Новый счет: за год новостройки подорожали почти на 12%
За последний год средние цены на новостройки в России выросли почти на 12%, вслед за ними увеличилась и стоимость вторичного жилья –– на 8%. Об этом свидетельствуют данные «Авито Недвижимость» по крупным городам. «Известия» ознакомились с документом. Тенденцию роста подтверждают и аналитики Центробанка. Подорожание произошло в связи с переходом строительной сферы на проектное финансирование — эскроу-счета, отмечают опрошенные «Известиями» эксперты. Осенью цены продолжат увеличиваться, так как в это время традиционно растет спрос на квартиры, но к декабрю заметный рост прекратится. Параллельно банки уменьшают ставки на ипотеку, ко второй половине 2020-го они могут достичь рекордно низкого уровня — 8,7%, отметили в ДОМ.РФ.
Воспользовались фоном
С августа 2018 года по сентябрь 2019-го средняя стоимость новостроек в российских городах увеличилась на 11,9% — до 72,8 тыс. рублей за 1 кв. м, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Авито Недвижимость». Цены на вторичное жилье реагируют на рыночную ситуацию и увеличиваются вслед за новостройками схожими темпами –– за год вторичка подорожала в среднем на 8%, до 65,8 тыс. рублей за 1 кв. м.
Самый большой всплеск произошел в ноябре 2018 года, сказал руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов. Тогда увеличились ипотечные ставки –– с 9,41% в сентябре до 9,52% в ноябре. По его словам, опасения людей, что проценты снова вырастут, спровоцировали более динамичные продажи жилья. Это повлекло и рост стоимости недвижимости, подчеркнул он.
Также цены увеличились в преддверии грядущего перехода на проектное финансирование (эскроу-счета). Сам переход состоялся 1 июля, теперь девелоперы не могут привлекать деньги дольщиков для строительства домов, а должны получать для этого кредиты в банках. Деньги покупателей при этом необходимо хранить на эскроу-счетах, застройщики не имеют права использовать их до завершения строительства. Для части проектов сделаны исключения –– дома, степень готовности которых равна 30% и в которых продано не менее 10% площадей, позволили достроить по старым правилам.
Тенденция подтверждается данными Банка России. В его аналитической записке «Жилищное строительство», опубликованной 4 октября, говорится, что цены на новостройки и вторичное жилье растут с конца 2017-го — начала 2018 года. По данным Росстата, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла с 56 тыс. рублей за 1 кв. м в 2017-м до 62 тыс. в 2019-м. На вторичном –– с 53 тыс. до 56 тыс.
Цены на жилье в новостройках растут опережающими темпами, что может быть вызвано увеличением издержек застройщиков, в том числе под влиянием произошедшего повышения НДС и происходящих изменений в законодательном регулировании долевого строительства, отмечается в записке ЦБ.
Как пояснил «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, рост цен на жилье спровоцирован несколькими ключевыми факторами. Это увеличение инфляции к сентябрю, которое повлияло на стоимость строительных материалов, техники, услуг подрядчиков. На ценах сказалось и увеличение НДС с 18 до 20% с начала 2019 года, а также переход на проектное финансирование, то есть на эскроу-счета, согласен Алексей Попов. Но рост цен на жилье, по мнению эксперта, был обусловлен не столько реально увеличившимися затратами девелоперов, связанными с переходом, сколько соответствующим информационным фоном, которым они успешно воспользовались. Застройщики подняли цены уже в ожидании перехода на новые правила, поскольку схема продаж через эскроу-счета более затратная, пояснил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
–– Увеличение было отмечено не только в проектах, которые теперь работают по новым правилам, но во многих других новостройках. Это так называемый спекулятивный рост стоимости, –– уточнил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
За квартирой зимой
По прогнозам «Авито Недвижимость», пока цены продолжат расти. Рынок еще отыгрывает обозначенные тенденции, говорит Руслан Закирьянов. Осень –– традиционное время увеличения спроса. Многие компании провели плановое повышение цен, в некоторых проектах это произойдет 1 ноября, добавила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рост цен на квартиры завершится к декабрю, поскольку происходящие на рынке изменения, то есть переход на эскроу-счета, уже отразились на стоимости жилья, прогнозируют аналитики «Авито Недвижимость». По оценке экспертов, в конце года стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости составит примерно 66 тыс. рублей, новостроек –– до 75 тыс. рублей. В нынешней макроэкономической и геополитической конъюнктуре резких скачков цен на недвижимость не ожидается, уточнил Алексей Попов.
–– Пока резерв для роста цен исчерпан, поэтому даже если они и продолжат повышаться, то не такими высокими темпами, –– полагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Однако в долгосрочной перспективе цены всё же будут расти, полагает эксперт. Практика уже показала, что новостройки, которые строят по новым правилам, обходятся застройщикам на 10–15% дороже. Как только «старые» объекты заменятся «новыми», средние цены могут вырасти в такой же степени, объяснил Кирилл Игнахин.
Для сдерживания роста цен властям стоит предоставить застройщикам возможности для снижения расходов, считает Алексей Перлин. Самый главный вопрос — это уменьшение кредитных ставок по мере сбора определенной суммы средств на эскроу-счетах, уточнил он.
Кроме того, стоит избегать монополизации рынка, которая также ведет к росту цен на жилье. Хотя бы на первых этапах необходимо поддерживать небольшие компании, особенно в регионах, где наиболее вероятен массовый уход инвесторов с рынка. В результате объем предложения на первичном рынке может значительно сократиться, что приведет к дальнейшему росту цен на жилье. Это произойдет, по оценкам Алексея Перлина, через 3–4 года, когда около трети всех сегодняшних застройщиков РФ (а это около тысячи компаний) могут уйти с рынка.
В Минстрое на момент публикации не ответили на запрос «Известий».
В ДОМ.РФ «Известиям» сказали, что ключевой тенденцией последних месяцев также стало снижение ставок на ипотеку. В августе впервые в этом году они упали ниже 10% и составили в среднем 9,91%, а на новостройки –– 9,35%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, в первой половине 2020 года ипотечные ставки впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9%, а во втором полугодии достигнут 8,7%.
