Приостановка по требованию: бизнес против пересмотра кадастровой стоимости зданий
Предприниматели выступили против пересмотра кадастровой стоимости административных зданий в столице каждые два года. «Опора России» направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину. Документ есть в распоряжении «Известий». Организация просит не проводить переоценку недвижимости три года с момента решения суда о цене и четыре года — если за последние 12 месяцев цены на коммерческие объекты не менялись более чем на 15%. Сегодня кадастровая стоимость пересматривается каждые два года, и в среднем она завышена на 30–50%. Это приводит к росту цен для покупателей магазинов, занимающих помещения. По мнению некоторых экспертов, если предложение будет одобрено, арендаторы смогут сдерживать цены и даже снизить их на 10%. Другие же считают, что нынешняя система соответствует рыночным условиям.
Остановите стоимость
Общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства «Опора России» направила Сергею Собянину письмо с предложением в течение трех лет не пересматривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, установленную судом. С документом ознакомились «Известия». В нем также предлагается увеличить срок переоценки с двух до четырех лет, если по итогам года цены на коммерческую недвижимость в городе не увеличились более чем на 15%.
В организацию всё чаще стали поступать жалобы от столичных предпринимателей, которые недовольны системой оспаривания результатов кадастровой оценки зданий, рассказал председатель Бюро по защите прав предпринимателей московского отделения «Опоры России» Алексей Петропольский. Бизнес указывает на то, что это можно сделать только в суде. Основная проблема заключается в том, что столичные власти пересматривают кадастровую стоимость каждые два года и не принимают во внимание судебные решения по снижению цены. И чаще всего после пересмотра показатель становится еще выше, подчеркнул председатель МКА «Скрипка, Леонов и партнеры» Игорь Скрипка. По итогам последней переоценки, стоимость ряда объектов выросла на 25–80% относительно показателя, уже оспоренного ранее, говорится в письме «Опоры России». В среднем она завышена на 30–50%, подсчитал Игорь Скрипка.
Кадастровая стоимость влияет на размер налога на недвижимость — именно она, а не рыночная цена, является его базой, отметила заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина.
–– В 2020 году собственники оплачивают налог в размере 1,6% от стоимости недвижимости в год. В течение нескольких лет показатель будет увеличен до 2%, –– уточнил Алексей Петропольский.
«Известия» направили запрос в мэрию Москвы.
Член общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов считает, что нет необходимости вводить ограничения.
— Предложение не пересматривать стоимость четыре года, если за год цены не выросли на более 15%, спорное. Экономические процессы идут постоянно, уровень инфляции меняется. На сегодняшний день система отлажена согласно рыночным условиям, — сказал он «Известиям».
Суд идет
Оспаривание кадастровой стоимости в суде занимает 8–15 месяцев, иногда больше. После город опять пересматривает ее и процесс начинается заново, отметил управляющий партнер Praedium Александр Ошурко. Например, сейчас с одним из своих клиентов компания всё еще обжалует кадастровую стоимость от 2017 года и параллельно начала оспаривать оценку 2019-го.
–– Пересматривать кадастровую стоимость, например, раз в четыре года гораздо более эффективно — это позволит владельцам недвижимости не заниматься судебными процессами на постоянной основе, –– считает эксперт.
Последние 5–6 лет рыночные цены на коммерческую недвижимость в Москве не растут, а в некоторых случаях даже снижаются. Поэтому пересмотр и увеличение кадастровой стоимости не связаны с рыночными реалиями, считает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Тенденцию подтвердил руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев. При этом кадастровая стоимость зданий постоянно растет — после каждого пересмотра городом — примерно на 10%, добавил член совета московского отделения «Опоры России», президент группы компаний «Диана» Дмитрий Несветов.
Расходы бизнеса на оспаривание результатов кадастровой оценки недвижимости составляют не менее 100 тыс. рублей, добавил Алексей Петропольский. По данным московского отделения «Опоры России», ежегодно в суды подают около 25 тыс. предпринимателей, их суммарные издержки (услуги оценщиков и юристов, временные затраты) составляют не менее 2,5 млрд рублей. Бизнес вынужден перекладывать расходы на арендаторов зданий, а они — на своих клиентов, подчеркнул Алексей Петропольский.
По оценке члена генерального совета «Деловой России» Сергея Гебеля, в результате товары и услуги предприятий, которые занимают такие помещения, завышены на 15–20%.
Решение проблем
Инициатива «Опоры России» своевременна, считает Антон Белых. Для стабильной работы бизнеса кадастровую стоимость нельзя пересматривать 4–5 лет, если на рынке не происходит существенных колебаний. Это именно тот срок, который позволяет владельцам недвижимости строить финансовую модель, объяснил он.
Если предложение «Опоры России» будет принято, предприниматели получат возможность развиваться, повысить покупательский спрос за счет снижения издержек, считает Сергей Гебель. Предложение позволит затормозить рост стоимости коммерческой недвижимости и аренды площадей, что положительно скажется на ценах товаров и услуг, спрогнозировал генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков. Они могут даже снизиться на 10%, считает Игорь Скрипка.
В среднем арендные расходы занимают 5–15% от оборота для большинства торговых сетей. Например, чтобы платить 1 млн в месяц, продуктовому магазину нужна выручка в 15–20 млн, магазину косметики или одежды — 8–10 млн, рассказал Антон Белых. Снижение или хотя бы сохранение арендных ставок на прежнем уровне позволит розничным сетям контролировать цены на продукцию, считает он.
Впрочем, на ставки арендной платы влияет не только кадастровая стоимость. Они зависят также от месторасположения здания, качества помещения и его размера, наличия парковки, удаленности от центра города и многих других факторов, сказала руководитель практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галина Гамбург. По ее мнению, предложение «Опоры России» не позволит существенно снизить стоимость аренды в тех районах, где она традиционно высока.
Цены на аренду помещений формирует рынок. Особенно это актуально, если речь идет о центре с высоким турпотоком, добавил Рифат Гарипов. По данным DNA Realty, самые высокие ставки — 20–25 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц — на небольшие торговые помещения у метро и в центре города.
