По опросу ВЦИОМа, чуть менее половины имеющих сбережения россиян считают недвижимость надежным активом для инвестиций. Отчасти потому, что «квартирный вопрос» остается одной из основных тем в обществе. И он сформулирован следующим образом: «Стоит ли покупать квартиру в ипотеку или аренда выгоднее?».
Для ответа на этот вопрос помимо расчетов на основе текущих цен крайне важны долгосрочные прогнозы изменения рыночных и макроэкономических показателей, а также некоторые аспекты нашей пенсионной системы. Для удобства рассмотрим самый большой и самый ликвидный рынок недвижимости в России — московский.
По данным сервисов для аренды жилья, в Москве аренда однокомнатной квартиры с балконом или лоджией, относительно хорошим ремонтом, в 15 минутах ходьбы от приемлемых по удаленности станций метро обойдется в 40 тыс. рублей, включая коммунальные платежи. На вторичном рынке эта квартира стоит 7 млн рублей при покупке за наличные. Чтобы приобрести ее в ипотеку без первоначального взноса, придется взять кредит на 25 лет по ставке от 12,5% годовых, а ежемесячный платеж составит около 76 тыс. рублей. К этой цифре нужно добавить квартплату (ежемесячно примерно 4 тыс. рублей), однако эти расходы компенсируются налоговыми вычетами (до 650 тыс. рублей), которые мы направим на досрочное погашение кредита.
Можно найти недвижимость дешевле или дороже, можно сэкономить на дополнительных расходах, можно торговаться и получить лучшее предложение, но… Но так или иначе, в массовом сегменте для московского жилья ипотечный платеж без первоначального взноса окажется поначалу почти в два раза выше арендного.
В случае с ипотекой через 25 лет вы, скорее всего, получите актив в виде квартиры. В случае же с арендой вы не получите ничего, но теоретически можете сэкономить какую-то сумму, так как аренда обойдется дешевле, по крайней мере в первое время. Сэкономленные средства вы можете инвестировать и впоследствии направить на покупку недвижимости. И здесь возникают самые важные вопросы: сможете ли вы через много лет купить квартиру на свои накопления и что с вами будет, если все-таки не сможете?
Для этого нужно понимать, как будут вести себя в будущем цены на жилье и стоимость аренды. На мой взгляд, цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и, в конечном итоге, денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку.
Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учетом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%.
Что же произойдет с нашей недвижимостью через 25 лет? За аренду придется платить всё больше с каждым годом и в совокупности выложить 28,3 млн немного обесценившихся к тому времени из-за инфляции рублей. Арендный платеж уже на 12-й год превысит ипотечный — вряд ли до этого момента инвестирование сэкономленных средств среднестатистическим россиянином позволит компенсировать разницу в будущем. За ипотеку за 25 лет придется отдать 23 млн рублей, из них 7 млн рублей — за квартиру и 16 млн рублей набежит в виде процентов. Инфляция на эффективные ипотечные выплаты не повлияет (ну разве что будет подниматься квартплата). Уже здесь видно, что снимать квартиру немного дороже.
Далее самое интересное: у исправно платившего ипотеку заемщика на руках через 25 лет окажется подорожавшая из-за роста доходов населения недвижимость рыночной стоимостью 31,7 млн рублей. А у того, кто снимал квартиру, ее, соответственно, не будет. И не будет сбережений, так как из-за роста ставок аренды он за 25 лет заплатит больше, чем ипотечник. К тому времени квартиросъемщик достигнет предпенсионного возраста и начнет понимать, что его пенсионных выплат не будет хватать на аренду. Надеюсь, что к тому времени ему будет к кому обратиться за помощью.
Автор — аналитик «Открытие Брокер»
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
