«Строительная отрасль остается одной из самых устойчивых»

В текущем году завершится действие национального проекта «Жилье и городская среда». Его цели — обеспечение жильем российских семей и повышение качества городской среды — теперь будут реализованы в рамках более масштабного проекта — «Инфраструктура для жизни». В интервью «Известиям» заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев рассказал о том, как реализуются эти цели и какие меры поддержки нужны сегодня строительной отрасли.

«КРТ меняет города к лучшему»

— В этом году завершается действие национального проекта «Жилье и городская среда». Как идет реализация нацпроекта и что в этом плане делает ДОМ.РФ?

— Один из стратегических приоритетов ГК ДОМ.РФ — развитие жилищной отрасли. Банк ДОМ.РФ сегодня входит в ТОП-3 по площади и количеству финансируемых проектов жилищного строительства в стране, при этом совокупный размер сделок с девелоперами, заключенных банком, достиг отметки в 6,8 трлн рублей. Благодаря этим средствам девелоперы смогут построить объекты общей площадью почти 82 млн кв. м.

— В каких регионах строится жилье с участием финансирования банка?

— Мы финансируем проекты в 78 регионах: от Южно-Сахалинска до Калининграда, планируем и дальше развивать сотрудничество с девелоперами в регионах. Почти 2/3 средств в рамках заключенных с банком сделок будет направлено девелоперами на реализацию проектов жилищного строительства за пределами Московской агломерации и Санкт-Петербурга. Региональными лидерами (за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) по площади финансируемых банком проектов являются Тюменская область (5,1 млн кв. м), Республика Татарстан (4,4 млн кв. м) и Новосибирская область (4,2 млн кв. м).

— Одной из основных целей нацпроекта «Жилье и городская среда» была задача обновления жилищного фонда в сочетании с ростом комфорта городской среды. Какие инструменты, на ваш взгляд, являются наиболее эффективными для решения данного комплекса задач?

— Ключевой инструмент, который позволяет решить эту задачу, — механизм комплексного развития территорий (КРТ). КРТ меняет города нашей страны к лучшему, так как обеспечивает жителей не только современным жильем, но и всей необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. Он эффективно решает сразу несколько вопросов — это сокращение инвестиционно-строительного цикла, расселение ветхого и аварийного жилья, а также более эффективное использование территорий городов и привлечение частных инвестиций для создания комфортной среды, в том числе развития инфраструктуры. Сегодня в портфеле только нашего банка более 60 таких проектов в 24 регионах с градостроительным потенциалом более 12 млн кв. м, что позволит обеспечить жильем более 160 тысяч семей. Почти треть (27%) региональных сделок Банка ДОМ.РФ в 2024 году будут реализовываться как раз в рамках КРТ с расселением граждан из аварийного и ветхого жилья.

— Могли бы вы привести примеры проектов КРТ?

— Один из самых масштабных проектов КРТ с расселением в нашем портфеле — жилой комплекс, который строит ГК РИА в Якутске. Банк предоставил девелоперу 38 млрд руб. на строительство жилого комплекса общей площадью почти 500 тыс. квадратных метров со всей необходимой инфраструктурой, коммерческими и социальными объектами на месте устаревших кварталов. И мы уже видим первые результаты — сейчас к расселению готовится 80 тыс. кв. м устаревшего фонда, первые жители скоро переедут в новые квартиры.

«Нужна адресная поддержка определенных категорий проектов»

— Как вы оцениваете текущую ситуацию в строительной отрасли? Насколько ей грозит кризис в современных условиях?

— Несмотря на вызовы — сокращение льготных ипотечных программ и высокую ключевую ставку, дефицит кадров, рост себестоимости и многие другие — сегодня строительная отрасль остается одной из самых устойчивых. По итогам 10 месяцев 2024 года запуски новых проектов строительства жилья в России выросли на 8% по сравнению с 2023 годом и составили 40 млн кв. м. Фактически, это тот самый задел, который позволит не уронить объемы строительства через год-два.

Сейчас очень высокий показатель соотношения распроданности к стройготовности — выше 80%. При этом естественным значением принято считать около 70%. Таким образом, у первичного рынка жилья в РФ сегодня есть запас прочности. В проектах с плановым сроком ввода в 2024 г. распродано 67% площадей, в 2025 г. — 43%. В целом, это позволит большинству девелоперов пережить период низких продаж и высоких ставок на рынке.

— Требуются ли сегодня застройщикам какие-либо меры поддержки?

— Я бы говорил о том, что это должна быть конкретная адресная поддержка определенных категорий проектов. Мы уже сегодня видим, как реализуются подобные программы. Это кластерная программа, оператором которой является ДОМ.РФ, разработанная для поддержки жилищного строительства в регионах с недостаточным предложением. Сейчас программа действует в 61 субъекте. Площадь проектов, профинансированных банком в рамках данной программы поддержки, сегодня уже достигла 2,1 млн кв. м.

Еще один пример адресных региональных мер поддержки — это программа «Доступное арендное жилье в ДФО», в рамках которой предусмотрено строительство более 10 тысяч арендных квартир на Дальнем Востоке. На сегодняшний день мы поддерживаем реализацию 23 таких проектов в 10 субъектах ДФО. После завершения строительства этих жилых комплексов регионы Дальнего Востока получат 8 312 квартир для сдачи в аренду по льготной ставке для молодых специалистов, студентов, сирот и иных категорий граждан.

Таким образом, государство продолжает развивать строительную отрасль и создавать условия для поддержания ее стабильности в долгосрочной перспективе. Банк ДОМ.РФ принимает непосредственное участие в разработке новых мер поддержки и формирует предложения по совершенствованию действующих.

«Для поддержания объемов строительства необходима поддержка проектов жилья, которые находятся на начальных этапах реализации»

— Какие меры поддержки позволят сохранить текущие объемы строительства и ввода жилья?

— Одно из важнейших, на наш взгляд, направлений — это поддержка проектов жилищного строительства в период высокой ключевой ставки в 2025 и 2026 годах. Почему это важно? При сохранении высокой ключевой ставки и низких продаж дольше, чем сейчас прогнозируется ЦБ и аналитиками, в зоне риска могут оказаться проекты с плановым сроком ввода в 2026 и последующих годах. Это около половины текущего объема строительства. Распроданность по данным проектам, хоть и соответствует текущему уровню строительной готовности, но находится на уровне менее 20%. Поэтому субсидирование процентной ставки по проектному финансированию на начальном этапе реализации проекта позволит снизить отраслевые риски и стимулировать запуски новых проектов.

— Какие инструменты поддержки нужны для проектов комплексного развития территорий?

— Проекты КРТ — это, как правило, масштабные строительные проекты, которые формируют современную городскую среду нового качества и преобразуют города. На примере финансируемых проектов КРТ мы видим значительный объем предпроектных затрат и затрат на инфраструктуру, которые в среднем составляют 10-15% от бюджета проекта, а в отдельных проектах могут достигать и 25%. Конечно, экономика не каждого проекта комплексного развития территорий позволяет нести такую нагрузку. Здесь нужны льготное финансирование и инструменты поддержки.

Во-первых, обеспечение устойчивости проектов КРТ, которые предполагают значительные затраты на первоначальном этапе реализации. Например, оплата права на заключение договора КРТ, расселение, снос, модернизация существующей инженерной и транспортной сети. На этом этапе у застройщика еще нет возможности привлечь средства на счета эскроу и он несет существенную процентную нагрузку.

Здесь я бы выделил такой инструмент, как неденежная форма расчетов при приобретении прав на проект. У нас уже есть опыт в этом направлении: ДОМ.РФ как оператор КРТ уже успешно провел 5 подобных аукционов. Суть этого инструмента в том, что застройщик не платит за право заключения договора КРТ деньгами, а передает региональным властям в собственность построенные площади, которые могут быть использованы, например, под социальные нужды региона, такие как обеспечение жильем многодетных семей, расселение ветхого и аварийного жилья. Подобный механизм позволит значительно снизить кредитную нагрузку на застройщика на предпроектном этапе, когда еще нет возможности использовать экономику эскроу.

Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос о распределении ответственности между органами власти и застройщиками при строительстве инфраструктурных объектов. И здесь я бы отметил высокий потенциал такого инструмента, как выкуп социальных объектов в рассрочку у застройщика. Это когда субъект вносит равномерные платежи на протяжении всего срока реализации КРТ в счет оплаты соцобъекта. Градостроительный кодекс позволяет это реализовать по договору КРТ. По факту, это некий аналог государственно-частного партнерства и концессий. Для социальных объектов, к сожалению, он не так широко распространен, но намного проще и дешевле в части стоимости привлечения финансирования, так как застройщик может снизить процентную нагрузку за счет накоплений на счетах эскроу на этапе строительства объекта.