Жилищный отпуск: треть частных домов в России не могут достроить
Часть мелких и средних девелоперов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) остались без оборотных средств для завершения проектов, сообщили «Известиям» участники рынка. Число таких незавершенных домов выросло на треть в 2024 году. Проблемы у мелких и средних девелоперов возникли из-за изменения условий льготного кредитования, резкого введения эскроу-счетов и дорогих кредитов. Осложняет ситуацию и дефицит на рынке труда. В следующем году число таких недостроев может достигнуть 40%, а на рынке останутся только крупные игроки, полагают эксперты.
Как изменился рынок ИЖС
В России до 30% выросло количество проблемных индивидуальных домов, находящихся на стадии строительства, сообщили «Известиям» участники рынка. Связано это с тем, что из-за отсутствия строгих требований к качеству строительства и вводу объектов в эксплуатацию рынок заполонили частные застройщики.
— А они часто игнорируют нормы архитектуры, теплозащиты и строительного контроля, — рассказал гендиректор строительной компании «Лэндкей» Валерий Соколенко. — В результате некоторые дома оказались непригодными для проживания или аварийно опасными.
Кроме того, из-за изменения условий кредитования по льготным программам, введения эскроу-счетов и дорогих кредитных ресурсов часть мелких и средних девелоперов осталась без оборотных средств для завершения строительства, отметил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. По его словам, часть застройщиков в сегменте ИЖС набрали подрядов больше, чем могли реализовать собственными ресурсами.
— Сейчас каждый второй строительный подрядчик не проходит нашу проверку, — пояснил он. — Основные причины: отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов, срывы сроков строительства, отсутствие гарантий и финансовой подушки, чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при ее полном отсутствии.
На фоне строительного бума в сегменте ИЖС, по его словам, появилось огромное количество фирм-однодневок, в части из них нет элементарно специалистов с профильным строительным образованием, а иногда и опыта возведения домов.
— Одна из бед таких фирм и в отсутствии финансовой стратегии, — подчеркнул эксперт. — В итоге полученные по новым договорам денежные средства направляются на завершение строительства тех домов, которые находятся на финишной стадии готовности. И вот здесь как раз самый большой риск в нынешних условиях: возможности привлечь дополнительные кредитные ресурсы из-за высоких ставок у строительных компаний нет, и любой сбой на стадии реализации проекта ведет к появлению целой цепочки проблемных домов.
По данным компании, строительные фирмы возводят в России около 65% объема ИЖС.
Тренд подтвердила и директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. По ее словам, часть домов и даже целых коттеджных поселков сейчас действительно рискуют остаться недостроенными.
— Строительство загородного жилья — это достаточно сложный и низкомаржинальный бизнес, — отметила она. — Независимо от того, идет ли речь о строительном подряде, то есть возведении домов на участках заказчиков, или о девелопменте коттеджных поселков, — в тяжелые времена строительство домов нередко завершается за счет новых заказов.
Почему не достраивают частные дома
Только в Московском регионе за сентябрь и октябрь подали на банкротство более 100 строительных компаний, рассказал «Известиям» эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости Владимир Жоков. Этот рынок, по его словам, состоит из порядка 2 тыс. ИП и ООО.
— Это при ставке 19%, далее нас ждут результаты ноября и декабря, где ставка была уже 21%, и ситуация будет сильно хуже, — полагает он.
В сложившихся обстоятельствах наиболее опасными представляются три взаимосвязанных группы факторов, отметила Ольга Магилина.
— Первая группа факторов — снижение платежеспособного спроса, — сказала она. — На протяжении нескольких лет среди покупателей загородного жилья массовых сегментов — эконом- и комфорт-класса — росла доля желающих приобрести дом в ипотеку.
В первом полугодии 2024 года, по ее словам, уже более 90% покупателей жилья экономкласса рассчитывали исключительно на кредитные средства, причем «подъемный» для них первоначальный взнос не превышал 20%.
— Вывод неутешительный: у массового покупателя почти нет свободных денег, — пояснила эксперт. — А резко поднявшиеся вслед за ключевой ставки по депозитам оттянули на себя и эти средства, которые потенциально могли быть вложены людьми в строительство или покупку домов. Выиграли от сложившейся ситуации банки.
Второй фактор плотно связан с первым — ухудшение условий ипотечного кредитования закономерно обрушило спрос в массовых сегментах загородной недвижимости.
Третья группа факторов связана со сложностью финансирования девелоперских проектов, добавила Ольга Магилина. Взлетевшая ключевая ставка ЦБ привела к удорожанию кредитов для бизнеса. Банковское проектное финансирование стало практически нецелесообразным, а применение механизма эскроу-счетов к ИЖС сделало для девелоперов недоступными и средства, внесенные оставшимися у них немногими покупателями.
Кроме того, растет себестоимость строительства: за 2023 год средняя цена строительных материалов и работ поднялась почти на 30%, а в течение 2024 года — еще на 30%.
— Из-за всего этого многие проекты замораживаются, а добросовестные застройщики, вкладывающие значительные средства в качество, сталкиваются с неконкурентоспособностью из-за высокой себестоимости своих проектов, — сказал Валерий Соколенко.
Еще одна проблема рынка ИЖС — дефицит рабочей силы, когда на волне ажиотажного спроса компании набрали заказов на строительство домов, а кадровых ресурсов стало не хватать и цены на их услуги начали резко расти, отметил Антон Сауков. В итоге часть застройщиков стали пытаться пересмотреть уже подписанные договоры со своими клиентами — как в части сроков, так и в части стоимости строительства.
Каким будет 2025 год для рынка частной застройки
В связи со сложившейся ситуацией на рынке загородной недвижимости эксперты делают негативные прогнозы с учетом жесткой денежно-кредитной политики. Количество строительных компаний, которые не смогут завершить начатые проекты в области ИЖС, по мнению Владимира Жокова, в следующем году может вырасти до 40%. Особенно, по его словам, это касается тех, у кого нет собственного производства.
— Кризис приведет к тому, что в ближайшие два-три года последствия некачественного строительства будут особенно заметны, что создаст дополнительные риски для собственников, — добавил Валерий Соколенко. — Перспективы восстановления рынка зависят от финансовой стабилизации и введения четких стандартов, которые смогут обеспечить качество и защиту прав покупателей.
Для нормализации ситуации застройщики могут начать резать фонд оплаты труда, сокращать издержки, строить из других материалов, более дешевых, и не брать новые кредиты по высоким ставкам, добавил Владимир Жоков.
Эксперт по недвижимости, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев отметил, что застройщики в ИЖС изначально не были готовы к такому сценарию, а теперь у них нет такого запаса ресурсов, чтобы продолжать стройку.
— Например, в Краснодарском крае запретили использовать мигрантов, работающих по патенту в строительной отрасли, — рассказал он. — Поэтому дефицит кадров скажется на этом рынке еще больше, так как основная рабочая сила там как раз мигранты.
Решение этого вопроса, по его мнению, будет состоять в дискуссии между ассоциациями, представляющими интересы рынка ИЖС, законодателями и банками, так как увеличение проблемных домов может повлечь череду судебных разбирательств и системный кризис.
Эксперт отметил, что рынок ИЖС в 2025 году будет трансформироваться — там будут работать только крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями.
