Скупи долги: имущество должников как шанс сорвать куш
Пенсионерка купила гектар земли на побережье с детсадом в придачу за 50 тыс. рублей. Строительная техника, машины мечты и квартиры со скидкой в 30–90% с аукционов — так на курсы по торгам с имуществом должников зазывают в Сети, меняются только размеры возможной скидки. Лотов на таких торгах действительно много: в 2018 году на продажу было передано имущество должников на 140 млрд, а продано — на 14 млрд. Как устроен рынок продажи изъятого имущества, чем опасна охота за квартирами и машинами с миллионными скидками и почему стоит помнить, что за ними стоят чьи-то судьбы, читайте в материале «Известий».
И снова про мышеловку
В Волгоградской области аферисты создавали странички судебных приставов в соцсетях, где от их имени размещали объявления о продаже имущества должников по самым выгодным ценам. Заинтересовавшимся предлагали оплатить товар при получении, а заранее только перечислить деньги за экспресс-доставку — 900 рублей.
Вычислить эту аферу просто, если знать, как устроен рынок. Начиная с того, что реализацией занимаются не судебные приставы, а сотрудники Росимущества. И на личных страничках они информацию о торгах не выкладывают — найти ее вообще задача не из простых.
Как ее находить и пользоваться «уникальной технологией, которую скрывает от нас государство» (так говорится в одной из реклам), обещают научить по меньшей мере десяток порталов со своими «академиями», «школами», специальными брошюрами и неизменно — пачкой удачных кейсов. Стоимость курсов варьируется от 1,5 тыс. до 250 тыс. рублей. Не всегда дело ограничивается передачей знаний: создательница «Академии успеха» Вероника Ковиненко уговаривала учеников на совместные сделки по выкупу залогового имущества с торгов, получала деньги и дальше пропадала. Она обманула 27 человек на 25 млн рублей, за что была приговорена к 4 годам колонии.
Некоторые, освоив «секретную технологию», начинают активно мониторить торги. Два собеседника «Известий» из числа выпускников подобных курсов признались, что это не то чтобы лохотрон, но мечта «зарабатывать 50/100/300 тыс. рублей, не вставая с дивана», не исполнилась.
Личная вещь за 8 рэ
Часть про «не вставая с дивана» в чем-то правдива — многие торги проводятся в электронном формате, так что бороться за имущество должников можно хоть в пижаме. В комиссионках продаются только вещи стоимостью до полумиллиона рублей.
Согласно ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», должник может сам продать свое имущество, если его стоимость не превышает 30 тыс. рублей. Если он сопротивляется, его могут изъять и передать специализированной организации. За 10 дней она обязана выставить товар, заранее разместив информацию об этом в Сети. На реализацию дается месяц, по его истечении цена снижается на 15%.
Телевизоры, утюги, стулья, столешницы, 1,8 т «камня, внешне похожего на нефрит» за 10,9 тыс. рублей , «личная вещь» неизвестного назначения за 8 рублей 50 копеек и даже дреды — в перечне изъятого имущества можно встретить и такое. Графа о местонахождении лота зачастую отсутствует, а в качестве реализатора на комиссионных началах указано некое ООО без адреса, отыскать которое без должного упорства непросто.
— Росимущество как продавец стульев — это не очень адекватно, — отметил в беседе с «Известиями» эксперт по долговому рынку, управляющий партнер ГК «Рыков Групп» Иван Рыков. Намного лучше такие лоты, причем по максимальной цене, продавались бы на том же «Авито», говорит эксперт.
По данным Федеральной службы судебных приставов (ФССП), в прошлом году на реализацию было передано имущество должников на 139,5 млрд рублей — это на 5,8% больше, чем годом ранее. При этом получено от его продажи 14 млрд рублей. Однако есть определенные нюансы, подчеркивают в ФССП. Передача имущества на реализацию иногда «мотивирует должников, которые не желают расставаться со своей собственностью, на погашение имеющейся задолженности», заявили «Известиям» в ведомстве.
— При расчете доли продажи арестованного имущества учитывается, что из общих объемов имущества, находившегося на принудительной реализации в территориальных органах Росимущества (с учетом переходящего остатка прошлого года порядка 176 млрд рублей), имущество на общую сумму 49 млрд рублей отозвано с реализации судебными приставами-исполнителями по основаниям, предусмотренным законодательством об исполнительном производстве, например, погашение должником задолженности на стадии продажи арестованного имущества, введение в отношении должника процедуры банкротства, — добавили в ФССП.
По сравнению с 2017-м динамика положительная, но это не меняет того, что показатели по темпам реализации низкие, говорит Иван Рыков.
— Причин несколько. Первая состоит в том, что рынок в принципе находится не в самой своей лучшей фазе. Сейчас всё продается тяжелее, чем хотелось бы, — объясняет эксперт. — Вторая причина — это различные структуры около судебных приставов. Они не заинтересованы в том, чтобы оповестить максимально широкий круг потенциальных покупателей. Какие-то, может быть, другие цели преследуют.
Например, возможна ситуация, когда свое же имущество за «три копейки» выкупит его бывший владелец.
Деньги любят тишину
В конце декабря 2018 года Счетная палата опубликовала результаты проверки работы Росимущества. В Новосибирской области, по данным аудиторов, организаторы торгов в 100% случаев «допустили нарушения требований нормативных правовых актов в отношении реализации имущества»: из-за этого торги были непрозрачными, у потенциальных покупателей не было информации, а значит, не была обеспечена конкуренция.
Живой пример: организаторы торгов не стали сообщать о несостоявшихся первых торгах на 13 автомобилей. А после того, как первые торги признаются таковыми, на следующих начальная цена снижается сначала на 30%, затем на 60% и 90%.
В результате все 13 машин (среди них Hammer, Honda Odyssey, Audi A6 Avant, Honda CR‐V, Mercedes‐Benz Е240, Porsche Cayenne S) были проданы за 1,69 млн рублей. В одном из случаев больше половины лотов выиграл представитель компании – организатора торгов. А по закону лица, которые имеют отношение к организации торгов, а также их родственники участвовать в них вообще не имеют права.
Все вещи дороже полумиллиона рублей, недвижимость, ценные бумаги, имеющие историческую или художественную ценность предметы реализуются только на открытых торгах. «Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника», — говорится в законе.
Помимо организаторов торгов, в эту категорию попадают владельцы имущества и их родственники, оценщики, а также «уполномоченные лица, имеющие возможность повлиять на процесс и исход торгов», отметила в беседе с «Известиями» адвокат Виктория Данильченко.
В Федеральной антимонопольной службе (ФАС) «Известиям» сообщили, что в 2018 году было рассмотрено свыше 5,6 тыс. жалоб на процедуру проведения торгов (на право аренды лесных и земельных участков, госимущества, отбора управляющей организации и так далее), из них 500 жалоб касались торгов по реализации имущества должников. В 2017 году их было порядка 340.
— В числе наиболее распространенных нарушений, устанавливаемых ФАС России: неправомерный отказ участникам в допуске на торги, технические сбои на площадках, повлиявшие на ход и результаты торгов, а также неразмещение организаторами торгов информации на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru, — прокомментировал замруководителя ФАС России Рачик Петросян. По его словам, количество злоупотреблений как со стороны организаторов торгов, так и самих площадок сократит «унификация процедуры проведения торгов».
Замглавы ФАС пояснил, что в целом для торгов прописано около 60 процедур, при этом для порядка 50 из них не предусмотрена возможность проведения в электронной форме. А для оставшихся 10 вроде и предусмотрена, «но при этом к операторам электронных площадок нет четких и единых требований».
— Мы неоднократно обращали внимание на то, что система государственных торгов нуждается в «перезагрузке»: разработке и внедрении единого порядка проведения торгов в электронной форме и на общероссийских электронных площадках, — говорит замглавы ФАС. — В настоящий момент наши предложения находятся на рассмотрении в федеральных органах власти.
— Система должна быть прозрачна, должна быть полностью в цифре — в XXI веке цифровизация наконец должна дойти до этой сферы. Соответственно, это должны быть электронные площадки, которые доводят информацию до широкого круга покупателей различными способами, — говорит управляющий партнер «ГК Рыков Групп».
Хата с сюрпризом
Самые привлекательные лоты для обычных покупателей — машины и квартиры, которые на торгах действительно могут выставлены по цене ниже рыночной.
— Участвовать в торгах может любой желающий, вне зависимости от того, физическое это лицо или юридическое. Для этого необходимо на сайте ФССП и других специализированных сайтах выбрать подходящий объект недвижимости, ознакомиться с условиями торгов, при необходимости зарегистрироваться на электронной площадке и заплатить задаток, — объясняет механизм адвокат Виктория Данильченко.
Всем проигравшим задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, например, по продаже квартиры, но отказался ее приобретать, задаток он теряет.
Покупка жилой недвижимости на таких торгах, с посредниками или без, сфера не совсем прозрачная, отмечает Иван Рыков.
— Купить квартиру шанс есть, другое дело — по какой цене. По опыту торгов, если речь о квартире в Москве, то сильно дешевле ее купить вряд ли получится — недвижимость без проблем, без лишних обременений, — говорит специалист. В отдельных регионах такая покупка может быть выгодной, добавляет он.
Проблема в том, что квартиры должников выставляются только с указанием точного адреса. На сайтах посредников, предлагающих услуги по выкупу за комиссию, в лучшем случае есть общее фото дома и поэтажный план. В квартиру покупателей никто не пустит — по сути это кот в мешке.
Например, для участия в ауционе по продаже квартиры в Петропавловске-Камчатском с начальной ценой в 1 млн 885 тыс. рублей нужно внести задаток в 100 тыс. рублей. Впрочем, не факт, что это вообще квартира, описание лота звучит как «жилое помещение на улице Пограничной, 14, площадью 30,8 кв. м». Фото не прилагается.
По словам Виктории Данильченко, в большинстве случаев это залоговые квартиры, за которые не смог расплатиться должник. Лучше обратиться за помощью к юристу — перед покупкой нужно получить выписку ЕГРН, проверить, есть ли судебные споры и зарегистрирован ли кто-то в квартире. Если прописаны дети или инвалиды, с выпиской будет сложно. Кроме того, за бывшими владельцами могло остаться столько долгов по коммунальным услугам, что вся выгода сойдет на нет.
Помимо того, что недвижимость перед покупкой невозможно посмотреть, есть другие негативные стороны.
— Бывшие владельцы могут добавить головной боли новым собственникам, если попытаются оспорить решение суда по разным причинам, — объясняет юрист. — Торги также могут быть признаны недействительными. Уплаченные за квартиру денежные средства нужно будет требовать с организаторов торгов.
За залоговыми квартирами стоят истории людей, которые по тем или иным причинам повязли в долгах. Когда речь идет об ипотеке в банке, обычно сделка прозрачная, говорит Виктория Данильченко, банк проверяет всю информацию. Но на торги попадают и квартиры тех людей, которые пошли к недобросовестным заемщикам, пояснил «Известиям» эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков» Михаил Алексеев. Такая недвижимость как раз и попадает на рынок по низкой цене, но и уходит с торгов в конкретные руки.
Профи в охоте за халявой
Заемщики ждут, когда у клиентов появится просрочка — это причина отнять жилье. В судах заемщику могут назначить более крупный долг, а недвижимость, наоборот, специально оценить дешевле. Так заинтересованные лица получают квартиру почти задаром, а их бывший владелец после продажи остается еще и должен, рассказывает Михаил Алексеев.
— Вы не успеете заметить, как эта квартира уйдет с торгов, — говорит он. —Если она продается через Росимущество, задача недобросовестного кредитора — сделать так, чтобы эти торги не состоялись. После первых несостоявшихся торгов стоимость залоговой недвижимости снизится, а после будет предложена в собственность взыскателю.
— Мы один раз наблюдали, когда человек выиграл торги, как нам показалось, изначально не собираясь покупать квартиру. Они были признаны несостоявшимися, были назначены следующие, — рассказывает эксперт проекта ОНФ. — Физлицо может быть не допущено к следующим торгам, но оно в них и так не участвует — у него денег нет. Недобросовестные кредиторы, грубо говоря, дали ему 5 тыс. рублей, чтобы он сходил, выиграл, не оплатил и попал в черный список, но торги признаны несостоявшимися, цена снизилась.
Здание Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество)
К машинам может быть применена та же схема, что показал пример Счетной палаты из Новосибирской области (хотя в территориальном управлении Росимущества отвергли обвинения, заявив, что не скрывали данные о торгах). На вторичном рынке полно конфискованных машин, говорит специалист сервиса Help Buy Auto Павел Будяков.
— Как правило, их реализуют посредники-перекупщики. Официальные салоны и автодилеры такие автомобили на реализацию уже не берут. Их сбывают таким образом — люди маскируются под частное лицо, продажа сопровождается какой-нибудь душещипательной легендой (таким образом они объясняют запись банков о ТС), — объяснил «Известиям» Павел Будяков.
По его словам, перекупщики могут позволить себе купить кота в мешке — риск закладывается в маржу. Для покупки используют специальные агрегаторы. Корреспонденту «Известий» подобный бот-агрегатор подобрал лот «автомобиль TOYOTA LAND CRUSER 200, 2012 г. в.» с начальной ценой в 2,284 млн рублей. Если ориентироваться на средние цены на портале Auto.Ru, на такой покупке можно сэкономить по меньшей мере 200 тыс. рублей, если авто в достойном состоянии — знать наверняка невозможно. Пересмотрев несколько десятков предложений в разных регионах, корреспондент не смог найти лоты со скидками, которые обещают в школах торгов (правда, и волшебные курсы не проходил).
По словам аналитика долгового рынка Ивана Рыкова, на легковых авто или строительной технике с торгов зарабатывают люди, которые профессионально покупают и перепродают такое имущество и разбираются в нем. Превратить этот рынок в место получения легких денег невозможно, резюмировал он.
