Недавнее исследование ВЦИОМ показало, что большинство россиян, а это 61%, не понимают разницу между апартаментами и квартирами. Почему же сложилась такая ситуация? Начнем с того, что же такое апартаменты.
С точки зрения права такие объекты приравниваются к коммерческой недвижимости. Отсюда вытекают многие формальные ограничения — в апартаментах невозможно прописаться, на них не распространяются стандарты государства, которые обязаны соблюдать застройщики жилых домов. Например, апартаменты могут не соответствовать строгим требованиям по шумоизоляции и инсоляции, которые предъявляют госстандарты к жилым помещениям.
Застройщики не обязаны обеспечивать вокруг апарт-объектов наличие нужного количества социальной инфраструктуры — школ, детских садов и поликлиник. Кроме того, на апартаменты не распространяются льготные ипотечные программы, налоговые вычеты и материнский капитал.
На юридическом статусе сложности с апартаментами не заканчиваются. При старте продаж подключается маркетинг, который не всегда корректно преподносит апартаменты и не раскрывает всех особенностей такого типа недвижимости. Покупатель начинает воспринимать апартаменты как полноценное жилье и думает, что приобретает квартиру со всеми сопутствующими «бонусами». И это говорит о том, что в такой ситуации человек не понимает, с каким типом недвижимости имеет дело, и не осознает всех возможных подводных камней.
Среди таких грядущих сложностей — размер налога на недвижимость. Чаще всего апартаменты находятся в бизнес-локациях. И, как правило, земля здесь имеет высокую кадастровую стоимость. Поэтому при покупке недвижимости в апарт-объектах важно узнавать кадастровую стоимость, чтобы понимать сумму налога на землю или сумму арендного платежа, если земля находится в аренде. Эти расходы ложатся на всех собственников апарт-объекта и могут быть существенными.
Стоит ли приобретать апартаменты? Все зависит от цели покупки. Апартаменты стоят в среднем на 10% дешевле квартир в аналогичной локации и окупаются быстрее при сдаче в аренду. Аренда апартаментов очень удобна из-за их выгодного территориального расположения. Еще один плюс — внутри помещения может быть все что угодно: начиная от магазина и заканчивая салоном красоты. Неопределенное разрешенное использование открывает широкий диапазон возможностей для арендаторов.
Однако для семейных людей с детьми апартаменты не очень подходят из-за постоянного трафика в подъезде, ощущения проходного двора в здании, отсутствия социальной инфраструктуры в пешей доступности и удобных придомовых территорий. Еще один важный нюанс — отсутствие кворума относительно управляющей компании. Многие собственники покупают объекты в качестве инвестиционных, и, если одному жильцу по какой-то причине управляющая компания не понравится, поменять ее будет практически невозможно.
Выходит, с одной стороны, значимая часть покупателей не до конца осознает, что апартаменты являются коммерческой недвижимостью со всеми ее ограничениями, и при покупке воспринимает апартаменты как полноценное жилье, ведь на фотографиях при продажах, например, апартаменты выглядят как обычные квартиры. При этом при продажах застройщики зачастую не выступают с разъяснением всех правовых особенностей и ограничений апартаментов. С другой стороны, те покупатели, которые понимают все подводные камни апартаментов в качестве места для постоянного проживания, совершать покупку не спешат.
Прогнозы рынка апартаментов неоднозначны. Уже не первый год обсуждается возможность смены их юридического статуса и приравнивания к жилью, однако фактически такой сценарий маловероятен. На фоне усилившихся ограничений со стороны государства на строительство апартаментов и общего запроса на полноценную социальную и транспортную инфраструктуру со стороны горожан и власти можно предположить, что спрос на них не будет активным.
В заключение, при выборе апартаментов необходимо тщательное изучение всех нюансов перед покупкой. Их перспективы в России пока туманны, но при правильном подходе они могут стать выгодным инвестиционным инструментом.
Автор — руководитель компании «Практика»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
