Вторичный рынок недвижимости
Продажа квартиры на вторичном рынке — дело хлопотное. «На рынке вторичной недвижимости Москвы сложилась очень непростая ситуация. Цены снижаются уже второй год, — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — В 2015 году средняя стоимость квадратного метра на вторичке превышала 240 тыс. рублей, сейчас же эта цифра опустилась до 215 тыс. рублей. При этом продать квартиру без дополнительных скидок очень сложно. Увеличился и срок экспозиции. Поиск потенциальных покупателей может затянуться на 3–6 месяцев». С помощью популярных сайтов недвижимости можно прикинуть стоимость жилья, а затем предстоит определиться, будете ли вы продавать квартиру самостоятельно, через риелторское агентство или с помощью частного риелтора.
Зачем платить риелтору и юристу?
Продать квартиру самостоятельно вполне реально. Можно сэкономить значительную часть денег, ведь услуги риелтора стоят от 2 до 7% от стоимости сделки. Однако риски самостоятельной продажи очень высоки: незнание законов и регламента сделки может стоить квартиры. Так что лучше доверить работу профессионалам. Хороший риелтор — это не только человек, который дал рекламу и ждет, когда придет покупатель. Это человек, который умеет торговаться, способен правильно построить маркетинговую кампанию для продажи квартиры, обладает определенным знанием юридической, налоговой составляющей и знаниями в области психологии.
— Для начала нужна предпродажная упаковка квартиры — это написание продающего текста, подготовка квартиры к показам, — рассказывает о своей работе риелтор агентства недвижимости «Квартирный мэтр» Ирина Касинская. — Сейчас на рынке очень много предложений, и, чтобы продать квартиру быстрее, нужно понимать, в чем ее уникальность. Статистика продающих сайтов показывает, что просмотр объявлений есть, а звонков почему-то нет. Поэтому, чтобы продать квартиру быстрее и выгоднее, нужны другие источники рекламы и создание хорошего контента.
Если продавец доверяет судьбу своей недвижимости профессионалам, то все вопросы по поиску покупателя и предоставлению ему всей необходимой информации они возьмут на себя.
— Продавец участвует только при закладке денег в ячейку банка, получении аванса (задатка), заключении самой сделки и получении документов из регистрационного органа», — говорит управляющий партнер АБ г. Москвы «Право выбора», член Федерального союза адвокатов России, член международной ассоциации «Адвокаты без границ», адвокат Виктория Фертова. И предупреждает, что, если вашу сделку сопровождает только риелтор, надо понимать, что у него есть личная заинтересованность — получение вознаграждения. Поэтому зачастую целью риелтора является как можно более быстрое проведение сделки, при этом страдают интересы клиента в части проверки «чистоты» имущества и других важных моментов, которые впоследствии могут привести к судебным тяжбам о признании сделки недействительной или ее расторжению. «Квалифицированные юристы (адвокаты) представляют исключительно права клиента без учета желания риелтора, контролируя все действия, которые совершают лица в рамках подготовки заключения сделки, и обеспечивая гарантию безопасности сделки для своего клиента и минимизацию рисков после ее оформления.
Какие документы нужны для продажи?
Для продажи квартиры собственник должен собрать следующие документы: справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, форму № 7, которая расскажет о характеристиках дома и квартиры, форму № 9, в которой содержится информация о том, кто прописан в объекте.
— Также понадобится форма № 12, которая даст информацию о том, кто мог быть зарегистрирован в этом объекте, но сейчас находится, например, в тюрьме, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты» Екатерина Сивова. — Если этот момент не уточнить, то такой гражданин, вернувшись из мест заключения, будет обладать правом проживания в такой квартире. Важно подготовить свидетельство о собственности, если оно есть, и обязательно правоустанавливающие документы, которые являются первостепенно важными.
Если продавец доверяет судьбу своей недвижимости профессионалам, то все вопросы по поиску покупателя и предоставлению ему всей необходимой информации они возьмут на себя
А если собственников несколько?
Если у недвижимости несколько собственников, нужно рассмотреть два варианта. Первый — все единогласно хотят продать недвижимость. В этом случае никаких сложностей нет. Второй вариант — не все собственники согласны с продажей квартиры.
— Данный случай намного сложнее, так как стоимость доли, продающейся отдельно, ниже той стоимости, которая будет получена при продаже квартиры полностью. Поэтому приходится договариваться с сособственниками, которые не хотят продажи, — рассказывает Ксения Кузнецова, менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи» в Москве. — Сейчас много пишут про рейдерство. Так вот, хочу отметить, что очень часто рейдерами являются сособственники, которые проживают в этих квартирах, а другим сособственникам даже не дают пользоваться этой квартирой.
Если в квартире кто-то прописан и не хочет выписываться?
Безусловно, ликвидность объекта с прописанным в нем человеком падает, так как «прописка» дает право пользования квартирой, то есть проживания в ней. Но это не значит, что квартиру продать нельзя.
— Необходимо разобраться, кто именно прописан, — объясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости EVANS Яна Сергеева. — Если прописан человек, участвовавший в приватизации, то он имеет пожизненное право пользования. Если же нет, то при регистрации перехода права собственности возможно выписать зарегистрированных лиц по суду. По совету агента на случай затруднений «под выписку» закладывается 500 тыс. рублей из общей стоимости квартиры, эту сумму покупатель может потратить на судебные издержки. Если затруднений не возникает, то продавец получает эти деньги, когда все лица, не имеющие права собственности на квартиру, снимаются с регистрационного учета. В случае необходимости судебного разбирательства и привлечения профессиональной юридической помощи все расходы покупателю покрывает депозит.
Стоит ли перед продажей делать ремонт?
— Если мы говорим о капитальном ремонте, то эта трудоемкая операция незначительно повысит стоимость лота. Если же мы говорим о «латании дыр» или о «предпродажной подготовке», то да, безусловно, данное мероприятие поможет продать объект по рыночной цене или чуть выше, — говорит Екатерина Сивова. — Но важно понимать, что это правило действует для объектов экономкласса. Кроме того, плюсом будут качественные фотографии, отрисовка планировок и 3D-тур. Если же говорить об элитных объектах, то там дизайн квартиры ограничивается порой только фантазией хозяина. Нередки случаи, когда стоимость ремонта превышает начальную цену объекта, то есть, например, жилое помещение приобреталось за 10 млн рублей, а на ремонт было потрачено порядка 15–20 млн рублей. Однако такой ремонт не гарантирует продажу за ту сумму, которая была потрачена на покупку квартиры и проведение всех работ.
