Ипотечный рынок держит удар

Российский ипотечный рынок держит удар: рост рыночных ставок и инф­ляция, а теперь и повышение Центробанком ключевой кредитной ставки, безусловно, ударили по ипотеке. Однако ждать внезапного роста ставок по ипотечным кредитам пока не стоит, успокаивают эксперты.

Повышение Банком России ключевой ставки на 0,25 п.п., до 7,5%, будет главной новостью ближайших недель, в том числе и для ипотечного рынка. Этот шаг ЦБ был лишь отчасти неожиданным — некоторые эксперты и ранее полагали, что этот показатель изменится в ближайшие месяцы. Назвать решение критическим тоже сложно. Однако заявленные ранее прогнозы нуждаются теперь в корректировке.

«Повышение ключевой ставки нельзя назвать неожиданным или чем-то экстраординарным, но комментарии Банка России по поводу будущей траектории ключевой ставки оказались достаточно жесткими, — комментирует сложившуюся ситуацию заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова. — Так, Банк России в пресс-релизе не обсуждает возможность возобновления смягчения денежно-кредитной политики и акцентирует внимание на том, что вопрос о дальнейшем повышении ключевой ставки останется на повестке ближайших заседаний».

Эксперт уверена, что повышение ключевой ставки пока не является настолько существенным, чтобы резко сократился спрос на ипотечные кредиты. Более того, она предполагает кратковременный всплеск спроса на ипотеку, обусловленный стремлением заемщиков воспользоваться текущими относительно более выгодными условиями кредитования.

«Можно ожидать, что повышение ключевой ставки в ближайшее время подстегнет и соответствующий рост процентных ставок по ипотечным кредитам, — считает Асланова. — Этот рост поддержит не только само повышение ключевой ставки, но и изменение ожиданий по поводу ее будущей динамики».

Дешевле не будет?

Глава Сбербанка Герман Греф ранее также говорил о возможном повышении кредитных и ипотечных ставок в кулуарах Всемирного экономического форума за несколько дней до заявления ЦБ. Основной причиной он называл общий рост ставок на рынке и заявлял, что этот тренд будет временной мерой, пока рынок не успокоится. Основной причиной этого роста эксперты называли нестабильность на финансовых рынках. Нынешнее повышение ставки рефинансирования, возможно, тоже добавит незначительный процент к этому прогнозу.

Сейчас ипотечные кредиты выдаются в среднем под 9–9,5%. Ряд игроков ипотечного рынка скорректировал процентные ставки на те же 0,5–1 п.п. в свою пользу, но не отрицает возможности дальнейшей корректировки.

«Снижение процентных ставок на ипотечном рынке в настоящее время приостановилось, и в ближайшие месяцы не исключен их некоторый рост, — рассказывает коллега Аслановой, руководитель отдела продуктов и аналитики банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин. — С учетом сравнительно низкой доли ипотечного портфеля в ВВП страны и наличия потребности у населения в улучшении жилищных условий мы ожидаем сохранения спроса на ипотечные кредиты и роста этого рынка в следующем году», — добавляет Подвигин.

Главный удар от повышения ключевой ставки придется на программы рефинансирования ипотеки. Сбербанк уже объявил о решении временно приостановить программу рефинансирования ипотечных кредитов для клиентов самого банка (для заемщиков сторонних финансовых организаций эта опция пока доступна). На сегодняшний день, по оценкам экспертов «Дом.РФ» (ранее АИЖК), возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались 95–100 тыс. заемщиков. Это составляет около 12% общего объема выдачи ипотеки за семь месяцев, в денежном выражении — около 190 млрд руб­лей.

Большая часть этой нагрузки приходится на Сбербанк, за последний год занявший почти половину рынка ипотеки. Как сообщили в пресс-службе банка, максимальный объем рефинансируемых в Сбербанке кредитов пришелся на ноябрь и декабрь 2017 года. За эти два месяца было рефинансировано примерно 13 тыс. кредитов, это около 8% объема всех выдач в этих месяцах. За последние три месяца (июнь, июль, август) доля рефинансирования уменьшилась и составила около 4% от выдач. Участие ряда коммерческих банков в программах рефинансирования, впрочем, тоже можно назвать значительным. Банк «ДельтаКредит» оценивает свои объемы рефинансирования по итогам восьми месяцев 2018 года в 22% всех займов (почти 9,8 млрд руб­лей).

Однако, по оценкам «Дом.РФ», пик спроса на рефинансирование уже пройден. Там считают, что доля рефинансирования в общем объеме выдачи составит 10–15% в 2018 году. За вычетом рефинансирования с начала года выдано ипотеки на сумму более 1365 млрд руб­лей (+52% к семи месяцам 2017 года). Рынок ипотеки сегодня растет прежде всего за счет новых заемщиков.

Программы рефинансирования уже сыграли важную роль в снижении долговой нагрузки населения, позволив сократить число плательщиков, которые отдают на погашение кредитов половину месячного дохода, до минимума с 2015 года.

Кризис отменяется

Кризиса на ипотечном рынке, несмот­ря на внешнеэкономическую турбулентность, впрочем, не наблюдается. В сравнении с показателями прошлых лет ситуация в текущем году более чем оптимистична. Так, за шесть месяцев 2018 года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 1,3 трлн руб­лей (по оценкам разных экспертных организаций, это на 69–73% больше, чем за аналогичный период 2017 года).

Такая динамика рынка не вызывает опасений, ипотека для граждан России остается основным способом улучшения жилищных условий. Кроме того, согласно прогнозам экспертов, в 2019 году ввод в эксплуатацию многоквартирных домов может увеличиться на 15% и спада в этом секторе стоит ждать не ранее 2020 года.

Влияние на ипотечный рынок окажут также новые законы и правила — например, поправки к закону о государственной регистрации ипотеки. Поправки вступили в силу в августе, и теперь ряд сделок, в числе которых и ипотечные договоры, касающиеся долевой собственности, нужно будет заверять у нотариуса. Логичным последствием этого стали дополнительные затраты при рефинансировании ипотеки.

Кроме того, с 1 сентября этого года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке. С 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов. Эти меры были приняты во избежание повторения историй прошлых лет с обманом дольщиков.

Повлиять на ситуацию может и инициатива Минстроя, решившего обязать застройщика сдавать в эксплуатацию квартиры уже с чистовым ремонтом.

В итоге эксперты сходятся во мнении: решение ЦБ — это не повод для паники. Ипотечный рынок сможет выдержать этот удар. Однако, судя по всему, повышения кредитных ставок не избежать, и если у вас есть шанс взять или рефинансировать ипотеку, то лучше сделать это сейчас по выгодным условиям.