Выбор сделан: муниципалитетам разрешат назначать УК в аварийные дома
Муниципалитетам могут разрешить назначать управляющие компании для аварийных домов без проведения открытого конкурса. Содержание таких зданий затратно и сопряжено с высокой ответственностью, из-за чего УК не хотят брать над ними управление. Поправки в Жилищный кодекс призваны устранить эту проблему. Недополученные доходы управляющей компании при этом компенсируют из регионального бюджета. Инициатива может оказаться эффективной, однако требует тщательно проработанных критериев отбора УК, предупреждают эксперты. «Известия» узнали, поможет ли предложенная мера жильцам аварийных домов.
Невыгодное дело
Группа депутатов Госдумы предложила разрешить муниципалитетам выбирать управляющую компанию для аварийного дома без конкурса. Соответствующий законопроект размещен в электронной базе ГД. Документ предлагает внести поправки в Жилищный кодекс РФ.
На сегодняшний день в 88,5% от общего числа аварийных домов продолжают жить люди, свидетельствуют данные Росстата. Число таких домов, по словам авторов инициативы, постоянно увеличивается, однако управление ими осуществляется на общих основаниях.
«Факт признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции не является основанием для снижения для граждан платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме или для освобождения граждан от такой платы, а также не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию общего имущества в этом доме», — напоминается в пояснительной записке к законопроекту.
По закону управление многоквартирным домом должно обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания. При этом содержание аварийного жилья оказывается довольно затратным и сопряжено с высокой ответственностью из-за более высокого риска возникновения нештатных ситуаций.
В связи с чем для управляющих компаний такая деятельность оказывается убыточной — размер затрат на выполнение обязательств по договору управления аварийным домом ощутимо превышает размер денежных средств, вносимых собственниками помещений за содержание общего имущества.
В результате большинство открытых конкурсов, проводимых органами местного самоуправления, не завершаются определением победителя. Для назначения УК приходится повторять конкурсные процедуры.
«Учитывая, что основная часть работ в аварийном многоквартирном доме, по сути, направлена на сохранение его конструкций в работоспособном состоянии для безопасного проживания граждан до момента их отселения, вопрос управления такими домами требует дополнительного регулирования в законодательстве Российской Федерации», — убеждены депутаты.
Исключение из правила
С этой целью парламентарии предлагают внести поправки в Жилищный кодекс, разрешающие муниципалитетам самостоятельно назначать управляющую компанию из числа организаций, работающих в регионе. Договор управления аварийным многоквартирным домом в этом случае можно будет заключить без проведения открытого конкурса.
Для выбранной властями УК управление таким домом не станет обузой. Законопроектом предлагается возмещать недополученные доходы средствами регионального бюджета. Причем получить деньги сможет и организация, не включенная в реестр УК, но осуществляющая управление аварийным домом, в котором живут люди.
Принятие законопроекта позволит оперативно принимать наиболее оптимальные решения, связанные с управлением аварийными домами, и своевременно реагировать на возникновение ситуаций, угрожающих жизни и здоровью их жильцов, считают авторы инициативы. Это, в свою очередь, поспособствует снижению жалоб граждан, живущих в таких домах, и предотвращению стремительного ветшания аварийного жилищного фонда.
Законопроект, по данным Росстата, коснется 3,9% многоквартирных домов. Предлагаемую инициативу парламентарии называют небольшим исключением из общего правила, настаивая на том, что принципиального влияния на дальнейшее применение конкурентных процедур в сфере управления многоквартирными домами принятие поправок не окажет.
Ускорить процесс
Проблема с аварийными домами, управление которыми не хочет брать ни одна из УК, сегодня стоит очень остро, рассказал «Известиям» депутат Госдумы РФ Александр Толмачев.
— Ветхие дома, требующие ремонта, вложений, внимания, — не те объекты, за которые с радостью возьмутся управляющие компании. Но в домах живут люди, им необходимы безопасность и комфорт не потом, когда будет новая квартира в новом доме, а здесь и сейчас, — отмечает парламентарий.
Для решения проблемы в Госдуму и внесен новый законопроект, позволяющий муниципалитетам вне конкурса назначать одну из работающих на территории компаний управлять многоквартирным домом, признанным аварийным, считает депутат.
Партнер юридической фирмы Bishenov&Partners Алексей Клюев указывает, что предложение вызвано объективной необходимостью оперативного реагирования на аварийные ситуации.
В текущей системе конкурсные процедуры зачастую затягиваются, что может привести к ухудшению состояния таких домов и повышению рисков для жителей, полагает эксперт.
Управляющим компаниям и органам местного самоуправления необходимо сотрудничать при управлении аварийными домами, а не перекладывать ответственность друг на друга, убеждена доцент департамента права Института экономики, управления и права Московского городского педагогического университета Галина Романова. И тем более ответственность не должна ложиться на собственников домов.
Нежелание компаний брать на себя «проблемный» объект может затягивать процедуру поиска УК, подтверждает Толмачев.
— А люди в это время ждут, когда устранят течь в крыше, восстановят коммуникации или починят дверь и лестницу. Жильцы ни при чем, они не должны страдать из-за недобросовестности управляющих организаций, — подчеркивает депутат.
Взвешенный выбор
Предлагаемое смягчение порядка поиска УК Александр Толмачев видит выходом из тупика. Подготовленные поправки он считает сбалансированными и аккуратными, способными «не только решить проблему, но и сделать это максимально бережным для всех способом».
Назначение управляющих компаний в обход конкурсных процедур позволит сократить время принятия решения и обеспечить быстрое вмешательство, что критически важно для аварийных домов, дополняет Алексей Клюев.
— Это особенно актуально в условиях, когда собственники домов, признанных аварийными и подлежащих сносу или реконструкции, в большинстве случаев не проживают в вышеуказанных помещениях и, соответственно, не могут самостоятельно выбрать способ управления или реализовать принятое решение, — полагает юрист.
Инициатива предполагает создание реестра управляющих организаций, актуального для каждого конкретного субъекта РФ. Из таких реестров органы исполнительной власти смогут выбирать исполнителя, который станет УК в аварийном доме, отмечает доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова, руководитель департамента по правовой работе «Ресурс Лекс» Андрей Моисеев.
— И на этом этапе есть вопросы. Законопроект предполагает, что выбирать организацию будет сам субъект. Однако не очень понятно, каким образом будет делаться этот выбор, — предупреждает эксперт.
Пример удачного механизма регулирования в схожей ситуации, по его мнению, можно увидеть в системе капитального ремонта. Там тоже существует специальный реестр подрядчиков, среди которых после проводится аукцион. Создание исключения из общего правила должно сопровождаться строгими критериями отбора управляющих компаний, что позволит избежать коррупционных рисков и обеспечит высокое качество управления, согласен Клюев.
— Важно, чтобы назначенные компании обладали достаточной квалификацией и ресурсами для выполнения необходимых работ, обеспечивающих безопасность и приемлемый уровень жизнеобеспечения, — перечисляет эксперт.
В перспективе смягчение порядка поиска УК для аварийных домов может стать эффективным решением проблемы затянутости процедур и недостаточного управления. Еще один позитивный эффект — уменьшение количества исков, связанных с признанием недействительными результатов открытого конкурса на право заключения договора управления домом, указывает Галина Романова.
— При грамотной реализации такого механизма можно ожидать улучшения ситуации с аварийными постройками, повышения уровня безопасности для жильцов и оперативного принятия мер по их поддержанию, — резюмирует Клюев.
