Квартира с гарантией

Что творилось в 1992-1996 годах в области правового регулирования сделок с жильем, и вспомнить страшно. До 1994 года несовершеннолетние не включались в число собственников квартиры при приватизации - и сегодня практически все сделки с такими квартирами могут быть оспорены в суде. Еще один пример: до 1997 года квартиры регистрировались в совместную собственность супругов без определения долей - при смерти одного из них наследство не открывалось, а жилплощадь автоматически наследовал другой супруг. Сегодня у таких квартир появляются неожиданные наследники. Остается только удивляться, что фактов признания сделок с жильем недействительными не так много - в год в Москве их регистрируется около 200. На Западе решение этой проблемы найдено давно. Классический способ защиты гражданина от риска утраты права собственности - титульное страхование. По ряду причин эта технология в России не привилась. Поэтому в последнее время несколько крупнейших столичных риэлторов запустили собственные программы гарантий того, что ущерб клиенту, купившему через их фирму "юридически грязную" квартиру, будет возмещен. По сути, эти программы закрепили уже существующую практику наиболее добросовестных агентств. Проверка квартиры на "юридическую чистоту" давно входит в качественную риэлторскую услугу. Если со стороны предыдущих собственников возникали претензии, то юристы агентств недвижимости оказывали поддержку своим клиентам, и бывало, что в случае проигрыша процесса возмещали ущерб. Сегодня компании "Инком-недвижимость", "МИЭЛЬ-недвижимость" и Penny Lane Realty закрепили эту практику в виде договора-гарантии. "Инком-недвижимость" выдает своим клиентам "гарантийный полис". - В случае предъявления к нашему клиенту иска о признании сделки недействительной и лишении его собственности на объект мы обязуемся безвозмездно выступить на его стороне в суде и отстаивать его право собственности, - рассказывает Сергей Козловский, президент корпорации "Инком-недвижимость". - Если отстоять право клиента не удастся, то через месяц после вступления решения суда в законную силу мы выплачиваем деньги либо в течение 6 месяцев подбираем новое жилье. Особенностью программы компании "МИЭЛЬ-недвижимость" является то, что обязательства имеют "обратную силу". То есть любой клиент, ранее купивший квартиру при непосредственном участии компании, может получить "гарантийное обязательство" в одном из отделений компании. Документ является бесплатным, и срок его действия не ограничен. Еще один важный момент отметил председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Григорий Куликов: "Российские реалии таковы, что судебный процесс по вопросам собственности может идти достаточно долго. Существует несколько способов намеренной затяжки судебных процессов. В связи с этим наша компания признает действие "гарантийного обязательства" и при длительном, на срок более 6 месяцев, ограничении права собственности клиента на объект недвижимости". Если с суммами возмещения вреда до $100000 крупная компания может справиться своими силами, то при продаже элитной недвижимости, где цена объектов измеряется миллионами долларов, необходимы другие механизмы защиты. Компания Penny Lane Realty застраховала ответственность перед клиентом в компании "РОСНО" на $10 миллионов. Разовое страховое возмещение в случае невозможности исполнения обязательств перед клиентом, повлекшей материальный ущерб, может составить $2 миллиона. - Мы нашли оптимальную форму развития системы гарантий после отмены лицензирования риэлторской деятельности и сняли ту обеспокоенность, которая постоянно возникает у покупателя при общении с риэлторской компанией, - сообщил нам Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Как и любое обязательство, гарантии риэлторов действуют при определенных условиях. Например, в "Инком-недвижимость" гарантийный полис не выдается, если в результате экспертизы специалисты агентства выявили основания, которые могут послужить поводом к расторжению сделки, проинформировали об этом клиента, но он настаивает на покупке именно этого объекта. Не действуют гарантии и в том случае, если клиент не привлек для судебного разбирательства специалистов компании, самостоятельно заключил мировое соглашение или вступил в договоренность с истцами. И, конечно, риэлторы не несут ответственности по своим "гарантийным обязательствам", если сделка расторгается из-за недобросовестных действий клиента. А что вы думаете об этом?