Жилой ком: спрос на семейную ипотеку восстанавливается после падения
Несмотря на ужесточение условий по программе семейной ипотеки и отмены льготной, россияне после спада в июле начали снова активно подавать заявки на жилищные кредиты. Об этом «Известиям» рассказали аналитики и участники рынка. 49% из всего объема заявок приходились на семейную ипотеку. По сравнению с июлем рост составил 10% и продолжает увеличиваться. Опрошенные эксперты пояснили, что эта льготная программа кредитования осталась одной из немногих доступных для покупателей. Но ситуация на рынке первичного жилья остается крайне сложной, формируется отложенный спрос, что в будущем может привести к сокращению доступного предложения и новой волне роста цен.
Восстановление спроса на льготные кредиты
Почти половина заявок, которые оформили в августе 2024 года, пришлись на программу «Семейная ипотека», сообщили «Известиям» аналитики IT-компании TYMY. При этом доля кредитов в выдачах по программе составила всего треть.
«Общее количество заявок на ипотеку в августе выросло на 10,3% в сравнении с июлем, однако существенно ниже показателей июня и мая — на 30,85% и 42,99%, соответственно», — указали в компании.
Зампредседателя правления Банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков рассказал «Известиям», что в августе за семейной ипотекой обратились более 5 тыс. клиентов, объем запрошенного кредитования превысил 35 млрд рублей.
— Это больше, чем в июле, на 20%, — уточнил он. — Доля заявок по госпрограмме для семей с детьми составила 26% от общего количества обращений на оформление кредитов в августе.
Ипотечные консультанты «Ricci | Жилая недвижимость» также отмечают рост количества заявок на получение ипотечных кредитов в августе по сравнению с июлем, сообщила «Известиям» гендиректор компании Екатерина Ломтева.
В июне наблюдался существенный рост выдач ипотечных кредитов в ожидании завершения программы обычной (безадресной) льготной ипотеки и ужесточения условий прочих, напомнил управляющий директор рейтинговой службы Национального рейтингового агентства (НРА) Сергей Гришунин.
— В последние месяцы наблюдался существенный сдвиг в сторону льготного кредитования: в июне более 85% ипотечных кредитов пришлось именно на него, — сказал он «Известиям». — Следует отметить, что ожидания существенного ужесточения льготных программ сформировалось еще во второй половине 2023 года, что привело к увеличению доли этих программ в общем объеме выдачи.
По данным аналитиков TYMY, пока в структуре выданных ипотечных кредитов по заявкам, оформленным через SaaS-платформу в августе, 60% пришлось на ипотеку на стандартных условиях, выдачи по программе «Семейная ипотека» составляют лишь 30%. Еще 9% пришлось на дальневосточную и арктическую ипотеку, и 1% выдач в августе на программу ипотеки с господдержкой — это уже последние заявки, одобрения по которым были получены еще в конце июня.
Как рынок отреагировал на сокращение льготных программ
В целом доля сделок с ипотекой на первичном рынке снизилась с 90,3% в июне до 78,7% по итогам августа, сообщили «Известиям в федеральной компании «Этажи».
— При этом 64% покупателей квартир в новостройках оформляют ипотеку по ставкам до 8% годовых, треть — по рыночным ставкам от 18% до 24%, остальные — по ставкам от 9 до 17%, — указали там. — В июне доля тех, кто приобретал квартиры в ипотеку по ставке до 8% годовых, была на уровне 78%, на втором месте были те, кто брал кредиты по ставкам от 9 до 17%, остальные оформляли более дорогие кредиты.
Руководитель группы по развитию ипотеки федерального девелопера «Неометрия» Ирина Казанцева отметила, что тренд на семейную ипотеку очень высок на юге России.
— По сделкам, заключенным с лотами в наших проектах в Краснодарском крае и Ростове-на-Дону, мы фиксируем, что в июле с «Семейной ипотекой» было совершено 48% покупок, а в августе их доля возросла до 85%, — поделилась она.
При этом россияне стали активнее брать и дорогую ипотеку при покупке новостроек, добавили в «Этажах». Доля покупателей, оформляющих такие кредиты, по сравнению с июнем выросла более чем в три раза, с 9 до 29%.
Отмена массовой ипотеки с господдержкой и изменение условий семейной ипотеки привели к временному, но достаточно жесткому охлаждению рынка, полагает исполнительный директор «Этажей» Регина Дыдалина. Часть потенциальных покупателей, по ее словам, в это время заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен.
— Но ограничение льготных программ затормозило рост цен на первичном рынке, их обвала не произошло, поэтому россияне вновь стали активнее искать варианты покупки нового жилья, — отметила эксперт. — Спрос на семейную ипотеку поддерживают в том числе и покупатели с детьми, рожденными в 2024 году: до изменения условий 1 июля они не подходили под условия программы.
Зачастую, если у семьи уже есть собственное жилье, родители стараются приобрести дополнительную жилплощадь для детей, которая будет сдаваться в период их взросления и перекрывать ипотечные платежи, добавил сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По разным оценкам, до 50% жилья по льготным ставкам приобретается с целью инвестиций.
Но выводы о реальном объеме выдачи ипотеки можно будет делать спустя несколько недель, когда станет окончательно ясно, сколько из одобренных заявок конвертируется, подчеркнул аналитик SaaS-платформы TYMY Эмзар Мусаев.
— Новые условия были озвучены только в июле, не исключаю, что часть заявок люди отправляли и в июле, и в августе, в том числе чтобы, во-первых, проверить свои возможности, а во-вторых, успеть получить одобрение до исчерпания лимитов, — подчеркнул он.
Кроме того, в ближайшей перспективе возможен дальнейший рост доли семейной ипотеки, связанный с сезонным фактором и грядущими изменениями условий кредитования в рамках этой программы, полагает гендиректор девелоперской компании «Мармакс» Юрий Юров.
Продолжится ли рост спроса
Ситуация на рынке первичного жилья остается сложной, в том числе из-за заградительных ставок на готовую недвижимость, отметила Регина Дыдалина. Она полагает, что часть тех, кто планировал улучшать жилищные условия, столкнулись с проблемами при продаже имеющейся недвижимости из-за снижения спроса.
— Сейчас формируется достаточно большой объем отложенного спроса, — сказала эксперт. — Это может стать проблемой для рынка жилья в будущем, если не поддержать сохранение объемов строительства. Как только ситуация на ипотечном рынке начнет нормализовываться, спрос может резко вырасти и привести к сокращению доступного предложения и новой волне роста цен.
По мнению Екатерины Ломтевой, рост спроса на семейную ипотеку в ближайшие месяцы может продолжиться.
— Это связано с очередным возможным повышением ключевой ставки, — считает она.
Эффект оживления рынка ипотеки после трансформации за счет семейных программ объясняется двумя факторами, сказал независимый эксперт Андрей Бархота. Первый — задействование скрытых резервов регионального жилья, второй — рост разрыва между процентными ставками по рыночным и льготным программам.
— Спрос на такие программы, равно как и относительно устойчивое развитие рынка, может продолжаться еще 6–9 месяцев, после чего наступит ускорение на фоне снижения ставок или замедление на фоне новых барьеров, — полагает эксперт.
Если меры по ужесточению продолжатся, объем выдачи ипотеки в 2025 году может упасть до 2,5–3 млрд рублей. Вместо льготной ипотеки интересной альтернативой могли бы стать неипотечные меры поддержки заемщиков, особенно семей, отметил директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.
— Сейчас эти меры разрабатываются Минстроем, Минфином и Минтрудом, — добавил Сергей Гришунин. — Лучшим инструментом было бы расширение видов ипотечных вкладов, на которых семьи могли бы накапливать средства на покупку жилья, с возможностью использования механизмов софинансирования со стороны государства, а также ссудо-сберегательных касс.
Некоторые застройщики, в свою очередь, уже начали предоставлять покупателям собственные «льготные» программы. Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская рассказала «Известиям», что предлагаются траншевая ипотека, рассрочка, программы с субсидированными ставками.
— По результатам августа самым востребованным инструментом в компании стала траншевая ипотека, на нее пришлось порядка 40% всех сделок, — поделилась она. — Программа позволяет клиентам 2,5 года быть свободным от платежей при первоначальном взносе от 20%, а по окончании льготного периода рефинансировать кредит.
Однако лучший способ стимулирования ипотечного рынка, как указал Сергей Гришунин, снижение ключевой ставки минимум до уровня 12–13%. Таким образом обычная ипотека станет доступнее для большинства россиян.
