Снизятся ли цены на жилье в России. Разбор
В России фиксируется тенденция на снижение цен на жилье. Она, по некоторым данным, затрагивает недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном, хотя эксперты пока готовы утверждать только о снижении цен на вторичку. К базовым причинам понижения относят рост ключевой ставки и сокращение программ льготной ипотеки. К чему приведет снижение цен и станет ли жилье более доступным — в материале «Известий».
Началось ли снижение цен
• О снижении цен на новостройки в России в конце октября говорила председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По ее словам, падение началось как в целом по стране, так и в отдельных регионах. Такая тенденция должна сократить ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, который сейчас составляет 44%.
• Агрегаторы продаж также фиксируют падение цен на новое жилье в ряде крупных городов России. По данным «Яндекс Недвижимости», в октябре снижение происходило в Сочи, Калининграде, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде. В других мегаполисах вместо устойчивого роста фиксируют его замедление до околонулевых значений.
• Рейтинговое агентство АКРА дало прогноз на то, что в ближайшие 12 месяцев произойдет коррекция в пределах 3–5% как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. В организации отмечают: пока что ситуация с ценами стабильна, а по прошествии года возможен новый рост стоимости недвижимости.
• Эксперты рынка подтверждают, что снижение цен происходит на вторичном рынке в эконом-сегменте. Уже были зафиксированы продажи квартир с дисконтом в 10–15%, в отдельных случаях скидки доходят до 20%. Продавцы будут стараться сохранить текущие расценки, но они будут постепенно снижаться. Резкие падения будут происходить в тех случаях, если на рынке возникнет срочная продажа жилья.
• При этом, по словам аналитиков, понижение цен на первичное жилье пока не наблюдается из-за того, что на него продолжает действовать программа семейной ипотеки, позволяющая застройщикам держать цены на стабильном уровне. Под воздействием других льготных программ, разогнавших спрос, стоимость первичного жилья за последние годы обогнала цены на вторичном рынке, даже притом что покупателям нужно еще несколько лет ждать окончания строительства своих домов, чтобы заселиться.
В чем причина снижения
• Основной причиной снижения цен на жилую недвижимость стало повышение ключевой ставки Банка России. Она неизменно растет с июля 2023 года, когда составляла 7,5%. На своем последнем заседании Центробанк установил ставку на уровне 21%. Комментируя это решение, Набиуллина допустила и дальнейшее повышение.
• Ключевая ставка напрямую влияет на размер ипотечных кредитов, которые остаются основным источником средств для покупки жилья — их доля в сделках доходит до 80%. Средневзвешенная ставка в топ-20 ипотечных банков на данный момент превышает 25% как на первичном рынке, так и на вторичном. Это бьет по спросу на недвижимость, что вызывает закономерное снижение цен.
• Параллельно с этим завершилась программа льготной ипотеки, позволявшая покупать жилье в новостройках под 8% годовых без каких-либо существенных условий. Она действовала с 2020 года и являлась определяющим фактором повышенного спроса на жилье в этот период. В 2023 году доля льготной ипотеки в выдаче жилищных кредитов достигала 83%. Сокращение господдержки с 1 июля 2024 года вызвало снижение продаж с использованием заемных средств.
• Также на спросе сказалось ужесточение требований к заемщикам. Если раньше оформить ипотеку можно было «по двум документам», то теперь требуется официальное трудоустройство и наличие определенного уровня зарплаты. Банки проверяют кредитную историю и долговую нагрузку, тщательнее проводя отбор, и в итоге отсекают определенную часть потенциальных покупателей.
• Косвенным подтверждением падающего спроса на покупку жилья является рост стоимости арендной жилплощади. Она стала более востребованной, что привело к взлету расценок на 35–45%. На фоне выросших ипотечных ставок подорожавшая аренда является более выгодным вариантом для желающих быстро улучшить жилищные условия.
• Однако до тех пор, пока сохраняется программа льготной семейной ипотеки, цены на жилье в новостройках вряд ли упадут, так как спрос хоть и опустился, но сохраняется. По меньше мере на ближайший год аналитики допускают не только сохранение цен на жилье в новостройках на текущем уровне, но и их рост, особенно пока застройщики в коллаборации с банками продолжают привлекать клиентов индивидуальными акциями и субсидиями. Однако это не касается рынка вторичного жилья.
Станет ли жилье доступным
• При текущих ценах на жилье и средней зарплате по России ежемесячный платеж по рыночной ставке ипотеки занимает больше половины дохода семьи из двух человек. В некоторых регионах, таких как Калмыкия и Дагестан, платежи превышают весь средний доход. При этом на Крайнем Севере и Дальнем Востоке, где средняя зарплата выше, ипотека может занимать около трети семейного дохода, тем более что там действуют собственные программы льготной ипотеки.
• На данный момент жилье может быть доступным только тем, кто подпадает под критерии выдачи семейной ипотеки, то есть семьям с ребенком до семи лет, уверены в экспертном сообществе. Они могут купить жилье на первичном рынке по ставке 6%, платежи по которой примерно равны арендной плате. Исключение составляют лица с высоким уровнем доходов, которые могут позволить себе краткосрочную рассрочку с высокими ежемесячными платежами, доходящими в Москве до 200 тыс. рублей.
• Застройщики не торопятся массово снижать цены на жилье, стараясь сохранить за собой инициативу по формированию расценок. Однако если покупатели будут откладывать сделки, довольствуясь пока что арендным жильем, девелоперам придется принять новые условия рынка и ответить на падающий спрос распродажей.
При подготовке материала «Известия» беседовали с:
- экспертом по недвижимости и основателем агентства недвижимости Натальей Мирошниченко;
- экспертом по недвижимости и основателем агентства недвижимости Николаем Ерохиным;
- гендиректором девелоперской компании Urban Ольгой Хасановой;
- директором Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгием Остапковичем;
- директором «Яндекс Недвижимости» Евгением Белокуровым.
