С 1 июля 2018 года начали действовать поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). В соответствии с ними меняется механизм финансирования: средства дольщиков будут храниться в банках на специальных счетах до момента передачи ключей от квартир. До 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов остается добровольной мерой, после этой даты оно станет обязательным. Изменения в закон о долевом строительстве вступили в силу, однако остаются очень важные вопросы, которые надо решить в самое ближайшее время.
С 1 июля в сфере жилищного строительства возможны три режима работы.
Первый относится к «старым» проектам, разрешение на которые было получено еще до 1 июля. Теперь на уполномоченные банки с рейтингом выше А–(ru) возложена обязанность контролировать по этим проектам так называемые запрещенные операции: предоставление займов, покупку акций. Попросту говоря — вывод средств из стройки. Идея банковского контроля состоит в том, что все транзакции застройщика должны совершаться с единого счета в уполномоченном банке. Однако застройщики, которые получили разрешения ранее, уже кредитуются. А некоторые в нескольких банках, а не в одном, в каждом из них может быть открыт счет и приняты обязательства по проведению через него части оборотов.
Застройщики должны перейти на этот режим контроля до 1 сентября, поэтому в ближайшие два месяца следует решить, как поступить с данной неопределенностью. Серьезным подспорьем должна стать специальная комиссия, которая создается Минстроем для оперативного внедрения нового регулирования.
Второй режим — переходный. Он действует с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года и предназначается для застройщиков, получающих в этот период новые разрешения и заключающих по ним первые договоры долевого участия (ДДУ). С самого начала застройщик обязан иметь только один счет в уполномоченном банке. В этом случае банк контролирует не только запрещенные операции, но и практически все движение средств в ходе строительства. В силу закона это 20 направлений расходования денег. В основе контроля — так называемая сводная накопительная ведомость, с которой банк должен будет сверять каждую платежку: на какие цели расходуются деньги, в каком объеме. И банки, и застройщики с нетерпением ждут выхода нормативных актов правительства, в которых будут отрегулированы все детали этого банковского сопровождения и мониторинга. В их числе новые формы отчетности застройщиков, включая проектную ведомость, перечень документов, запрашиваемых банками у застройщика. Важно, чтобы банки, застройщики и регулятор одинаково читали закон. В России около 8 тыс. застройщиков, большая часть из них в регионах. Они уже обращаются в крупнейшие банки и к уполномоченному по защите прав предпринимателей Борису Титову с запросами на эту тему, однако пока ответы есть не на все вопросы.
Третий режим — основной, базовый, в обязательном порядке он «включается» с 1 июля 2019 года в случае, если после этой даты выдается разрешение или заключается первый ДДУ. Впрочем, при желании он может быть использован и сегодня. Это режим проектного финансирования с привлечением средств граждан через эскроу-счета. Вопрос номер один — размер процентной ставки по кредиту, который получает застройщик. Много говорится о том, что она должна быть льготной, ведь аккумулирование средств на эскроу-счетах означает для банков бесплатное фондирование. По закону проценты на такие средства не выплачиваются. Следовательно, ставка по кредиту могла бы быть снижена до 5–6% годовых, а это в два раза меньше, чем средняя ставка, по которой сейчас кредитуются застройщики.
Однако пока не обсуждалось, какое влияние может оказать банковское регулирование на величину этих ставок. По действующему положению 590-П резервы по ссудам при проектном финансировании в жилищной сфере превышают 20%. Такой уровень резервирования автоматически добавляет к конечной кредитной ставке 2–3 п.п.
Ранее правительство и Внешэкономбанк уже обсуждали с Банком России особенности формирования резервов при проектном финансировании, но только для фабрики проектного финансирования, предназначенной для кредитования новых проектов в промышленности. Для надежных игроков предлагалось понизить уровень резервов до 1–5%. В случае кредитования жилищного строительства можно предложить то же решение: для надежных проектов и крупнейших банков снизить нормативы резервирования в разы. А вот для того чтобы определить, какие проекты можно считать качественными, а какие — нет, предстоит совместно поработать банковским ассоциациям и регулятору, выработать стандарты, содержащие качественное и количественное описание.
Ситуация, в которой оказались застройщики, банкам хорошо знакома. В 2013 году ЦБ начал очищение банковского сектора. В год отзывалось около 100 банковских лицензий. Только сейчас этот процесс приблизился к логическому завершению. Число банков сократилось почти вдвое. Похожее оздоровление ожидает строительный сектор, и в этом деле правительство выбрало уполномоченные банки в качестве помощников. Очень важно иметь, с одной стороны, четкие критерии оценки, а с другой — возможность насытить отрасль действительно доступными кредитными средствами, которые должны будут заменить вклады дольщиков. По различным оценкам, через три–пять лет ежегодный объем проектного финансирования жилищного строительства может вырасти с нынешних 300 млрд до 3,5–4 трлн рублей.
Автор — общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей на рынке финансовых услуг
