Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах сторонним лицам, спустя год возвращается на обсуждение в Госдуму. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — аферистов, скупающих малые площади в квартирах и затем разными способами вынуждающих граждан продавать свои доли по дешевке. Проблема острая: за 2022 год, по данным МВД, число мошенничеств с жильем в России выросло на 18%. «Известия» выяснили, в чем суть законопроекта «о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности» и может ли он защитить граждан.
Третий лишний: в чем суть законопроекта ФЗ 42326-8
«Долевое» рейдерство — системная проблема на рынке российской недвижимости. Криминальные группы незаконно приобретают микродоли в квартирах, не выделенные в натуре, создают в домах невыносимые условия и вынуждают собственников избавляться от недвижимости за бесценок или вовсе оставляют их без квадратных метров. Проблема жилищного рейдерства особенно остро стоит в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.
Авторы законопроекта ФЗ 42326-8 предлагают внести изменения в Гражданский кодекс, которые помогут справиться с незаконными захватами находящегося в общей долевой собственности имущества. Документ запрещает продажу и дарение посторонним лицам доли в праве общей собственности на жилое помещение, если она не выделена в натуре. Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов или общедолевой собственности членов семьи.
Первая попытка узаконить происходящее с рынком недвижимости была предпринята в 2017 году, когда глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Этот закон был принят осенью 2022 года. Нынешний законопроект впервые был внесен в Госдуму в декабре 2021 года, но в первой редакции не был поддержан правительством. В новой редакции депутаты должны рассмотреть законопроект 20 апреля, однако будет ли он принят или отклонен — неизвестно.
Минимальная доля в квартире — сколько метров
С 1 сентября 2022 года по закону № 310-ФЗ, жилые помещения (квартиры и дома) запрещено дробить на доли площадью менее 6 кв. м. Исключение делается для тех, кто получил долю по наследству или в случае приватизации жилого помещения. Это сделано с целью борьбы с «резиновыми квартирами», в которых люди прописываются сотнями, чтобы получать соцпособия. Также закон призван защитить социально неблагополучных граждан, пенсионеров или потерявших работу от мошенников, выкупающих микродоли, а потом перепродающих квартиры по рыночной стоимости.
Однако этот закон не может полностью оградить семьи от незаконного захвата имущества, не запрещает сам факт продажи посторонним лицам доли в неделимой квартире. Нерешенным остается и вопрос, что делать собственникам, которые уже имеют микродоли.
Между тем такой сосед может стать неприятной неожиданностью для основного собственника жилья. Как пояснил глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов, во-первых, если владелец доли совершит преступление, разыскивать его будут по месту регистрации. Во-вторых, такую квартиру очень сложно продать.
Однако, по мнению других экспертов, право собственников свободно распоряжаться своей долей жилья ограничивать не стоит. Альтернативой могло бы стать временное ограничение, в течение которого новый собственник не сможет совершать сделки по отчуждению этой площади сторонним лицам, пояснила член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Сусана Киракосян.
Какие права есть у владельца микродоли
Права у владельца микродоли обширны и соотносятся с объемом прав «полноценного собственника». Как пояснил «Известиям» юрист группы «Совет» Иван Суворов, владелец микродоли может продать, подарить, завещать и даже заложить ее. Но самое главное, он может зарегистрироваться сам и зарегистрировать в квартире своих несовершеннолетних детей, а если доля превышает 6 кв. м, то и вселиться в нее. При этом согласия иных собственников для таких действий не требуется.
Проблема с незаконным захватом неделимого имущества носит системный характер, связана с порочным правоприменением, а также отсутствием единой практики нотариата, судов и правоохранительных органов, поясняют авторы нового законопроекта. В результате незаконных деяний нередко нарушают права несовершеннолетних, живущих в квартире. Чтобы предотвратить злоупотребления, авторы предлагают разрешить продажу долей только между собственниками-родственниками, а во всех спорных случаях продавать объект целиком и делить сумму пропорционально долям.
Можно ли вернуть микродолю в квартире законному собственнику
Сделку по продаже микродоли можно попытаться оспорить в суде. Как пояснял «Известиям» адвокат Виталий Ревзин, суд может обязать нового владельца продать микродолю собственникам, доля которых больше, а стоимость сделки определит независимый эксперт. Второй вариант — доказать, что сделка была совершена с явно криминальным подтекстом.
В Росреестре «Известиям» рассказали еще об одном способе защиты квадратных метров. Нужно подать в ведомство заявление о невозможности проведения действий с недвижимостью без личного участия — в ЕГРН сделают об этом соответствующую запись. Благодаря этой пометке заявление на госрегистрацию прав на долю в квартире другими лицами можно отозвать.