамента городского имущества Дмитрий Тетушкин заявил, что рост кадастровой стоимости участков остался в пределах уровня инфляции. Ни мораторий, ни отмену расценок на аренду земли принимать не планируется, равно как и продлевать срок льготного выкупа участка. Чиновник пояснил, что вопросы кадастровой оценки регламентируются федеральным законодательством. Оспорить кадастровую оценку участка предприниматели сейчас могут только в судебном порядке, добавил он. 

— На официальном сайте департамента dgi.mos.ru опубликован сервис «Калькулятор», с помощью которого можно прикинуть расходы на арендную плату на период строительства объекта, — сказал Тетушкин.

Чиновник не согласился с тем, что расценки образца 2006 года «грабительские». 

— Некоторые коммерческие организации в сравнении со своими соседями-конкурентами платили значительно меньшую арендную плату в расчете на 1 кв. м, — отметил он. — После приведения всех договоров к ставкам, применяемым с 2006 года, условия стали равными для всех.

В то же время столичные власти приняли решение продлить срок действия льготных ставок аренды помещений площадью до 300 кв. м еще на год. Ранее предполагалось, что пониженную плату с предпринимателей будут взимать до 1 января 2014 года.

Председатель совета московского отделения «Опоры России» Александр Жарков отметил, что арендная ставка на землю в столице долгое время не индексировалась. При этом многие участки с момента ввода льгот успели существенно вырасти в цене.

— Например, рядом с участками за это время могла появиться инфраструктура: выходы из метро, остановки общественного транспорта, парковки — факторы, которые влияют на рыночную цену земли, — сказал он. — Другое дело, что отмену льгот можно было бы провести более плавно, в несколько этапов.

Жарков признал, что существующий механизм расчета кадастровой стоимости сложно назвать понятным и прозрачным, и сообщил, что «Опора России» намерена «поднять вопрос о более четком определении этого показателя на федеральном уровне».

Как рассказал Протопопов, отмена льготных ставок позволит городу бороться «с простаивающими без дела земельными участками» и долгостроями. Кроме того, такой шаг увеличит поступления от операций с недвижимостью в московский бюджет.

— Для сравнения: в Нью-Йорке поступления от операций с недвижимостью в бюджет, соответствующий московскому, составляют 50%, тогда как в Москве — 5–7%, — сказал депутат. 

По словам Протопопова, раньше «почти каждое предприятие имело льготы, не всегда имея достаточные основания».

— Многие бизнесмены считали своим долгом назваться или малым бизнесом, или производственным предприятием, хотя по факту на участке были склады, или социальным предприятием, а при этом на земле строилось жилье, — рассказал депутат.

Однако Протопопов пояснил, что отмена льготных ставок коснется не всех предпринимателей.

— Предприятия, которые занимаются значимой для города деятельностью, получат свои льготы по решению межведомственной комиссии в индивидуальном порядке, — сказал он.