Кто и когда получит "Доступное жилье"
Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" вроде бы наконец начал давать первые результаты. Каждая 20-я сделка с недвижимостью совершается через ипотеку, начали строить больше и даже возводить целые микрорайоны для военнослужащих. А у молодых семей появилась возможность приобрести квартиры со скидкой до 40%. Но не все так просто. Главный удар по проекту нанес 30-процентный рост цен на жилье в крупных городах. "Известия" решили разобраться, что даст россиянам широко разрекламированный нацпроект. Кто из федеральных льготников и когда получит от государства обещанные квартиры? Появится ли возможность купить квартиру в кредит по приемлемой ставке? Наконец, построят ли этих самых квартир достаточно, чтобы из-за возросшего спроса цены на них не улетели в небеса?
О национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" говорят все последние месяцы. Однако мало кто из обывателей понимает, что он дает конкретному человеку. Если не бесплатные квартиры от государства, как раньше, то что? На самом деле никаких квадратных метров государство не строит и никому раздавать не собирается. При одном исключении: в течение нескольких лет государство намерено погасить все свои жилищные обязательства перед федеральными льготниками.
Нацпроект должен лишь обеспечить увеличение спроса и предложения на рынке недвижимости. То есть простым россиянам государство поможет найти деньги на покупку жилья через развитие ипотеки. А строителям помогут начать дешево и много строить. Причем делать это надо одновременно. Иначе дешевые и легкие деньги в виде ипотечных кредитов так разогреют рынок, что никаких заемных средств не хватит на покупку даже плохонькой квартирки. Надо сказать, с мерами по стимулированию строительной отрасли уже опоздали. Спрос на рынке жилья вырос и без участия государства, а застройщики за ним не успели. Из-за чего цены в больших городах с начала года выросли на 30-50%. Тут никакая ипотека не поможет.
Так или иначе, государство выделило миллиарды рублей на увеличение капитализации АИЖК - агентства, выкупающего у банков закладные по ипотечным кредитам. Еще большие средства были предоставлены в виде гарантий для выкупа этих закладных. В итоге при помощи АИЖК банки добрались до таких регионов, где они без поддержки государства никогда бы не осмелились кредитовать население под покупку недвижимости. Однако ипотека - это для богатых. Некоторым из тех, у кого нет средств на покупку жилья, а также федеральным льготникам государство выделит средства на покупку жилья. Всем им выделят сертификаты на приобретение недвижимости. Перечень этих льготников представлен в программе Росстроя "Жилище", которая, к слову, является основой нацпроекта. Все они рано или поздно получат обещанные квартиры. Как и молодые семьи, в которых каждому из "молодоженов" не более 30 лет. Программа предусматривает выделение им 30-40%-ной субсидии на покупку квартиры. Правда, остальные средства молодым придется найти самостоятельно. Да и попасть в эту категорию непросто - местным властям еще нужно доказать, что ты нуждаешься в жилье или стоишь на очереди.
Все вышеперечисленные меры помогут россиянам купить квартиры. А вот поддержку застройщиков - тех, кто эти квартиры им построит, переложили на плечи местных властей. Именно они должны готовить территории под застройку, менять законодательство в регионах, проводить аукционы на земельные участки и обеспечивать их инженерной инфраструктурой. Регионам, конечно, помогут - в "Жилище" на это заложены миллиарды. Однако, по признанию самих чиновников, маховик проекта раскрутится не ранее 2007 года.
В завершение отметим, что мы подробно расскажем для каждой льготной категории граждан, кто и на каких основаниях может получить от государства бесплатные квадратные метры, куда и с какими документами для этого надо обратиться.
Военнослужащие, увольняемые со службы
По данным Росстроя, на сегодняшний момент очередников на жилье по этой категории насчитывается 327 423 человека (см. график). Однако список остается открытым и ежегодно пополняется новыми отставниками. Процедура обеспечения их жильем отработана с 1997 года. Каждому отставнику, перед кем у государства будут обязательства по жилью, выдадут Государственный жилищный сертификат (ГЖС). По нему человек получает на личный счет сумму, которая рассчитывается так: средняя стоимость квадратного метра в России (20 879 рублей), помноженная на количество положенных отставнику по социальным нормам метров (18 кв. м на каждого члена семьи). На эти деньги он может купить жилье в любом регионе России соответственно своим запросам и возможностям. Этих средств, в принципе, хватит на покупку жилья в относительно недорогих регионах. Но при желании купить жилье в Москве или Санкт-Петербурге придется доплатить - даже за 1-комнатную квартиру. Однако на деньги, выделенные по программе "Жилище", до 2010 года получит жилье лишь каждый пятый уволившийся с военной службы. Чтобы обеспечить жильем всех, нужно еще 253 млрд рублей. Возможно, остроту проблемы удастся несколько снизить за счет того, что часть военных очередников получат жилье от местных властей, а часть - в рамках проекта "15+15". Напомним, на строительство жилья для военных в 5 самых проблемных регионах по прямому указанию президента выделено 30 млрд рублей на два года.
Военные отставники
К началу 2006 года у государства остались обязательства перед 49 365 семьями отставников. Все они в свое время, отслужив положенный срок, не получили от государства ни сертификатов, ни положенных метров. Сегодня льготники из этой категории имеют наибольшие шансы получить от государства квартиры. К 2010 году две трети бывших военных получат от властей ГЖС. Но из-за того, что государство задержалось с выполнением своих обязательств, многие бывшие военные останутся в проигрыше. Те, кому выдавали сертификаты в 1997 году, получали средства исходя из рыночной цены на жилье в том регионе, где они приобретали квартиры. Естественно, что большинство предпочитало увольняться в столицу или область. Купив квартиру в дорогом регионе, многие отставники продавали ее и уезжали на родину, где на те же деньги можно было купить более комфортабельное жилье, еще и деньги оставались. Сегодня выплаты по ГЖС рассчитываются исходя из средней стоимости жилья в стране, независимо от города, где собирается жить будущий владелец квартиры.
Граждане, уезжающие с комплекса "Байконур"
Их немного. После сверки всех списков, исключения из них тех, кто решил остаться жить при космодроме, таковых набралось всего 481 человек. Из них 105 получат квартиры в течение ближайших лет. Остальные - по мере отъезда с космодрома и выделения средств на программу их отселения.
Ликвидаторы катастрофы на Чернобыльской АЭС и других радиационных аварий
Самая многострадальная категория. Некоторые ликвидаторы аварии на "Маяке" ждут квартир от государства по 50 лет, чернобыльцы - по 10-15. Кому из них отдать предпочтение при определении очередности выделения жилья? К 2010 году получат квартиры 40% всех очередников-ликвидаторов. Однако это не означает, что к тому времени останется обеспечить квартирами оставшиеся 60%. По признанию самих чиновников, очередь из чернобыльцев быстро редеет, а их наследники уже не имеют права на льготу. В правительстве сегодня рассматривают вопрос о выделении дополнительных средств на покупку жилья для ликвидаторов. Чтобы государству закрыть этот долговой список, не хватает всего каких-то 15 млрд рублей. Решить эту проблему полностью удастся к 2013 году.
Вынужденные переселенцы
Льготников этой категории у нас в стране чуть более 39 тысяч. По закону вынужденными переселенцами признаются граждане России, которых у себя на малой родине преследовали по национальной принадлежности, вероисповеданию или языку, а также по политическим убеждениям или принадлежности к определенной социальной группе. Эта категория льготников досталась нам в наследство от неспокойных 90-х, сегодня получить статус вынужденного переселенца практически невозможно. Рассчитывать на него могут лишь беженцы из других стран, принявшие гражданство РФ и в месячный срок подавшие заявку на получение нового статуса. Ни голод или эпидемии, ни чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера не дают права на получение статуса переселенца. Кроме того, чтобы его получить, нужно предоставить властям в жесткие сроки очень веские доказательства. К 2010 году проблема обеспечения жильем вынужденных переселенцев будет решена на 13%.
Граждане, уезжающие с Крайнего Севера
Сложно назвать программой то, как идет переселение наших сограждан с Крайнего Севера. К 2010 году всего 4,5% из них смогут приобрести жилье на "большой земле". Под эту категорию подпадают пять групп граждан: переселенцы из закрытых поселков, северяне-инвалиды I и II групп, пенсионеры, безработные и те, кто проработал на Севере более 15 лет. Полноценно финансируется только переселение первой категории, инвалидов переселяют по остаточному принципу, на остальных и вовсе денег нет. При этом список остается открытым. Каждый год его пополняют жители тех поселений в труднодоступных местах, которые "закрываются" решением правительства. Именно они подпадают под отселение в первую очередь. При выдаче сертификатов для переселенцев действуют надбавочные коэффициенты (то есть денег по ГЖС начисляется на 10-20% больше, чем по средней ставке), если они выбирают местом жительства удаленные регионы - Дальний Восток, Сибирь или Забайкалье.
Глава Росстроя Сергей Круглик:
"Рост цен на рынке недвижимости стал для нас горьким уроком"
Удастся ли построить столько жилья, сколько требует рынок, или хотя бы чтобы реализовать проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"? Появится ли у россиян возможность улучшить свои жилищные условия и не помешают ли этому растущие цены на недвижимость? Обо всем этом глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик рассказал обозревателю "Известий" Михаилу Хмелеву.
вопрос: Весной было много разговоров, что нацпроект "Доступное жилье" забуксовал и чуть ли не под угрозой срыва. Можете сказать, как сейчас обстоят дела?
ответ: Действительно, старт был довольно трудным. Но я очень рад, что он позади. Сейчас этот маховик под названием "нацпроект" начинает раскручиваться. Увеличились темпы строительства нового жилья: с начала этого года было построено 15,7 млн кв.м - это почти на 10% больше, чем за первые 6 месяцев 2005 года. Мы начали строить жилье для тех категорий граждан, перед которыми у государства есть обязательства. Полностью профинансировано увеличение уставного капитала и Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), выделены средства под гарантии для выкупа ипотечных закладных. И все же это самый сложный национальный проект из тех, что реализуются сегодня.
в: А в чем, по вашему мнению, проблемы?
о: Горьким уроком для нас стал рост цен на рынке недвижимости. За четыре месяца, с февраля по май, цены на жилье в крупных городах-миллионниках выросли на 30%. Почему так произошло? Во-первых, доходы россиян выросли. Во-вторых, люди вкладывают в покупку недвижимости с целью заработать. Так сложилось, что жилье в современной России стало надежным и доходным местом вложения средств. Как следствие, растет спрос, который рынок не может удовлетворить, и это толкает цены вверх. Однако рынок саморегулируется. Как только увеличится предложение жилья на рынке, снизятся и темпы роста его стоимости. Через 2-3 года все это войдет в норму.
в: И что же мешает строителям больше строить жилья?
о: Главная проблема - отсутствие у местных властей программ по развитию инфраструктуры, проработанных правил землепользования в городах. Посмотрите: в течение последних 15 лет крупные города развивались в основном за счет точечной застройки. Где раньше стояли скверы - теперь дома. В итоге мы израсходовали всю существующую инфраструктуру. Сегодня всего 15 городов имеют более или менее нормальные градостроительные планы развития территорий. А нет плана - не ясно, где и сколько строить, какую закладывать социальную инфраструктуру.
в: У вас есть рецепт, как заставить местные власти помочь строителям?
о: А не надо заставлять, мы в бюджете располагаем большими деньгами, которые являются стимулом для регионов. Если в регионе есть программа развития инфраструктуры, поддержки молодых семей, то он может рассчитывать на часть тех средств, что заложены на это в программе "Жилище". Впрочем, чтобы развернуть строительство, не нужны огромные средства. Почему в одном из районов Челябинской области - не самом, прямо скажем, богатом - уже с десяток аукционов по земле прошло, а в других регионах, где на отсутствие денег грех жаловаться, - ни одного? Да потому, что разное отношение к делу у местных руководителей.
в: Понятно, за предложение на рынке недвижимости ответственность возложили на местные власти. А как с ипотекой? Государство не отказывается стимулировать жилищное кредитование?
о: Что касается ипотечного кредитования, то основная часть программы по его развитию, утвержденной на заседании правительства еще в 2002 году, уже реализована. В этом году АИЖК снизило ставку до 11,5%. Государство внесло 3,7 млрд рублей в уставный капитал агентства, выделило в качестве гарантий по закладным 14,5 млрд, в следующем году на те же цели направит еще 17,5 млрд. За счет этого агентство активно работает по всей стране. Ведь есть регионы, где банки не стали бы кредитовать покупателей жилья, если бы АИЖК не выкупало их закладные через 3-4 года. К сожалению, длинных кредитных средств для покупки жилья в России сегодня нет.
в: Не получится ли так, что развитие ипотеки опередит строителей? Спрос на жилье вырастет, а предложение за ним не успеет?
о: Сегодня ипотечные сделки составляют всего 5% всего рынка недвижимости в стране. Вот когда мы выйдем на уровень 50%, тогда можно будет говорить о влиянии ипотеки на цены. А до того момента пусть развивается. Другое дело, что в нынешних условиях сама нехватка жилья - тормоз для развития ипотечного кредитования.
в: Давайте вернемся к тем, кого государство в свое время обещало обеспечить жильем. Могут эти льготники рассчитывать в обозримом будущем на улучшение жилищных условий?
о: Напомню: основой нацпроекта "Доступное жилье" является Федеральная целевая программа "Жилище", которая работает уже не один год. Она предусматривает обеспечение жильем некоторых категорий граждан: военнослужащих, переселенцев с Байконура и Крайнего Севера, участников ликвидации радиационных аварий, а также вынужденных переселенцев. Дополнительно к этому проект "15 +15" по строительству жилья для Министерства обороны РФ позволит уже через два года ликвидировать очередь среди военных в Балтийске и вдвое уменьшить ее в Калининграде, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и столичном регионе. Стройплощадки уже готовы, проекты согласованы, конкурсный отбор строительных организаций проведен, а значит, 18,4 тысячи семей военных к 2007 году отпразднуют новоселье.
в: Но цены на рынке растут. Не заставит ли это скорректировать в меньшую сторону программы по возведению жилья для льготников?
о: Для упомянутых 18,4 тысячи семей военных цена квадратного метра жилья фиксируется еще при проведении конкурса среди застройщиков. И не меняется до конца строительства, что бы ни происходило на рынке. Так, в Москве возведение квадратных метров нам обойдется в 29 тысяч за 1 кв.м, по области - в 22 тысячи, в Калининграде - в 18, в Санкт-Петербурге - в 22 тысячи. Это фантастические цены, таких на рынке уже нет. Но таковы были условия конкурса.
в: Нацпроект делает акцент на том, что жилье должно быть не только доступным, но и комфортным. Во всем мире под этим понимается малоэтажные, индивидуальные дома. Скажите, в России мы будем когда-нибудь жить каждый в своем особняке?
о: Когда мы начали преобразование ЖКХ, мы хотели спровоцировать появление собственника жилья. Но в полной мере этого пока не произошло. Переход к индивидуальному домостроению означает ускорение этого процесса. Но и без того доля малоэтажной застройки в общем объеме вводимого жилья растет - каждый год на 3-5%. Больше половины жилой недвижимости сейчас строится в индивидуальном порядке. Но надо понимать, что загородный дом - это иной образ жизни, нежели квадратно-гнездовой. Он требует ответственности за себя, за свою собственность. Поэтому переход на массовое малоэтажное строительство потребует всеобщего благосостояния, потому что эта ответственность выражается в рублях.
