Жилищное оледенение: почему в стране может стать меньше квартир на продажу
Текущий уровень ставок жилищного кредитования, если он продержится дольше двух лет, и ужесточение условий льготных ипотечных программ могут спровоцировать снижение объемов ввода нового жилья в стране и привести к заморозке некоторых проектов, следует из нового исследования АКРА. В Общественном совете при Минстрое России полагают, что в целях компенсации можно подумать о строительстве арендного жилья, в том числе с поддержкой государства, поскольку в больших городах на него существует спрос. По мнению аналитиков, застройщики, очевидно, продолжат искать компромисс с банками, чтобы перезапустить субсидирование ипотечных программ на корпоративном уровне. Подробности — в материале «Известий».
Снижайте ставки, господа
Сохранение жесткой денежно-кредитной политики более двух лет способно вызвать ощутимый спад ввода нового жилья. Таковы выводы исследования Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), которое есть в распоряжении «Известий».
По стресс-сценарию, нынешние ставки кредитования сохранятся и дальше, а льготная ипотека будет ограничена, что закономерно приведет к замедлению рынка. Согласно выводам исследования, слабый прирост средств на счетах эскроу в течение длительного периода может привести к уменьшению количества новых проектов и даже заморозке отдельных объектов, уже находящихся в стадии строительства.
По другому сценарию, может возникнуть сокращение спроса на жилье в новостройках не более чем на 20% в течение года-полутора, после чего рынок достаточно быстро восстановится и будет расти. По мнению экспертов АКРА, в таком случае банки будут наращивать стоимость кредитования или же снизят допустимую степень обеспечения проектного финансирования (это позволит им избежать ощутимых изменений сроков ввода проектов в эксплуатацию).
— Высокие рыночные ставки по ипотеке и сокращение объемов льготных кредитов, которые мы наблюдаем сегодня, скорее всего, окажут влияние на ввод жилья через пару лет, поскольку в ответ на снижение спроса застройщики сегодня тормозят начало новых проектов при цикле строительства многоквартирного дома (МКД) два-три года, — соглашается член Общественного совета при Минстрое России, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
При этом, на ее взгляд, ситуация с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) может быть совсем иной. За предыдущие 20 лет объемы ИЖС увеличились более чем в четыре раза и сегодня даже несколько превышают объем ввода МКД. При этом никакой особенной поддержки ИЖС не получало и до последнего времени не существовало ипотеки на этот тип жилья. Косарева полагает, что данный сегмент продолжит свою положительную динамику.
— Мы ожидаем не падения, а нормализации ситуации и возвращение к средним темпам продаж, — добавляет руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. — Учитывая, что за последнее время наблюдается гонка за объемом ввода жилья, застройщики могут ощутить некоторое сокращение спроса на квартиры в новостройках, но не более чем на 20%.
Вместе с тем профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков отмечает, что для рынка сегодня самый важный вопрос — сколько продлится уровень столь высокой ставки. Специалист напоминает, что такого долгого периода запретительного уровня ставки не было с 2005 года. И рынок жилья как капиталоемкий сегмент, безусловно, ждет заметное охлаждение. Но поскольку существует определенная инерция, то, скорее всего, его реальные размеры станут ясны весной 2025 года.
— Предполагаю, что в первую очередь сократится новое строительство в экономсегменте, там, где потенциальный покупатель в период льготной ипотеки рассматривал как приемлемый ежемесячный платеж до 50–60 тыс. рублей, — уточняет профессор Кулаков.
В Минстрое России на запрос издания не ответили. В минстрое Ставрополья полагают, что на основании статистических данных на сегодняшний день тенденции к снижению объемов ввода жилья пока не наблюдается.
«Ничего не угрожает»
В краткосрочной перспективе (а это ближайшие 12–15 месяцев) стройиндустрии ничего не угрожает, полагает CEO и учредитель специализированной премии Urban Ольга Хасанова. По проектам, которые сегодня представлены в экспозиции, застройщики успели получить кредиты с умеренной ставкой, объясняет она. Кроме того, их прикрывает колоссальный объем ликвидности, накопившийся за несколько предшествующих лет.
— А вот в дальнейшем могут начаться проблемы, — говорит Хасанова. — Центробанку необходимо подавить инфляцию, и сделать это он может только через повышение ключевой ставки. А наблюдаемая сегодня инфляция носит внеэкономический характер. Соответственно, ослабление этого фактора зависит от того, изменятся ли нынешние внешнеполитические обстоятельства. Если нет, то рынок может столкнуться с двукратным сокращением объема нового строительства.
Член Генсовета «Деловой России», застройщик Владимир Прохоров полагает, что развитие любого из сценариев будет зависеть от политики Центробанка. Если инфляционные риски не снизятся, то регулятор продолжит поднимать ключевую ставку. На сегодняшний день есть все шансы, что к концу года она достигнет 22%, считает он. Для людей, желающих приобрести квартиры, главным тормозящим фактором сегодня являются не столько высокие ставки, сколько высокий первоначальный взнос — 30%, отмечает эксперт.
— Платежи по ипотеке увеличились в 2–2,5 раза, и немногие покупатели смогут их обслуживать, — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Вадим Бутин. — Вывод новых проектов может уменьшиться на 30–50%. В основном это коснется проектов, которые пока находятся на подготовительном этапе.
Существующие программы льготного кредитования позволяют увеличивать темпы ввода нового жилья в эксплуатацию, даже несмотря на некоторое ужесточение условий предоставления льготной ипотеки, говорит президент Национального объединения строителей Антон Глушков.
— Обеспечение ввода жилья в 120 млн кв. м в 2024 году зависит не только от ипотечных программ, но и от иных мер государственной поддержки, которые также активно применяются и сейчас, — говорит Глушков. — Например, механизмы инфраструктурных облигаций, упрощение процедур по внесению изменений в градостроительные документы, а также программы по масштабированию практик по реализации проектов комплексного развития территорий в регионах.
Некоторые нюансы
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова считает, что текущий уровень ставок жилищного кредитования уже привел к сокращению количества сделок и при их сохранении свыше двух лет застройщики должны будут корректировать планы по строительству.
Кроме того, добавляет она, растущая стоимость новостроек приводит к увеличению доли малогабаритных объектов и масштаб проблемы стал настолько большим, что власти некоторых регионов начали нормативно ограничивать минимальную возможную площадь строящихся квартир, поскольку микроквартиры не способствуют комфортной среде.
Исполнительный директор Института экономики роста им. П.А. Столыпина Антон Свириденко полагает, что сначала следует обратить внимание на текущую структуру рынка жилья. Сейчас, развивает мысль он, 70% в нем (январь – август 2024) составляет индивидуальное жилищное строительство. В сфере ИЖС ипотека пока крайне низко распространена. А значит, на этот сегмент влияние будет ограниченным. В то же время на рынок многоквартирных домов рост ставок уже оказывает катастрофическое влияние. В этих условиях застройщики будут медлить с закладкой новых многоквартирных объектов, ожидая изменений в госполитике или снижения ставок.
— Вариант, который есть сейчас, — разделить с покупателями стоимость ипотечных кредитов, субсидируя часть ставки за счет полученной ранее прибыли и высокой маржинальности, — полагает Свириденко.
Руководитель отдела развития бизнеса компании «Роквул» Анастасия Вронская отмечает, что ряд девелоперов подготовили альтернативные инструменты поддержки для покупателей квартир, но их масштаб несопоставим с господдержкой. В текущих условиях замедление ввода новых многоквартирных домов выглядит реалистичным сценарием, но основные риски по снижению на рынке МКД дадут о себе знать не ранее 2026 года, то есть через 1,5–2 года.
Основатель девелоперской компании группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что в наиболее уязвимом положении находятся эконом- и бизнес-сегмент, где необходимый объем спроса в основном поддерживался за счет льготной ипотеки. Поскольку эта программа свернута, условия вывода на рынок новых проектов массового сегмента серьезно осложнились. Но при сегодняшнем размере кредитных ставок заемные средства подорожают для новых проектов любого класса, считает Щекин.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов полагает, что заморозки проектов не будет, если они уже имеют разрешение на строительство, а финансирование получено и процесс строительства запущен. А вот «бумажные» проекты, находящиеся лишь на стадии градостроительной проработки, могут быть свернуты, допускает он.
