Долг вышел: ипотека в России бьет рекорды
На рынке ипотеки зафиксирован новый рекорд. За девять месяцев этого года россияне взяли свыше 1 млн кредитов на общую сумму около 2,1 трлн рублей. Это больше, чем за весь прошлый год, следует из предварительной оценки госкомпании «Дом.РФ», с которой ознакомились «Известия». Средняя ипотечная ставка составила 9,6%. Однако в течение года она вырастет на 0,5–1 п.п., сообщили опрошенные «Известиями» банки. С конца сентября кредитные организации уже начали повышать ставки. Между тем, по планам властей, к 2024 году ипотека должна быть на уровне не выше 8% годовых. Удастся ли этого добиться, учитывая ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, разбирались «Известия».
Обновили рекорд
По данным Банка России, за восемь месяцев выдано более 911,3 тыс. кредитов на 1,8 трлн рублей. Это на 51,3% в количественном и на 64,8% в денежном выражении больше показателя прошлого года. Рост продолжился и в сентябре. По предварительной оценке «Дом.РФ», в прошлом месяце кредитов оформили на сумму 260 млрд рублей, что в 1,4 раза выше уровня аналогичного периода прошлого года.
Всего в 2017-м заемщики получили 2,02 трлн рублей. Таким образом, показатель за девять месяцев 2018-го (2,07 трлн) — это новый рекорд российского рынка ипотеки, сообщили «Известиям» в «Дом.РФ». Показатель в 1,5 раза больше, чем за девять месяцев 2017 года в количественном выражении и в 1,6 раза — в денежном.
Аналитики госкомпании сохраняют прогноз объема выдачи ипотеки в 3 трлн рублей по итогам 2018 года, что в 1,5 раза больше показателя прошлого года. Средняя ставка составит 9,5–9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. Это возможно в случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации.
Рекордные объемы выдач обусловлены отложенным спросом на жилье за счет низких для России ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость, считает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее оценке, по итогам года будет выдано 2,7–2,8 трлн рублей ипотечных кредитов. Прирост средневзвешенной ставки составит 0,3–0,5 п. п.
Ставки повышаются
За восемь месяцев крупнейшим игроком на рынке жилищного кредитования остается Сбербанк: его доля в январе-августе выросла на 0,5 п.п., до 49,3%. На втором месте — ВТБ (18,1%). Доли Газпромбанка и Россельхозбанка составили 5% и 4,8% соответственно. На пятой позиции — «Дом.РФ», которая с учетом результатов работы дочернего банка «Российский капитал» заняла 2,7% рынка. Общий объем ипотечного портфеля составил 6,15 трлн рублей, из которых 1,25 трлн рублей составили кредиты на покупку квартир в строящихся домах.
В сентябре ЦБ впервые с 2014 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 7,5% годовых. Это, как объяснял регулятор, было сделано для стабилизации валютного рынка и сдерживания инфляционных ожиданий. Вскоре на такой шаг Центробанка отреагировал рынок: ссуды стали дорожать. С 15 октября Сбербанк, на который ориентируются и остальные банки, увеличил ставки по потребительским кредитам на 1–2 п.п. — существенно выше, чем депозитные. В пресс-службе Сбербанка изменение процентных ставок назвали «следствием адаптации к текущим рыночным условиям, в том числе с учетом увеличения ставок по вкладам и роста ключевой ставки».
Как сообщали «Известия», в течение года средняя ставка по ипотеке вырастет на 0,5–1 п.п. и составит 10–10,5%, спрогнозировали опрошенные редакцией банки.
Многие кредитные организации уже объявили о подорожании ипотеки, отметила главный аналитик банка «ДельтаКредит» Наталья Ващелюк. Например, Райффайзенбанк увеличил ее еще в августе, вслед за ростом долгосрочных ставок фондирования на рынке, пояснила руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов банка Оксана Матюшенко. Кроме того, в конце сентября «Дом.РФ» повысил ставку на 1 п.п. Увеличили ставки также Россельхозбанк, «Уралсиб», Абсолют-банк и некоторые другие. Тем не менее лидеры рынка, на долю которых приходится около 75%, пока не пересматривают тарифы.
Разница между ставками по кредитам и депозитам является основным источником прибыли банка, и они заинтересованы в ее увеличении. Однако важен и объем выдаваемых кредитов, а также их прибыльность в долгосрочной перспективе, пояснил аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. У банков сейчас много денег, и депозиты им не так сильно нужны, поэтому ставки по ним не растут. А выдачу кредитов банки не спешат чрезмерно стимулировать, так как опасаются роста инфляции и дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ. Тогда их активы могут заметно потерять в цене, пояснил эксперт.
У небольших банков часто недостаточно ресурсов для выдачи крупных кредитов, так как основную ликвидность они привлекают у населения через депозиты. Если они растут, то растет и цена кредитования для банка, считает заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
Не изменить цели
Из-за колебаний на финансовых рынках в краткосрочной перспективе ставки падать не будут, считают в «Дом.РФ». По мере снижения волатильности и ослабления санкционных рисков будет снижаться и давление на инфляцию, которая является одним из факторов формирования цены кредитов. Однако цель не меняется: к 2024 году ипотечная ставка должна опуститься ниже 8%, отметили в госкорпорации. Но произойдет это только при уменьшении инфляционных рисков и возобновлении снижения ключевой ставки, полагает Наталья Ващелюк.
Ряд банков уже сейчас предлагает специальные условия в партнерстве с застройщиками по ставкам даже ниже 7%, сказали «Известиям» в банке «Возрождение». Однако для массовых продуктов такое снижение процентных ставок возможно в первую очередь при значительном сокращении размера ключевой, полагают в кредитной организации.
Пока ключевая ставка выросла на 0,25 п.п., а текущее повышение ипотечной ставки на 0,5–1% не катастрофично, говорит Александр Цыганов. Когда у человека есть настоятельная потребность улучшить жилищные условия, он, скорее всего, решится на это и по новой ставке, так как кредит берется на долгие годы и потом его можно будет рефинансировать. Кроме того, при пересчете на реальные деньги увеличение небольшое.
Объем спроса в следующем году, скорее всего, останется на уровне нынешнего, прогнозирует руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковской системы Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. Некая пауза наступит в силу корректировки ключевой ставки. А с 2020 года движение рыночных ставок вниз должно возобновиться благодаря ослаблению денежно-кредитной политики, развитию секьюритизации ипотеки как способа снизить затраты собственного капитала банков на выдачу займов и снижению операционных затрат кредитных организаций.
