Прощай, «долевка»
Уход от долевого строительства и переход к банковскому сопровождению — вполне ожидаемый шаг в развитии финансирования строительства жилья. В начале 2000-х годов появление такого инструмента, как «долевка», вызвало активный рост жилищного строительства. На сегодня более 80% жилья возводится таким образом. Тем не менее, несмотря на явные плюсы, такой метод привлечения прямых инвестиций населения породил и проблемы.
На слуху пирамиды «Социальной инициативы», только вмешательство руководства страны позволило стабилизировать ситуацию с СУ-155, проблема «обманутых дольщиков» устойчиво занимает одно из ведущих мест в перечне наиболее острых. Переход к банковскому сопровождению этой процедуры, разумеется, снизит риски покупателя такого жилья. Но важно не забывать, что главным преимуществом долевого строительства была возможность решить жилищный вопрос ощутимо дешевле, чем приобретая квартиру на рынке.
Перед банковской системой поставлен ряд непростых задач — обеспечить надежную защиту приобретателей жилья, предоставив для этого строителю приемлемые условия финансирования под строительство новых современных домов, квартиры в которых россияне смогут при желании купить. Главным оператором создаваемой системы и механизмом внедрения этого подхода должен стать Единый институт развития в жилищной сфере — АИЖК, которое за последний год существенно выросло как по масштабу бизнеса, так и по компетенции. Именно АИЖК как новый институт развития должно предложить рынку стандарты финансирования, выступить гарантом как для граждан, так и для строителей.
Изменение правил игры, разумеется, всегда болезненно. Принятая редакция закона вызвала бурное обсуждение в стенах Государственной думы и у нас в Экспертном совете. В принятый закон уже подготовлены поправки, призванные сделать его введение более спокойным и постепенным. Особенно эти поправки важны для наших коллег из регионов, где доходность жилищного строительства далека от столичной. Важно сохранить региональные фонды жилищного строительства, решающие вопросы обеспечения жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку. Также важно не создавать непреодолимых требований к небольшим, но надежным региональным застройщикам.
Конечно, не последнюю роль в эффективности строительного бизнеса играет и объем непрофильных издержек, зачастую съедающих прибыль проекта, а иногда и делающих его реализацию невозможной. Мы практически справились с проблемами разрешительной системы, но не менее остро стоят инфраструктурные вопросы. Своевременное, предсказуемое и качественное обеспечение всем необходимым районов жилищного строительства должно стать приоритетной задачей градостроительной политики и бюджетного планирования на всех уровнях.
В развитии цивилизованного рынка арендного жилья я вижу только плюсы. Это и трудовая мобильность наших граждан, и возможность жить в комфортных квартирах молодежи, пока не имеющей средств на приобретение собственных, и вопросы обеспечения жильем тех категорий граждан, которые в этом нуждаются. По-моему, давно пора принять решение о переходе государственных обязательств по обеспечению отдельных категорий граждан жильем в субсидирование наемного жилья. Эта практика реализована во всех развитых странах, кроме того, такое решение позволит кратно увеличить количество семей, которым мы сможем помочь в рамках уже утвержденных объемов финансирования.
Текущее снижение банковских ставок, разумеется, также пойдет на пользу делу, осталось только найти общий язык с банковским сообществом, традиционно не жалующим строителей. Создаваемая устойчивая система гарантий и контроля должна изменить эту ситуацию и позволить направить дешевые кредитные ресурсы на решение одной из главных проблем, обозначенных президентом нашей страны.
Но сегодня необходимо приложить особые усилия и выйти из кризиса, созданного действующей схемой долевого строительства. Компенсировать обманутым дольщикам вложенные средства, достроить объекты. Этим в рамках обнародованного президентом курса занимаются все регионы без исключения.
Решение этой важнейшей задачи отягощает то, что отсутствует точная оценка масштаба проблемы. И это не говоря о том, что региональные реестры в соответствии с приказом Минрегиона, действовавшим до лета текущего года и позволявшим включать в реестр любых граждан, инвестировавших средства в строительство жилья, в том числе в кооперативы, ЗПИФы и другие схемы, включают далеко не только граждан по 214-ФЗ.
Реестры носят заявительный характер, и озвученная Минстроем России цифра порядка 38 тыс., на мой взгляд, не является корректной. Можно уверенно считать, что объем этой проблемы гораздо масштабнее, и мы интенсивно занимаемся ее решением.
Отнесение в некоторых регионах окончательного решения проблемы на 2021 год воспринимается гражданами как отказ от активной позиции. Поэтому важно закрыть основную часть вопроса с существующими «дольщиками» в течение 2018 года за счет благоприятной для этого рыночной конъюнктуры. И оставшуюся небольшую часть сложных объектов сдать в 2019 году. Для этого можно реализовать программу обмена прав требования «дольщиков» на приобретаемые с серьезным дисконтом квартиры, а освобожденные от прав граждан объекты достроить и реализовать, в том числе для государственных нужд как жилье для очередников и для переселения из аварийного жилья. Это потребует возвратного финансирования в довольно серьезном объеме, но такое решение вполне по силам нашим институтам развития.
Реализовывать дорожную карту с четким планом-графиком можно в течение года, во всяком случае, в части исключения граждан из реестра в связи с решением их вопросов предложенным методом. Кстати, примером может служить системный подход по проблеме СУ-155. Ключевое необходимое условие — взаимодействие с контрольно-надзорными и правоохранительными органами в проектном режиме с целью исключения разночтений и злоупотреблений.
Особо отмечу, что средства, полученные от реализации достроенного жилья, с учетом полученных дисконтов, позволят не только вернуть привлеченные финансовые ресурсы, но и обеспечить разумный доход на капитал, решив социальную задачу и дав «госзаказ» строителям в условиях кризиса и стагнирующего рынка.
Автор — депутат Государственной думы, глава Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
