Бизнес попросил ЦБ не запрещать ипотеку от застройщиков под 0,01–2% годовых. В противном случае упадет спрос на первичном рынке жилья, что может привести к финансовым проблемам у девелоперов и появлению новых «обманутых» дольщиков. Обращение регулятору направила «Деловая Россия», опасения частично разделяют в Госдуме. Ранее Центробанк анонсировал планы ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов. В Банке России считают: бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря, а искусственный разгон цен на квартиры рано или поздно может привести к тому, что он лопнет.
Неоднозначная ситуация
Застройщики обращаются в «Деловую Россию», указывая на проблему, связанную со снижением спроса на первичное жилье, следует из письма организации в Центробанк, с которым ознакомились «Известия». В апреле – мае 2022 года отрасль ощутила резкое падение спроса — до 60–70% от значений марта. В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке.
Как писали «Известия», застройщики стали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. Это поддержало спрос на первичном рынке жилья. Но осенью регулятор заявил о том, что предельно низкие ставки приводят к повышению стоимости квартир для покупателей, увеличивая тем самым их общую кредитную нагрузку, напомнил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. ЦБ планировал ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов. Бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря — искусственный разгон цен на жилье рано или поздно может привести к его «схлопыванию», пояснили в Центробанке.
Однако реализация меры грозит новым снижением спроса до весеннего уровня, предупредили регулятор в «Деловой России». В итоге в течение трех месяцев в большинстве моделей проектного финансирования может наступить дефолт по ковенантам (от англ. covenant — соглашение, договоренность), а это приведет к «нарушению обязательств перед участниками строительства жилья — дольщиками», следует из письма организации в ЦБ.
Центробанк получил письмо и рассмотрит его в соответствии с действующими регламентами, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора.
Сегодня околонулевая ипотека от застройщика во многих ведущих банках составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов, сказала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее мнению, в этом продукте заинтересованы прежде всего покупатели с относительно невысоким уровнем доходов — для них размер ежемесячного платежа важнее итоговой суммы переплаты.
По словам члена генерального совета «Деловой России» Алексея Мостовщикова, с отменой околонулевой ипотеки квартиры станут для людей менее доступны, а сокращение спроса может привести к банкротствам многих компаний строительного рынка — подрядчиков, производителей стройматериалов. В конечном итоге пострадают люди, которые приобрели недостроенное жилье у обанкротившихся компаний, подчеркнул эксперт.
Такие риски есть, согласен член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Но сейчас люди защищены от банкротства застройщика эскроу-счетами, заметил депутат.
С разных точек
Опасения «Деловой России» по поводу отмены субсидированных ипотечных ставок от застройщиков вполне объективны и оправданны в существующих реалиях, считает директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
— По нашим оценкам, с весны порядка 60% спроса на первичном рынке формировалось именно за счет привлекательных предложений от застройщиков, — отметил он.
Отказ от таких кредитных программ может серьезно подорвать спрос, но его резкое обрушение выглядит излишне пессимистичным прогнозом, считает Надежда Коркка. На смену кредитам с околонулевыми ставками уже начала приходить траншевая ипотека, способная стать важным драйвером спроса в ближайшие годы, пояснила она. Впрочем, сейчас она есть не во всех крупных городах и пока точно не может стать абсолютной альтернативой, отметил Сергей Зайцев. Кроме того, в будущем какие-либо ограничения могут затронуть и этот вариант стимулирования спроса, добавил эксперт.
Центробанк видит системные риски в массовой практике выдачи ипотеки под низкий процент, поскольку квартиры при такой схеме продаются по завышенной на 20–30% цене, сказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По подсчетам Александра Якубовского, переплата составляет минимум 25%.
— Это простая математика: за каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25–40% стоимости жилья. Естественно, что застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя, — пояснил парламентарий.
По словам Сергея Зайцева, выгода для покупателей при этом всё равно может быть.
— В большинстве своем такие кредиты выгодны при сроках реального погашения кредита более восьми лет. Например, при сроке кредита в 20 лет выгода от субсидированной ставки для заемщика за весь срок кредитования может составить 27%, то есть и ежемесячный платеж будет соразмерно меньше, — пояснил он.
Однако ситуация создает диспропорции на рынке недвижимости, отметил Владимир Щекин. Скажем, клиенту выгодно, что ежемесячный платеж даже с учетом такой наценки становится меньше, но этот расчет справедлив, только если ему не придется продавать квартиру в обозримом будущем, ведь он не сможет ее выставить по цене на 20–30% выше рыночной. У банков возникает проблема с залогом, который дешевле, чем сумма предоставленного кредита. Из-за этого увеличиваются долгосрочные риски, рассказал девелопер.
Владимир Щекин также отметил, что проблемой может стать массовое завышение цен на новостройки — это повлияет на уровень стоимости жилья в стране в целом.
Рынок сможет полноценно развиваться, когда на нем будет максимально широкий выбор ипотечных программ и каждый покупатель сможет выбрать для себя более подходящий, уверен Сергей Зайцев. Для одних важна отсрочка платежа до сдачи дома в эксплуатацию, потому что требуются деньги на аренду временного жилья, другие же заинтересованы в индивидуальном размере ежемесячных платежей. А выгода третьих — в кредитах с максимально эффективным досрочным погашением, пояснил эксперт.