С миру по плитке: застройщикам хотят компенсировать затраты на кредиты
Застройщики могут получить компенсацию затрат на кредиты, соответствующую меру поддержки строительной отрасли готовит Минстрой, узнали «Известия». Она коснется части объектов, запущенных до 2024-го, и распространится на проекты 2025 и 2026 годов. На эти цели предлагается выделить 29,6 млрд рублей, из-за высоких кредитных ставок этого хватит лишь на 8 млн кв. м. Правда, в ЦБ и Минэкономразвития инициативу не поддерживают. В ведомстве не одобрили и предыдущую меру, которая касалась моратория на банкротство девелоперов. Представители отрасли говорят, что сегодня уже 97,5% проектов зависят от банковского финансирования и помощь государства необходима. Какой она в итоге будет, разбирались «Известия».
Почему строительная отрасль нуждается в поддержке
Из-за высокой ключевой ставки для застройщиков могут ввести компенсацию затрат на кредиты, которые стали для них очень дорогими. Как выяснили «Известия», такая мера содержится в доработанном плане Минстроя по поддержке строительной отрасли, который 23 декабря был направлен министерством в аппарат правительства.
Согласно документу, речь идет о появлении в РФ программы по возмещению части затрат по кредитам, полученным системообразующими застройщиками. Планируется, что с помощью нее будет просубсидировано строительство порядка 8 млн кв. м, а на ее реализацию потребуется 29,6 млрд рублей.
«Под действие программы подпадут объекты с плановым сроком ввода в 2026 году и в последующие годы. Таким образом, в ее периметр войдут ряд долгосрочных проектов, запущенных с IV квартала 2024-го, и все проекты 2025 года запуска», — говорится в документе.
Программа будет «отключаться» при снижении ключевой ставки ЦБ, уточняется в предложениях Минстроя.
— Схожий механизм действовал в 2022 году в рамках одной из мер поддержки стройотрасли. Тогда возмещение части затрат по кредитам для строительных компаний позволило поддержать своевременный ввод около 25 млн кв. м жилья, а это значит, что граждане в срок получили свои ключи, — подтвердили «Известиям» проработку инициативы в пресс-службе Минстроя.
Впервые программа возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам в сфере строительства жилья начала действовать в 2020 году во время пандемии и продлилась до 31 декабря 2023-го. Тогда на эти цели было выделено из федерального бюджета более 12 млрд рублей. Согласно постановлению кабмина, механизм господдержки подразумевал готовность банков предоставлять застройщикам кредиты по ставке не выше 15% годовых. В этом случае на возмещение недополученных доходов банку выделялась субсидия, покрывающая 7,5% ставки.
Как будет механизм работать в этот раз, в Минстрое «Известиям» не уточнили. При этом там отметили, что в настоящее время ведется анализ различных сценариев развития отрасли и проработка актуальных мер поддержки по улучшению жилищных условий граждан и сохранению устойчивости застройщиков.
— Сегодня среди задач Минстроя — выполнение целевых показателей и национальных целей развития РФ, определенных президентом, среди которых повышение обеспеченности жильем граждан, обновление жилищного фонда. В настоящее время проработка мер поддержки отрасли осуществляется с учетом успешного опыта реализации ранее принятых мер, которые позволили сохранить темпы строительства жилья, улучшение жилищных условий граждан, а также устойчивость строительного сектора экономики, — подчеркнули в министерстве.
При этом, как выяснили «Известия», изначально Минстрой предлагал выделить на компенсацию кредитов не 29,6 млрд рублей, а 54 млрд. Однако в ЦБ и Минэкономразвития меру не поддержали.
«Предоставление такого преимущества отрасли строительства жилья не имеет достаточных оснований. Особенно в условиях, когда Банк России предпринимает усилия по нормализации роста кредитования и денежной массы. Кроме того, предлагаемые меры, направленные на стимулирование реализации проектов жилищного строительства, не учитывают объемов спроса, который может быть доступным на рынке в ближайшей перспективе», — говорится в отзыве ЦБ, который есть у «Известий».
В Минэкономразвития, в свою очередь, отметили, что мера предусматривает финансирование из федерального бюджета, однако источник финансирования, как и расчет эффекта, отсутствует. Не представлена также оценка финансового состояния застройщиков. Нет и информации о механизме отбора конкретных проектов, говорится в отзыве министерства, который есть у «Известий».
При этом в Минстрое на это возразили тем, что одним из ключевых негативных факторов, влияющих на отрасль жилищного строительства, является рост ключевой ставки ЦБ и возможность ее повышения в 2025 году при рисковом сценарии до 22–25%.
«В настоящее время 97,5% проектов строительства полностью зависят от банковского финансирования. Стоимость обслуживания кредитов при ставке 21%, по сравнению со ставкой 8,5% в августе 2023 года, уже увеличилась на 355 млрд рублей. По оценке «Дом.РФ», в зоне риска проекты с плановым сроком ввода в 2026-м и последующих годах — 47% объема строящегося жилья», — отметили в Минстрое.
«Известия» направили запросы в ЦБ, Минэкономразвития с просьбой прокомментировать свою позицию. В Минфине и пресс-службе правительства рекомендовали «Известиям» обратиться в Минстрой.
Ранее Минстрой в качестве еще одной меры предлагал ввести мораторий на банкротство девелоперов. Однако Минэкономразвития не поддержало и эту инициативу, заявив, что она является экстраординарным механизмом реагирования на нестандартные обстоятельства, а не реабилитационной процедурой.
Почему для застройщиков опасен рост ключевой ставки
Если это та программа, которая действовала в период пандемии, то это хорошая идея, которая действительно способна поддержать рынок, заявил «Известиям» директор сервиса мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
— В отличие от льготной ипотеки, которая была общедоступной, эта мера способна действительно поддержать именно застройщиков, уберечь их от каких-то серьезных сложностей, связанных с высокой стоимостью проектного финансирования, это может позволить компаниям продолжить вывод проектов на рынок. Для банков тоже плюсы — с субсидированием ставки меньше рисков некачественного кредитования, — пояснил «Известиям» эксперт.
По его словам, большой плюс этой программы и в том, что помощь оказывается непосредственно застройщику и направлена на поддержку строительства. Существенно меньше шансов, что это повлечет перегрев цен на новостройки, поскольку субсидирование ставки проектного финансирования не оказывает непосредственного влияния на спрос, отметил Сергей Лобжанидзе.
При этом, по его словам, в рамках строительной отрасли всей страны 29 млрд рублей — это очень небольшая цифра. Поэтому хочется видеть методику поддержки, чтобы понимать, как будут распределяться эти средства, кому именно какая часть ставки будет субсидирована, сколько будет действовать эта программа и другие подробности, пояснил он.
— Подобные меры сродни тушению лесного пожара во время засухи. Тушить его надо, и это очень хорошо, когда его тушат, но пока не изменится погода, реального облегчения не наступит. Будет ли достаточно этих средств, чтобы помочь отрасли? Сколько застройщиков, по вашим оценкам, хотели бы и сколько смогут реально воспользоваться программой? В масштабах строительной индустрии 29,6 млрд рублей — очень маленькая сумма, — согласна гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова.
По ее словам, этих денег хватит только на адресные субсидии.
— Она рассчитана на 8 млн кв. м жилья, то есть 3,7 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр. Это примерно 6–7% от средней себестоимости строительства. Чтобы оценить эту сумму в масштабах среднего регионального проекта, можно привести недавний пример: в октябре банк «Дом.РФ» выделил 19,8 млрд рублей на проектное финансирование для пары екатеринбургских новостроек со 184 тыс. кв. м жилья, — сказала представитель бизнеса.
В перечень системообразующих компаний, подготовленный Минстроем, сейчас входят 43 организации, работающие на рынке жилищного строительства. Это крупнейшие девелоперы по числу проектов и площади возводимого жилья. Разумеется, для укрепления стабильности в строительной отрасли целесообразно их поддерживать, сообщил «Известиям» коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев.
Но, с другой стороны, по его словам, эти компании обладают максимальным запасом финансовой прочности, накопили подушки безопасности в период активных продаж, выстроили взаимовыгодные отношения с банками-партнерами. Поэтому желательно, чтобы помощь им носила адресный характер, а не становилась дополнительным преимуществом в конкурентной борьбе, отметил он. Также не менее важно сегодня поддерживать относительно небольшие компании, не допуская их банкротства, и поощрять девелоперов, которые реализуют проект за свой счет, пояснил представитель бизнеса.
В ближайший год при высокой ключевой строительная отрасль, как и другие системообразующие отрасли экономики, не обойдется без государственной поддержки, считает гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
— Сколько по факту будет застройщиков, которые воспользуются этой мерой, сейчас сказать трудно. Список системообразующих предприятий строительной отрасли составлялся несколько раз, и в разное время в него входило от 30–40 до 200 компаний. Но очевидно, что помогать надо всем застройщикам — не только крупнейшим, но и относительно небольшим при том условии, если они действительно реализуют низкомаржинальные проекты, направленные на развитие городских территорий, — отметил представитель бизнеса.
По его словам, если отрасль не получит помощи, то граждане, которые массово брали ипотеку, могут не получить жилья в ближайшее время.
