Надежный подход: как в новом году изменится рынок ИЖС
В следующем году вступит в силу новый закон, регламентирующий строительство жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Он, по мнению экспертов, окажет значительное влияние на индивидуальное жилищное строительство и деятельность подрядчиков. О том, как трансформируется этот сегмент рынка недвижимости, какие изменения ждут заказчиков и исполнителей — читайте в публикации «Известий».
Три кита
Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» начнет действовать в стране 1 марта 2025 года.
Новый механизм создает гарантированную защиту вложенных заказчиком средств на период строительства жилого дома, нивелирует риски потери денег в случае неисполнения подрядчиком обязательств и значительно сокращает риски незавершения строительства индивидуальных жилых домов.
Закон содержит в себе три важных пункта. Подрядчик, чтобы иметь возможность работать с эскроу счетами, должен опубликовать на портале строим.дом.рф необходимую информацию. Заказчик, в свою очередь, обязан разместить средства (свои или заемные) на эскроу счете в одном из надежных уполномоченных банков, перечень которых публикует Банк России на своем официальном сайте. При этом нужно учитывать, что если подрядчик будет строить дом на кредитные средства, то эскроу счет должен быть открыт в этом же банке. Денежные средства с эскроу счета подрядчик получит только после того, как право собственности на законченный строительством дом будет зарегистрировано за покупателем.
— Практика работы с покупателями жилья в многоквартирных домах показала успешность и надежность механизма проектного финансирования, основанного на эскроу счетах, что вполне поможет и рынку ИЖС, — отмечает заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов — Более того, в случае использования эскроу счетов появляется возможность участия в льготных федеральных и региональных ипотечных программах (к примеру, семейной и ИТ-ипотеке), которые сейчас известны и пользуются спросом у граждан. Поэтому за первые месяцы 2025 года у подрядчиков есть и время, и целесообразность решения организационных вопросов.
Для этого, по словам эксперта, нужно пройти процедуру регистрации на портале и подготовить данные для размещения на нем, в том числе о планируемых проектах и банке, с которым заключен договор на работу с проектным финансированием и эскроу счетами. В будущем на этом сайте будет размещаться информация о заключаемых после 1 марта 2025 года договорах строительного подряда и своевременности их выполнения.
Подрядчик может, заполнив свой профиль на сайте, параллельно начать размещать проекты будущих индивидуальных жилых домов и подать заявку в банк на возобновляемую кредитную линию для финансирования их строительства в дальнейшем.
Переходный период
Важно было поддержать участников рынка на переходном этапе — до вступления в силу закона о применении счетов эскроу в ИЖС и в первые месяцы после его окончательного законодательного утверждения. Для этого институт развития ДОМ.РФ запустил программу льготного кредитования подрядчиков, использующих этот механизм, по ставке не выше 1% годовых.
— На эти цели из собственных средств компании выделен 1 млрд рублей. В рамках указанной меры поддержки планируется возместить выпадающие доходы банков по льготным кредитам подрядчикам на строительство порядка 1 млн кв. м жилья. На сегодня с помощью программы подрядчикам предоставлено финансирование на строительство уже более 1 тыс. частных домов площадью более 100 тыс. кв. м, что составляет около 15% от общего числа домов, строящихся по договорам подряда с эскроу счетами в рамках льготных ипотечных программ, — подчеркивает директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков.
Одним из успехов льготной программы ДОМ.РФ, как отмечает эксперт, стало улучшение коммуникации между банками и подрядчиками. Это позволило за несколько месяцев добиться существенного увеличения процента одобрения поданных подрядчиками заявок на корпоративные кредиты (с 8,4% в июле до 23,2% по итогам ноября 2024 г.).
— Подрядчики постепенно учатся эффективному взаимодействию с банками, начинают разговаривать с ними на одном профессиональном языке, правильно формировать управленческую отчетность. В качестве простого, но результативного совета могу сказать, что подрядным организациям нужно начинать с кредитов в банках не небольшие суммы, аккуратно их обслуживать и тем самым работать на перспективу, формируя положительную кредитную историю и постепенно увеличивая кредитоспособность своего бизнеса, — добавляет Квасенков.
Так же он отмечает, что интерес строить по новой безопасной схеме есть и у россиян.
— Мы наблюдаем положительную динамику по росту числа заключенных договоров подряда и выданных ипотечных кредитов на ИЖС с эскроу. Так, к примеру, по «Семейной ипотеке» с эскроу начато строительство более 7 тыс. частных домов, — подчеркивает Евгений Квасенков.
В преддверии вступления в силу нового закона российские банки предлагают подрядчикам свои условия для открытия кредитных линий. Так, максимальные лимиты кредитов колеблются: например, «Сбер» предлагает невозобновляемую кредитную линию до 30 млн рублей, Банк ДОМ.РФ открывает линию сразу на несколько объектов до 500 млн рублей. Требования к залогу преимущественно определяются индивидуально. Однако Банк ДОМ.РФ предоставляет подрядчику кредитную линию до 50 млн рублей без залога.
Субсидированные процентные ставки 1% предлагают Сбербанк и Банк ДОМ.РФ, стандартные ставки в этих кредитных организациях, соответственно, равны 8,7% и 6%. Если многие банки предлагают погашать проценты ежемесячно, а отдельные — в конце срока при раскрытии счета, то Банк ДОМ.РФ предоставляет подрядчику возможность выбора из этих двух опций.
Тест пройден
У тех подрядчиков, которые следят за трендами рынка индивидуального строительства жилья и его развитием и трансформацией, и уже используют новый механизм, есть сложившееся о нем мнение.
— Мы заранее начали готовиться к изменениям и уже начали строить дома по механизму эскроу. Для этого открыли кредитную линию в Банке ДОМ.РФ, который первым на рынке предложил такой продукт для подрядчиков ИЖС и сейчас предлагает достаточно привлекательные условия на фоне других банков, — рассказывает директор строительной компании «ЮКО» Вадим Юлдашев.
По его мнению, расчет через счета эскроу, который с 1 марта 2025 года окончательно закрепится при заключении договоров подряда на строительство индивидуальных домов, безусловно, окажет на рынок большое влияние и сделает его более цивилизованным и предсказуемым.
— Механизм эскроу обеспечивает бесперебойное финансирование подрядчика на всех этапах стройки. Он исключит случаи, которые сейчас происходят нередко: некоторые подрядчики в борьбе за клиента на старте заведомо занижают стоимость проекта, материалов, в результате чего средств клиента зачастую не хватает для завершения работ, выполнить обязательства перед заказчиком становится невозможно,- отмечает Вадим Юлдашев. -.
Эксперт уверен, что новый закон урегулирует такие моменты: подрядчики будут получать средства со счета эскроу за выполненный объем, им придется научиться более эффективно считать финансовую модель, рынок сбалансируется на средних стоимостных характеристиках, а конкуренция будет строиться на параметрах качества работ.
— Недобросовестные строители уйдут из этого сегмента. Для заказчиков-физических лиц, в свою очередь, работа подрядчика по механизму эскроу уже сейчас становится определенным знаком качества и подтверждения надежности и финансовой устойчивости компании и одним из основных факторов при выборе подрядчика. Поэтому те, кто сейчас начинает работать с этим механизмом, к марту уже накопят опыт, конкурентные преимущества и заказчиков, — резюмирует эксперт.
Одним словом, те, кто уже работает по новой схеме, уверены, что открыть кредитную линию имеет смысл уже сейчас, чтобы с 1 марта следующего года обслуживать большой поток клиентов по льготным программам с эскроу.
И еще одно новшество появится в рамках нового закона с 1 апреля 2025 года: работы подрядчика по договору подряда с эскроу будут освобождены от уплаты НДС.
