Под крышу дома твоего: спрос на аренду квартир почти удвоился с начала года
Россияне стали чаще искать арендное жилье — спрос на съемную недвижимость вырос на 20–45% с начала 2024 года. Об этом «Известиям» сообщили участники рынка и аналитики. Помимо дорогих ипотечных кредитов среди причин ажиотажного спроса эксперты называют сезонность: осенью квартиры традиционно ищут особенно активно. Ситуация привела к значительному росту стоимости аренды — на 20–30% в городах-миллионниках. Опрошенные специалисты ожидают, что объем предложений увеличится до конца 2024 года — сдавать начнут те, кто собирался продавать квартиры.
Ажиотажный спрос
Спрос на аренду жилья в России подскочил почти вдвое с начала 2024 года, рассказали «Известиям» участники рынка. В агентстве недвижимости TriA этот показатель оценивают в 45% по итогам девяти месяцев этого года. В Москве же рост составил примерно 60%.
По данным федеральной компании «Этажи», спрос на аренду бюджетных квартир в России вырос на 20%. В частности, это связано со снижением доступности ежемесячных платежей по ипотеке за последние несколько лет.
— Средний платеж по ипотеке в России за год вырос уже на 48% и стал недоступным для части россиян, что привело к ажиотажному спросу на рынке аренды и дефициту недорогих вариантов временного жилья, — рассказала исполнительный директор компании Юлия Бочарникова. — Средние ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир в крупнейших городах России за аналогичный период выросли более чем на треть.
По итогам первых девяти месяцев 2024 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) стал на 3% выше, чем год назад, добавил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, сезонный спрос начался в июне, достиг своего пика в августе, а на протяжении последних четырех недель постепенно снижается. По сравнению с последним летним месяцем активность аудитории уменьшилась на 12%.
Аналитики TriA, изучив количество объявлений о предложении жилья в долгосрочную аренду на различных порталах и в социальных сетях, отметили, что объем предложения съемного жилья в целом по России по итогам сентября 2024 года уменьшился на 30% в сравнении с началом января 2024-го.
— Среднесуточное число активных объявлений в моменте составляет около 50 тыс., — рассказала «Известиям» директор агентства недвижимости TriA Марина Триандофилиди. — А срок экспозиции сократился на две недели по сравнению с началом года. Сокращение объема предложения наиболее очевидно в столичных регионах, на которые приходится около 30% всех объявлений о сдаче жилья.
Так, в Москве количество доступных квартир снизилось на 40% год к году и на 15% к началу 2024 года, в Санкт-Петербурге уменьшилось на 18% к началу 2024-го.
Исключение льготной ипотеки из общей картины рынка недвижимости ожидаемо спровоцировало снижение спроса на новостройки, отмечают эксперты. В столичном регионе количество сделок в августе 2024 года — на 28% меньше, чем было в июле. Тенденция ярко прослеживается и на примере Подмосковья, где произошло двукратное снижение спроса.
По подсчетам экспертов компании TriA, сильнее всего это проявилось в Домодедово, где средняя стоимость 1 кв. м по итогам августа 2024 года составила 182,2 тыс. рублей, что на 5,7% меньше июльских показателей. Вторыми по снижению стали Химки (4,5%), третье место — у Видного (3%). Также в пятерку вошли Одинцово (2,8%) и Люберцы (2,7%).
Московский рынок вторичной недвижимости в августе находился в стагнации: средняя стоимость квадратного метра в старой Москве составляла 285,1 тыс. рублей — практически так же, как и в июле.
Как растут цены на арендное жилье
Впрочем, вместе с ажиотажным спросом выросла и стоимость объектов съемного жилья — ставки для аренды однокомнатных квартир в крупнейших городах России выросли на 36,2%, двухкомнатных — на 34,1%, добавили в «Этажах».
Рост спроса в III квартале 2024 года — это следствие совмещения во времени двух событий, отметил Алексей Попов. Речь о появлении на рынке «несостоявшихся ипотечников», то есть тех, кто не смог или не захотел покупать жилье по таким дорогим ставкам по кредитам, а также сезонных трендах, например начало учебного года и бизнес-сезона.
— Это привело к росту средних ставок аренды однушек в городах-миллионниках на 22% — до 34 тыс. рублей, двушек — на 21%. Это 49 тыс. рублей, — сказал он.
Льготная ипотека, по словам Марины Триандофилиди, привела к диспропорциям на рынке. К началу 2024 года возник большой разрыв между процентными ставками ипотеки на новостройки и вторичную недвижимость. Это, по ее словам, сковало рынок кредитования вторичного жилья.
— Вторичка — 20–25% годовых, а новостройки — 5–6%, — отметила она. — Из-за этой огромной разницы люди, которые хотели бы продать свое старое жилье и вложиться в новое, не могли этого сделать. Сейчас этот разрыв должен начать сглаживаться. Кроме того, в настоящее время мы видим, что крупные банки сворачивают специализированные ипотечные программы. Семейную ипотеку в некоторых банках предлагают уже по 50%. По сути, такие тарифы становятся заградительными.
По данным «Этажей», по сравнению с сентябрем 2020 года средний ежемесячный платеж по ипотеке на однокомнатную квартиру в России площадью 35 кв. м вырос на 234% — с 23,5 тыс. рублей до 78,7 тыс. рублей.
— Такой рост привел к тому, что часть россиян отказались от покупки собственного жилья в сторону аренды, — добавили там.
В «Циане» указали, что на протяжении сезона высокого спроса с мая по сентябрь ставки аренды выросли практически на всех региональных рынках. В Москве расценки на аренду однокомнатных квартир достигли 72 тыс. рублей. Это на 30% больше, чем в мае. Двушки подорожали до 133 тыс. рублей, или на 33%.
— В целом по всем городам-миллионникам расценки на долгосрочную аренду выросли на 22% и для однокомнатных, и для двухкомнатных квартир, — добавил Алексей Попов. — Рост спроса привел к сокращению объема предложения. Если в конце мая на нашей площадке в городах-миллионниках можно было выбирать из 34 тыс. вариантов, то к концу августа — лишь из 28 тыс. объявлений.
Стоимость аренды дорогих квартир — стоимостью в несколько сотен тысяч рублей в месяц — выросла на 25% за год, рассказала «Известиям» руководитель отдела аренды квартир агентства недвижимости Whitewill Анна Борисенко.
— Квартиры, ранее выставленные под сдачу в аренду по цене 280 тыс. рублей в месяц, сейчас сдаются за 350 тыс., — отметила она. — Такой существенный рост мы связываем с несколькими причинами. Сыграла роль высокая ключевая ставка, благодаря которой спрос перераспределяется в пользу аренды. Также это связано с тем, что рынок аренды демонстрирует низкую доходность и высокие риски, связанные с ущербом квартире.
Число желающих сдавать свои квартиры, по словам эксперта, очень ограничено. Собственники, которые находятся на стадии продажи недвижимости, не готовы сдавать ее в аренду, поскольку полагают, что после проживания в ней арендаторов не смогут продать ее по достойной цене — из-за нанесенного съемщиками ущерба.
Что будет с рынком
Столь резкий рост стоимости аренды должен привести и еще к одному явлению: ускорению процессов легализации и большей зарегулированности отношений между арендаторами и арендодателями, отметила Марина Триандофилиди.
— Сегодня эти отношения в России остаются достаточно неформальными, и договоры не оговаривают множество аспектов аренды, — подчеркнула эксперт. — От этого часто страдают обе стороны. Все мы знаем и недобросовестных владельцев, которые выселяют арендаторов раньше срока или пытаются сделать за их счет ремонт, и арендаторов, оставляющих жилье в ужасном состоянии. Высокая цена за аренду подтолкнет обе стороны к ответственности.
Предыдущее подорожание аренды жилья в столице состоялось в августе–сентябре 2023 года. Тогда увеличение стоимости составило 20–30%. В августе 2024 года ценники прибавили еще 5%, и это не предел: эксперты прогнозируют плюс 5–10% к концу октября.
Причины создавшейся ситуации с рекордной арендой кроются не только в повысившейся ключевой ставке, но и в количестве желающих снять жилье. При этом бюджетные варианты, как всегда, продаются быстрее, а цены на то, что остается, индексируются.
— Учитывая существующий дефицит предложений и актуальный размер ключевой ставки, цены, вероятно, продолжат расти как минимум до конца 2024 года, — сказала Марина Триандофилиди.
Сезонный спрос, как указала Юлия Бочарникова, как правило, длится до середины октября, а затем начинает спадать.
— В этом году резкого снижения спроса мы не ждем, поскольку ипотека продолжает дорожать и те, кто не сможет купить собственное жилье, будут вынуждены его снимать, — полагает эксперт. — Объем предложения на рынке будет восстанавливаться за счет низкой покупательской активности на вторичном рынке — часть собственников будут параллельно с продажей сдавать свои пустующие квартиры, это замедлит рост цен на аренду жилья к концу года.
По словам Марины Триандофилиди, для многих рост цен на квартиры в Москве стал стимулом искать жилье в других регионах. Спрос смещается и в другие города средней полосы.
