Дача отвернулась: загородное жилье больше не инвестиция
В Подмосковье всё больше желающих избавиться от дачи и всё меньше желающих ее купить — намного популярнее вариант аренды, говорит статистика. Опрошенные «Известиями» эксперты, однако, полагают, что в действительности вал предложений на рынке загородной недвижимости — иллюзия. На рынке полно недостроев, неликвидных земель, навороченных домов и участков с неадекватно высоким ценником, что может помочь сделать выгодную покупку. Подробнее читайте в материале «Известий».
Дача на сезон
Анастасия с мужем решили провести лето на арендованной даче в Подмосковье, деревне Степаново. Дом с ухоженным участком, камином и достаточным числом комнат для троих детей обошелся семье в 180 тыс. рублей на целое лето. При этом никому не нужно полоть грядки, косить траву и иначе наводить красоту.
По области можно найти предложения на любой кошелек. Экстремально дешевый вариант — дача за 5 тыс. рублей в Можайском районе. Нижняя планка по цене в среднем составляет порядка 30 тыс. рублей в месяц. Так, на берегу Истры, в 40 км от МКАД сдается домик площадью 36 кв. м. Один из самых дорогих лотов — коттедж в Барвихе площадью 700 кв. м, проживание в котором обойдется в 1,4 млн рублей.
В прошлом году был взрывной спрос на аренду загородных домов из-за чемпионата мира по футболу. В этом сезоне таких показателей эксперты не ждут, но прогнозируют рост в 10% по сравнению с летом 2017 года. И это большой отрыв с учетом того, что за пять лет (если не считать год ЧМ-2018) спрос из-за кризиса снизился на 24% — такие данные приводят в ИНКОМ-Недвижимость.
Аренда дач растет во многом за счет спонтанных решений об отдыхе, говорят эксперты. Такие арендаторы — молодые люди, которые любят дачный отдых, но не хотят привязываться на долгие годы к одной локации. За I квартал этого года, по подсчетам «Авито Недвижимость», спрос на краткосрочную аренду дач вырос на 44%.
6 соток в прошлом
Москвичи всё чаще покупают квартиры в подмосковных новостройках в качестве второго жилья — три года назад таких сделок были единицы. В большинстве случаев они становятся источником пассивного дохода, но в некоторых случаях становится альтернативой даче.
На загородные участки и дома спрос остается низким, хотя россияне всё так же любят отдыхать на даче. Каждый четвертый в прошлом году провел лето за городом, в том числе в арендованных «домиках в деревне», подсчитали социологи. В этом сезоне, по данным опроса ВЦИОМа, больше четверти жителей планируют отдохнуть за городом.
Однако всё больше людей в России хотят продать дачу. В I квартале 2019 года число объявлений о продаже дачного участка выросло почти на 22%, заявляли в «Авито Недвижимость». Средние цены на дачи в Московской области при этом выросли.
Данные компаний разнятся. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена на дачу в преддверии весеннего сезона составляла 4,5 млн рублей — на 14% дороже, чем годом ранее. И цены эти по большей части откровенно завышенные, на рынке много дачного неликвида. Кроме того, привычные домики на 6–10 сотках становятся всё менее популярны. По информации проекта «Истринская долина», в 2018 году спрос на них сократился: раньше объем покупок таких объектов оценивался в 28%, теперь — в 19%.
Количество желающих избавиться от дачных участков растет из-за ужесточения норм регистрации недвижимости в собственность, утверждают эксперты портала «Мир квартир». О том же говорили и другие эксперты рынка недвижимости. Речь о новом «дачном законе» и дачной амнистии, которая прекратила действовать 1 марта — правда, ее сразу же решили в очередной раз продлить еще на год.
Реформа, которая действует с начала года, по сути, вообще отменяет понятие «дача» — дача теперь либо огородническое, либо садовое товарищество. И только последний вариант предусматривает строительство капитального жилья на этом участке. Владельцы дач испугались, что переоформление документов может привести к росту налоговой нагрузки (в действительности новый «дачный закон» не предполагает, что жилые и садовые дома будут по-разному облагаться налогами — вопрос в том, что после оформления участка по новым правилам его в принципе придется платить), а потому многие и поспешили избавиться от загородной недвижимости.
Дачная утка
«Нельзя сказать, что москвичи избавляются от дач именно из-за того, что им придется платить налоги за каждое строение», — отметила в беседе с «Известиями» эксперт рынка недвижимости Надежда Минаева. По ее словам, число объявлений о продаже дач росло и в прошлом году, сейчас идет обычное пополнение этого сектора.
«Если вы обратитесь к председателю любого СНТ, он не скажет, что у него пошла массовая продажа всех участков», — уверена собеседница портала. Такое впечатление складывается на фоне того, что спрос на дачи остается низким в сравнении с периодом 20-летней давности. Покупательская способность низкая, при этом садовые участки сейчас сложно воспринимать как инвестицию. «В дачу вложиться нельзя, только если это не очень интересный участок в «новой Москве», где можно построить дом. Сейчас земля не является объектом инвестирования», — считает она.
Связывать повышенный интерес к продаже дач именно с реформой, по мнению собеседницы портала, ошибочно. Владельцу участка в любом случае придется переоформлять документы — без этого он не сможет его продать. Действует несколько других факторов, которые нельзя сбрасывать со счетов.
«Аспект, с которым я постоянно сталкиваюсь лично, — дачи не нужны молодым. Пожилые люди предлагают детям заняться дачными участками, а у тех есть намного более интересные и выгодные места отдыха или приложения своих сил в виде работы. Это никому не нужно», — объясняет специалист.
Массовый отказ от дач — это утка, говорит директор Центра загородной недвижимости Сергей Ганусов. «Есть три сегмента, которые тяжело продать. Из-за них и складывается впечатление, что все люди избавляются от дачных участков», — объяснил эксперт «Известиям». Первый сегмент — это недостроенные здания, второй сегмент — участки, на которых и не собираются начинать строительство, дальнейшая судьба которых непонятна. И третий сегмент — это большие дорогие проекты, которые при нынешней ситуации на рынке никак не окупить.
Завышенные ожидания
В целом рынок загородной недвижимости находится в состоянии стагнации, полагают в ИНКОМ-Недвижимость. «Не только количество, но и качество нового предложения продолжает падать. Низкая платежеспособность населения, неработающее кредитование в сегменте строящихся домов и слабая девелоперская активность приводят к тому, что выходящие в течение года проекты с застройкой исчисляются единицами, — считает директор департамента загородной недвижимости компании Антон Архипов. — Сегодняшний покупатель ищет загородное жилье, в которое можно быстро переехать или где можно хотя бы начать делать ремонт, однако таких лотов на «загородке» сейчас не более 5%».
Сложная ситуация и с продажей земельных участков. По словам Антона Архипова, девелоперы предлагают начать строительство и уверяют, что начнут с фундамента, а дальше — дело за малым. Однако на фундаменте у покупателей и заканчиваются деньги. По словам директора Центра загородной недвижимости Сергея Ганусова, сейчас время, когда, наоборот, выгодно строиться. Иллюзия спроса порождает предложение, и владельцы после долгих попыток избавиться от объекта готовы идти на уступки.
«Невыгодно сейчас покупать без глубокого анализа. Несмотря на то что предложение превышает спрос, продавцы воодушевляются большим объемом предложений и делают ошибочный вывод, что их жилье, конечно же, должно стоить дороже, — сказал эксперт «Известиям». — На выходе мы видим, что объекты, которые должны стоить 900 тыс. рублей — максимум 1,5 млн, люди предлагают по цене выше 3 млн рублей. Например, участок в 6 соток с небольшим кирпичным строением, отделанным вагонкой. Профессионал смотрит на это и понимает, что мир сошел с ума».
При этом на рынке есть предложения с адекватными ценниками, и они очень быстро уходят, подчеркивает Ганусов. Из-за завышенных цен и складывается миф, что годами ничего не продается.
Звезды вместо грядок
Спрос на дачные участки снизился в том числе из-за развития туризма в Московской области, полагает эксперт в сфере недвижимости Надежда Минаева. В Подмосковье и ближайших регионах появляется всё больше отелей, гостиниц и санаториев. О разнообразии говорит обилие экзотических вариантов — от отеля, где каждый корпус выполнен в стилистике сказки, до гостиницы, где нужно расплачиваться знаниями из настольной игры.
Отдых в отелях предпочитают молодые люди, которые не хотят отдыхать работая, как того требуют дачные хлопоты, говорит Минаева. Директор Центра загородной недвижимости Сергей Ганусов отмечает, что этот сектор развивается семимильными шагами — заполняемость гостиниц достигает 100%.
Подмосковные отели интересны тем, кто, с одной стороны, любит отдыхать за городом, а с другой стороны, привык выезжать за границу и хочет получать соответствующий уровень сервиса. В эту категорию входят и владельцы дорогостоящих участков, которые решили продать недвижимость. «Сидеть в доме и не путешествовать им малоинтересно, в итоге люди просто ими не пользуются», — резюмировал он.
