Для ЖСК придумали рамки
Граждане смогут создавать жилищно-строительные кооперативы только в двух случаях. Первый: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности. Второй: если банкротится застройщик проекта. Это следует из поправок в законодательство о долевом строительстве, с которыми ознакомились «Известия». Прежде ЖСК создавались по различным «серым» схемам, что приводило к появлению большого количества пострадавших граждан.
Цель поправки — сузить возможности по созданию жилищно-строительных кооперативов. Теперь они могут появиться только в двух случаях — по законодательству о банкротстве застройщика, когда ЖСК получает возможность нанять подрядную организацию и достроить объект, и в рамках закона «О содействии развитию жилищного строительства» (161-ФЗ), пояснили «Известиям» в пресс-службе одного из авторов поправок, депутата Николая Николаева. Это поможет избежать появления новых строительных пирамид.
— Сегодня многие застройщики всеми правдами и неправдами пытаются уйти от закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Чтобы прекратить эти попытки, законодатели определяют конкретные случаи, когда можно обращаться к формату ЖСК, — прокомментировала «Известиям» эту инициативу президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
В январе Госдума одобрила в первом чтении поправки об ужесточении контроля в долевом строительстве, внесенные группой депутатов от «Единой России» во главе с Вячеславом Володиным. Парламентарии поддержали ограничения для жилищно-строительных кооперативов, которые смогут заниматься строительством только «на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности», следует из текста документа. Ко второму чтению решено предусмотреть еще один механизм — создание ЖСК в рамках банкротства застройщиков.
— Новеллой, предлагаемой текстом законопроекта ко второму чтению, является запрет создания ЖСК за исключением тех, которые будут создаваться в рамках реализации норм законодательства о банкротстве (в части банкротства застройщиков) и тех ЖСК, которые создаются в рамках N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Уже созданные ЖСК продолжат осуществлять свою деятельность, — пояснил «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Объединения граждан для строительства и эксплуатации жилья начали появляться 1920-х годах, но в 1937 году были ликвидированы как проявление частной собственности. В послевоенный период для решения «квартирного вопроса» в 1958 году ЦК КПСС и Совмин СССР разрешили создание ЖСК. По данным Росстата, в 1990 году доля жилых домов, построенных на средства кооперативов, составляла 4,7%. Постепенно она снижалась и в 2015 году составляла уже 0,7%. По словам Надежды Косаревой, в настоящее время показатель также не превышает 1%. С 24 июля 2008 года деятельность ЖСК регулируется 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и предполагает выделение бесплатного государственного участка определенным категориям граждан (военнослужащим, молодым ученым, гражданам, у которых трое и более детей и другим).
По сути, единственное преимущество ЖСК заключается в возможности купить квартиру по себестоимости, но какой она будет — это вопрос, ведь в уставе ЖСК не фиксируется конечная стоимость недвижимости, отметил руководитель юридического департамента «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Новиков. В то же время договоры долевого участия более надежны, они предполагают государственную регистрацию, исключающую риск двойных продаж, а также государственный контроль за обязательствами застройщика: размером уставного капитала, наличием права на земельный участок.
Недобросовестные застройщики старались обойти законодательство и для ведения бизнеса использовали форму кооперативов. В частности, так поступал СУ-155, напомнила Надежда Косарева.
Что касается использования ЖСК для достройки проблемных объектов, то это возможно с 2011 года в рамках закона о банкротстве. В теории механизм выглядел довольно привлекательным, но на практике люди столкнулись со множеством подводных камней, подчеркнул руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Например, ЖСК мог забрать себе объект с нулевой или отрицательной рентабельностью, и финансирование «недостроя» ложилось на плечи обманутых дольщиков. На практике дольщики попросту отказывались доплачивать, отметил эксперт. Он добавил, что, в частности, на решение этой проблемы было нацелено создание Фонда защиты дольщиков. Новая структура будет брать на себя часть финансирования строительства и покрывать таким образом разницу в рентабельности.
