Жилой фронт: аренда квартир в России за год подорожала на 40%
Цены на долгосрочный съем жилья в городах-миллионниках значительно выросли за последний год — в среднем до 40%, сообщили «Известиям» аналитики. Отмечается и дефицит доступного предложения. В ряде регионов количество квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилось в 1,5–2 раза по сравнению с прошлым годом. Опрошенные эксперты полагают, что в ближайшее время стоимость может вырасти еще, если спрос останется на прежнем уровне, но объектов для съема больше не станет.
Рост цен
За год цены на аренду жилья в городах-миллионниках выросли в среднем на 18–40%, рассказали «Известиям» участники рынка. Изменились и некоторые стандартные для этой сферы тренды.
По традиции июнь и июль для рынка аренды становятся периодом спада — освобождается жилье, которое снимали студенты на лето. А новый пик спроса приходится на август–сентябрь, в начале учебного года, указали в аналитическом центре компании «Жилфонд».
— Однако и в 2023, и в 2024 году этот тренд не стал актуальным, — отметили там. — Так, в прошлом году период активного спроса на арендном рынке совпал с началом цикла повышения ключевой ставки Центрального банка России (ЦБ). Не произошло обычного снижения и в январе 2024 года, цены, наоборот, выросли.
Всего за прошедший год с июля 2023-го средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве выросла на 26% относительно июля 2024 года, в Санкт-Петербурге — на 37%, в Новосибирске — на 16%.
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отметил, что рекордный рост цен на рынке долгосрочной аренды был зафиксирован во второй половине 2023 года — стоимость поднялась на 30–35% с июня по ноябрь.
За год больше всего выросли цены на аренду жилья в Москве и Санкт-Петербурге — на 40%, следует из данных «Циан». Далее идет Челябинск с 39%. Нижний Новгород и Самара прибавили 34%. В Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Волгограде, Омске и Воронеже рост составил от 25 до 33%.
Вид на Москву
Несильно подорожали Ростов-на-Дону, Красноярск, Краснодар, Уфа и Пермь — от 18 до 22%. По данным федеральной компании «Этажи», в Москве средние ставки аренды за год выросли на 23–25%.
В «Авито Недвижимости» добавили, что средняя арендная ставка в России увеличилась на 3 тыс. рублей (+12%), при этом съем больших квартир (четыре комнаты и более) стал дешевле на 16%.
Рынок аренды вырос в среднем на 40%, подтвердила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Где-то он, может быть, вырос даже больше. В будущем, по нашему мнению, рынок аренды и дальше продолжит расти, — сказала она «Известиям».
Почему произошел рост ставок
В 2024-м во многих городах-миллионниках отмечается дефицит доступного предложения аренды квартир, объяснил «Известиям» ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов. В части городов количество сдаваемой жилой недвижимости сегодня в 1,5–2 раза ниже, чем год назад.
— В итоге средние ставки аренды начали резко расти, особенно в сегменте студий и однокомнатных квартир, в том числе сказалось увеличение тарифов ЖКХ. В крупных городах за этот месяц средние ставки аренды выросли сразу на 4–5%, — отметил эксперт. — Сказывается как реальный рост ставок аренды, так и сокращение доли наиболее дешевых вариантов временного жилья, которые уходят с рынка в первую очередь.
Рост ставок с 2023 года также был связан с перетоком спроса из сегмента продажи, где выросли ставки по ипотеке и ужесточилась выдача жилищных кредитов, с возвращением релокантов и сворачиванием практики удаленной работы, добавил Алексей Попов.
— С ноября 2023 по май 2024 года расценки почти не менялись, но уже в июне они вновь перешли к росту, — отметил он. — Необычным для последних 12 месяцев стало то, что после ажиотажного спроса прошлого года объем предложения восстановился лишь частично. Сейчас в период высокого спроса мы входим уже с относительно небольшим выбором квартир, поэтому рост ставок может достичь прошлогодних значений.
Аналитики «Авито Недвижимости» же отмечают, что в последнее время по сравнению с первыми тремя месяцами 2024 года предложение на рынке долгосрочной аренды увеличилось на 5% по стране.
За квартал сильнее всего выросло количество объектов в сегменте однокомнатных квартир — 7%. Но за год предложение по России в целом незначительно снизилось — на 4%, при этом количество доступных для аренды студий за аналогичный период времени увеличилось на 10%.
Спрос на долгосрочный съем вырос на 3%, повысился интерес к трехкомнатным квартирам и объектам с четырьмя комнатами и более, на 2% — к однокомнатным и двухкомнатным квартирам. Относительно II квартала 2023 года спрос на аренду квартир снизился на 6%, однако интерес к студиям в сегменте вырос на 15%, добавили в «Авито Недвижимости».
Вид на Санкт-Петербург
Спрос на долгосрочную аренду недвижимости вырос во Владивостоке, Тюмени, Казани, Севастополе, Ставрополе и Санкт-Петербурге. В Москве же он, наоборот, немного сократился.
В сегменте краткосрочной аренды сохраняется тренд на рост базовых ставок и увеличение объема предложения — именно в эту категорию стали выводить свои квартиры многие инвесторы, подчеркнул руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
— Становится шире география этого продукта — сейчас квартиры посуточно представлены не только в традиционных курортных городах или центрах экскурсионного туризма, но и в обычных населенных пунктах, — пояснил эксперт. — Это связано с активизацией автотуризма, увеличением числа поездок в рамках командировок или с личными целями.
Что будет с рынком аренды
В сложившихся условиях причин для торможения или разворота тренда, как говорят эксперты, пока нет. Как отмечает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, о прямом повышении цен речи не идет.
— Когда мы рассуждаем про рынок аренды, важно всегда помнить, что средние цены здесь — показатель весьма условный, — пояснил он. — Редко бывает, что вы живете в съемной квартире и арендная ставка каждый месяц растет на 2–3% вслед за рынком. Когда мы видим повышение, речь идет про цены экспозиции в моменте, они растут в связи с тем, что на рынок выходит мало недорогих вариантов — такие квартиры реже освобождают, снимают быстро, а чаще всего на высоком рынке они буквально переходят из рук в руки и вовсе не попадают в поле зрения аналитиков.
Кроме того, существует рыночная корреляция между стоимостью аренды и стоимостью обслуживания кредита. Для сегодняшнего состояния рынка аренды стоимость обслуживания кредита сопоставима с ипотечными ставками на уровне 9–11%. При ставках 19–20% обслуживание кредита по большинству регионов обходится в среднем уже в 1,5% от стоимости жилья, тогда как аренда — всё еще в 0,5%, уточнил эксперт.
— Фактически аренда стала втрое дешевле ипотеки по большинству регионов, — отметил Александр Чернокульский. — И такая существенная разница продолжит стимулировать рост рынка аренды. Есть достаточно высокая вероятность, что ипотечные ставки продолжат расти.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила, что через какое-то время могут вернуться те, у кого есть инвестиционные деньги, и они снова начнут вкладывать их в объекты недвижимости, чтобы потом сдавать ее в аренду.
— Если ключевая ставка сохранится на том же уровне или станет выше, мы предполагаем дальнейший рост количества доступных для аренды вариантов жилья до конца года, — полагает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
В «Этажах» добавили, что есть и позитивные тенденции. В частности, охлаждение спроса на вторичном рынке из-за выросших ставок по стандартным ипотечным программам увеличивает сроки продажи готового жилья, поэтому часть продавцов стали более лояльны к параллельной сдаче своих объектов в аренду на период поиска покупателей.
— С учетом выросших ставок аренды это перекрывает платежи по ипотеке, — отметил Александр Иванов. — Для арендаторов это тоже плюс, такие объекты сдаются по ставке ниже рыночных, поскольку договор заключается на период продажи квартиры.
Алексей Попов добавил, что одним из новых трендов последнего года стало увеличение доли совместной аренды. То есть когда в одной квартире живут друзья, дальние родственники, коллеги по работе, но не члены одного домохозяйства.
— Инвестиционные квартиры стали чаще выходить в сегменте краткосрочной аренды, — сказал эксперт.
А сезонный рост спроса, связанные с ним увеличение цен и сокращение предложения второй год подряд начинаются не в конце июля, а в начале июня, заключил он.
