Почему за "кукольные" домики платят по-взрослому

"У нас происходит небывалое, - заинтриговал "Известия" домовладелец из деревни Волково Одинцовского района Подмосковья, позвонивший в редакцию, - нашу и соседнюю деревню застраивают одинаковыми домиками кукольного размера, в которых никто не живет. На некоторых - объявления о продаже. Что бы это значило?" Одинцовский район Московской области - один из самых дорогих в России, в который входит и знаменитая Рублевка. Но кто и зачем строит там "потемкинские" деревни? Корреспонденты "Известий" выехали на местность.

Касам бихур! Мамой клянусь!

Деревня Волково и сразу за ней Бушарино - не Рублевка, но тоже отличное место. На берегу Москвы-реки, кудрявые ландшафты, отличные дороги. Рядом летописный Звенигород. До Москвы 50 км.

Въезжая в Волково, ищем глазом обещанные домики. Но для начала видим верблюда и двух ослов. Животные мирно пасутся на лужку, образуя законченную композицию с заведением у дороги. Заведение, стилизованное под средневековую крепость, называется "Чайхана" и слывет в округе узбекским рестораном.

В соседней деревне Бушарино входную дверь в сельпо украшают загадочные письмена: "Ба худат, ба модарат. Касам бихур!" Рядом перевод: "На себя, мамой клянусь!" Лингвистические изыскания, предпринятые по возвращении в Москву, позволили установить, что в русской транскрипции приведен отнюдь не узбекский (тюркская группа), а таджикский (персидская группа) текст. Все три фразы буквально на русский язык не переводятся, по смыслу близки к "мамой клянусь", но никакого "на себя".

- Бьются и бьются в эту дверь, - сокрушается продавщица, - сколько ни повторяй, не запоминают. Их тут тьма - дома москвичам строят. Их старший пришел, написал табличку.

А вскоре и искомые потемкинские деревни не заставили себя ждать. Вот они - раскинулись по обе стороны дороги. На пустыре из чертополоха поднимаются вроде как будки для собак крупного размера. Стоят рядком. Окна и двери есть, но заколочены. Внутри домика - комнатушка два на три метра. Переночевать можно, а жить нельзя - ни воды, ни света, ни уборной, ни тропинки сквозь бурьян. И никакого фундамента - "курьи ножки" в два кирпича.

- Эти домики сначала вон где стояли, - показывает продавщица. - А когда там участки продали, домики сюда перенесли. Так они и прыгают, одни и те же.

Щедрые кадастры

Как это - "прыгают"? Это же по идее недвижимость. Что же продают владельцы мобильных номеров, указанных в объявлениях на домиках?

- Продаем земельные участки. 15 соток по 7,5 тысячи долларов за сотку, - объявил продавец по имени Дмитрий. - По договору купли-продажи, свидетельство о собственности на участок оформлено. Сначала была аренда земли под индивидуальное жилищное строительство. Домик зачем? Для адреса. Чтобы выкупить землю.

Темнит что-то Дмитрий.

- В соответствии с Земельным и Гражданским кодексами и другими законами собственник здания обладает правом выкупа земельного участка вне аукциона, по кадастровой стоимости, - объясняет "Известиям" юрист Павел Ламбров из адвокатского бюро "Николаев и партнеры". - Судя по всему, коммерсанты сначала получили землю в аренду под индивидуальное жилищное строительство, затем поставили эти домики, потом приватизировали их и на этом основании дешево оформили право собственности на землю.

При этом, судя по всему, проволочек с оформлением этих потемкинских строений у коммерсантов, в отличии от обычных граждан, которые годами обивают чиновные кабинеты для оформления своих настоящих домиков в собственность, не было. Почему? Риторический вопрос.

Дмитрий и другие продавцы, которых мы обзвонили, в принципе подтверждали эту схему. А почему бы и не подтвердить в разговоре с потенциальным покупателем? Ясно же, что на аукционе участок стоил бы дороже. И о 7,5-10-11 тысячах за сотку можно было бы забыть.

Кстати, а на сколько дороже? По прикидкам продавцов, на 30-50 тысяч долларов. Уточнить сумму "Известиям" не удалось. В Одинцовском районе изредка (раза 3-4 в год) проводятся аукционы по продаже участков под ИЖС. Но какие-то странные. Подняв архив официальной информации администрации Одинцовского района за два года, "Известия" обнаружили, что обычно на один участок находится только один претендент. Приходится отдавать ему землю по стартовой (фактически - по кадастровой) цене. Впрочем, однажды - в августе прошлого года - на торги было выставлено 13 участков в деревне Агафоново. Уникальный случай - за каждый боролись по 3-4 человека. Раскупили все. Но по каким ценам - об этом в открытых источниках информация отсутствует. Что интересно, по итогам аукциона номер каждого лота строго совпал с номером победителя. Пасьянс сошелся: участник N 1 победил на торгах за участок N 1 - и так до 13-го номера. Бывают же совпадения!

Считается, что в Одинцовском районе и без аукционов земля дорогая. У Счетной палаты Российской Федерации другое мнение. Накануне 2008 года государственный аудитор проверил и доложил своему ведомству "Обоснованность кадастровой оценки земли в Одинцовском районе Московской области". Деревню Волково - ту самую, где ходят верблюды и стоят кукольные домики, - даже привел как пример "необоснованности". Среднее значение кадастровой стоимости земли под домами индивидуальной жилой застройки в районе в 2006 году равнялось 1355,44 рубля за квадратный метр. В Волкове - 512,49 рубля. А в 2005 году - 4036,56 рубля, почти в 10 раз больше.

Сейчас, по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, участки под жилье в Волкове стоят примерно столько же. Например, 15-соточный участок владелец "курьих ножек" выкупит всего за 708 тысяч рублей. Это 21 тысяча долларов. За такие деньги комнату в одинцовской коммуналке не купишь. Зато продаст он его минимум за 113 тысяч.

Казна скудеет. Недовольных нет

Казалось бы, и что тут такого? Продавец правдив с покупателем - право выкупа земли без аукциона гарантировано законом, свидетельство о собственности на землю оформлено. Покупатель приобретает участок по договору купли-продажи, самому надежному в сделках с землей. А о том, что домик, под который оформили землю, - фальшивка, пускай у чиновников голова болит.

Есть статья 130 в Гражданском кодексе - называется "Недвижимые и движимые вещи". Она гласит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

То есть капитальный дом - это недвижимость, приватизировав его, можно претендовать на выкуп участка. А переносная потемкинская будка - нет. Хочешь стать собственником земли, на которой она сегодня стоит, а завтра нет, - торгуйся на аукционе. В Звенигородском отделении БТИ, где ведают волковской и бушаринской недвижимостью, это правило теоретически подтвердили. Видели ли государственные оценщики собственными глазами, что именно они отнесли к недвижимости, неизвестно.

Главу Никольского сельского округа Юрия Супрунова, в чьей компетенции земельные дела Волкова и Бушарина, мы вызванивали три рабочих дня. Увы, безрезультатно. Надеемся, что занятый чиновник все же откликнется на публикацию "Известий".

Первые лица администрации Одинцовского района в законном отпуске. Начальник окружного Управления земельных ресурсов Сергей Александров подтвердил, что правом выкупа по кадастровой стоимости земли, сданной в аренду под индивидуальное жилищное строительство, обладает собственник капитального строения на этой земле. Но про потемкинские деревни под Звенигородом ему ничего не известно.

- Если у кого-то есть сомнения в законности, нужно написать заявление в администрацию, на основании которого будет осуществлен земельный контроль. А я документов не видел.

Очень жаль. Такие диковины в районе - верблюды, персидские клятвы, бутафорские избушки... А власти ничего не знают. И любуются ими только въедливые поселяне да журналисты. Покупателям тоже хорошо - купят в отличном месте участок относительно недорого. И продавцам неплохо - денег заработают. Нельзя же сказать, что они у казны воруют. Не воруют - просто недокладывают...