Добросовестным покупателям оставят квартиры
Покупатели незаконно перепроданных квартир не должны лишаться недвижимости по искам госорганов и местных властей. Проект соответствующих поправок в Гражданский кодекс 24 июля поддержала правительственная комиссия по законопроектной деятельности, рассказал «Известиям» источник, знакомый с итогами заседания. Законопроект, ранее разработанный Минэкономразвития, вскоре может поступить на рассмотрение Госдумы.
Изменения планируется внести в ст. 302 Гражданского кодекса РФ («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»), рассказал собеседник издания. Речь идет о ситуациях, когда жилье, которое должно было принадлежать госорганам или местным властям, незаконно продается и оказывается в частной собственности. Сейчас ГК предусматривает для собственника, который незаконно лишился жилой недвижимости, право истребовать ее у покупателя. Причем зафиксированы случаи, когда госорганы или местные власти восстанавливали сроки давности для подачи иска даже через 20 лет.
Поправки, разработанные Минэкономразвития, предлагают в таких ситуациях запретить изымать жилье у добросовестных покупателей, даже если оно ранее выбыло из владения госорганов или местных властей помимо их воли. Это правило будет касаться и случаев, когда последний владелец получил жилье безвозмездно, например, после цепочки перепродаж квартира или дом достались ему по договору дарения. На ситуации, когда квартира незаконно выбыла из владения физического лица, действие поправок не распространяется.
Планируется, что новации затронут случаи, когда мошенники ранее незаконно приватизировали квартиру и оформили все документы, а покупатели приобрели ее, не зная об этом. При этом авторы законопроекта отказались от идеи распространить это правило лишь на случаи незаконной приватизации квартиры, которая в итоге оказалась для добросовестных покупателей единственным жильем. Оно будет распространяться и на ситуации, когда мошенники выставляют на продажу квартиру, единственный владелец которой умер (так называемое выморочное имущество), а местные власти своевременно не оформили право на нее.
В пояснительной записке к проекту подчеркивается, что госороганы будут вправе истребовать свои потери с виновных лиц, например, с тех, кто незаконно приватизировал жилье. Часто такие ситуации сопряжены с совершением других преступлений, например, при продаже выморочного имущества в истории квартиры может фигурировать поддельное завещание или фиктивный брак.
В июне Конституционный суд РФ признал несоответствующим Основному закону п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ в той мере, в которой он допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов, если жилое помещение никто не наследует и оно не было своевременно оформлено в госсобственность. КС счел, что нельзя допускать изъятие квартиры у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности. Исключением станут случаи, когда приобретатель знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жильем. Из постановления КС также следует, что если чиновники не контролируют выморочное имущество и не следят за ним, то это не должно отражаться на правах граждан-покупателей жилых помещений.
Член президентского Совета по кодификации гражданского законодательства при президенте РФ, член Общественной палаты РФ Лидия Михеева отметила, что законопроект содержит норму о запрете изъятия жилья у добросовестных приобретателей, если иск заявлен в интересах одного из публично-правовых субъектов, и даже в случаях, если жилье приобреталось по безвозмездному основанию, например, в порядке дарения в результате цепочки сделок.
— Самый главный вопрос остается открытым: как быть с теми, у кого такое жилье уже изъяли. Ответа на него в законопроекте нет. Он не имеет переходных положений, которые бы объясняли, что делать с теми, кто утратил жилье. В нем нет и ни слова о выплатах таким гражданам, — сказала она «Известиям».
При этом Лидия Михеева подчеркнула, что ситуации, с которым уже приходилось сталкиваться членам Общественной палаты РФ, были связаны с тем, что жилье не могло изыматься даже по действующему законодательству. Например, оно или не поступало во владение истца (публично-правового образования), или за давностью не могло быть истребовано. По ее мнению, с точки зрения цельности правовой системы «странно» напрямую в законе запрещать изъятие — проблему можно было решить другим способом.
