Учетная опись: в РФ могут ввести контроль за формированием стоимости жилья
Минэкономразвития и Росстат поддержали введение статистики стоимости строительства жилья. С таким предложением в правительство ранее обратился вице-спикер Госдумы Борис Чернышов. В ответах ведомств депутату говорится о целесообразности проработки Минстроем новой «методологии формирования статистики и определения источника первичных данных». Это сделает рынок более предсказуемым и понятным для всех участников, считают представители бизнеса. По их мнению, таким образом власти смогут разрабатывать эффективные меры регулирования и делать жилье более доступным.
Повысить прозрачность
В России планируют ввести статистику стоимости жилищного строительства. Это следует из ответа замминистра Минэкономразвития Сергея Назарова вице-спикеру Госдумы Борису Чернышову, который ранее обратился с таким предложением в правительство.
«Минэкономразвития в целом не возражает против включения показателя (стоимости жилищного строительства. — «Известия») в федеральный план статистических работ (ФПСР) и считает целесообразным Минстрою проработать предложения Росстата о разработке новой методологии его расчета и определении источника первичных данных», — говорится в документе, с которым ознакомились «Известия».
В нем сообщается, что Росстат в своем письме в министерство (документ есть в распоряжении «Известий») выразил готовность принять участие в этой работе, а также в случае решения о включении показателя в ФПСР инициировать процесс внесения в него изменений.
Статистику стоимости жилищного строительства Росстат перестал вести с 2022 года. В ведомстве пояснили «Известиям», что ранее этот показатель формировался «на основе сведений о введенной в отчетном периоде площади помещений отдельно стоящих зданий жилого назначения квартирного типа, к которым относятся многоквартирные дома (без пристроек, надстроек, встроенных помещений и индивидуальных домов)».
— В настоящее время такие многоквартирные дома строятся редко, что приводит к отсутствию сведений для расчета показателя по целому ряду субъектов на протяжении длительного периода, — отметили в Росстате.
При этом в документе замминистра рассказывает и о позиции Минстроя, который также дал ответ Минэку (есть у «Известий»). Ведомство, напротив, считает, что разработка отдельной официальной статистической методологии формирования показателя и его включение в ФПСР избыточны. В Минстрое сообщили, что для мониторинга стоимости недвижимости Росстат ежеквартально публикует индексы цен на рынке первичного и вторичного жилья по регионам.
Однако в Минэкономразвития считают целесообразным проработать предложения Росстата о возвращении учета таких статистических данных.
— Наличие такой статистики покажет разницу цены на этапе строительства и продажи жилья. Возможно, это не будет прямым инструментом контроля, но точно может стать сдерживающим фактором для роста стоимости. Чем больше данных скрыто, тем непрозрачнее рынок, — пояснил «Известиям» Борис Чернышов.
Согласно данным ЦБ, в I квартале 2024 года наблюдалось существенное увеличение стоимости на рынке жилья всех категорий. На первичном средняя цена за 1 кв. м выросла на 19,4%, до 167,6 тыс. рублей, а в годовом сопоставлении — на 31,7%. По данным регулятора, такая тенденция наблюдалась практически во всех регионах. На вторичном этот показатель составил 108,1 тыс. рублей, что на 11% больше, чем в IV квартале 2023 года, и на 19% в сравнении с I кварталом 2024-го. Разрыв цен на первичном и вторичном рынках продолжил увеличиваться и по итогам I квартала этого года составил 55%.
По словам Бориса Чернышова, наличие официальной информации о стоимости квадратного метра на этапе строительства позволит эффективнее выявлять признаки сговора девелоперов, если таковые есть, регулировать ипотечную политику, определять потребность во вводе нового жилья и так далее.
— Из ответа Минэкономразвития можно сделать вывод, что в министерстве также заинтересованы в том, чтобы информированность о столь чувствительной сфере, как стоимость жилья, была максимальной, — отметил депутат.
Как писали «Известия», одной из причин увеличения стоимости эксперты называли ипотеку. Неслучайно на это неоднократно обращали внимание в ЦБ. Регулятор был обеспокоен высокими темпами ее выдачи, увеличением закредитованных заемщиков и большим разрывом между ценами на вторичном и первичном рынках. В случае возникновения системных рисков Банк России был готов к жестким мерам, предупреждала глава регулятора Эльвира Набиуллина.
«Известия» направили запросы в Минстрой, Росстат и Минэкономразвития с просьбой прокомментировать необходимость возвращения сбора статистики о стоимости жилья.
Плюсы и минусы
Представители бизнеса отнеслись к появлению такой статистики по-разному.
— Любая качественно собранная статистика будет полезна как некий ориентир для участников рынка и для потребителей. Но если мы говорим, например, о строительно-монтажных работах, то надо понимать, что это только часть от общей инвестиционной себестоимости жилья. А сюда еще входит и стоимость площадок, которые никакими нормативами не зафиксируешь, и проектного финансирования, которое также зависит от степени дружественности банка и застройщика, — сказал «Известиям» генеральный директор «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин.
По его словам, поэтому, наверное, лишь установив мониторинг и контроль за стоимостью строительно-монтажных работ, вряд ли можно добиться линейного снижения или недопущения роста цен на новостройки.
— Но в качестве первого шага, который позволит более системно взглянуть на всю эту историю, думаю, будет полезно. Вопрос в том, что эти данные не станут достаточной базой для регулирования рынка. Нельзя говорить о том, что если себестоимость строительства составляет, например, 100 тыс. рублей за 1 кв. м, то продавать дороже 120 застройщики не имеют права, — заявил представитель бизнеса.
Введение новой статистики, более оперативной и подробной, позволит систематизировать данные о стоимости различных этапов строительства, начиная от закупки материалов и заканчивая подключением коммуникаций, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина.
— Статистика сделает рынок более предсказуемым и понятным для всех участников. Государство сможет разрабатывать эффективные меры регулирования и делать жилье более доступным. Конечно, сбор и обработка такой информации — трудная задача. Важно разработать четкую методологию, которая учитывала бы все факторы, влияющие на стоимость строительства в разных регионах России. Для этого необходимо привлечь застройщиков и консультантов, — отметила она.
По ее словам, покупатели, имея на руках данные о средней цене квадрата в конкретном регионе, смогут более осознанно подходить к выбору квартиры и оценке адекватности цен. Это усилит конкуренцию и будет стимулировать застройщиков предлагать более привлекательные условия, считает Светлана Бардина.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, напротив, считает, что затраты на сбор подобной статистики нецелесообразны.
— Прибыль застройщиков составляет порядка 15% годовых на вложения. Если девелоперы начнут стремиться к резкому росту маржинальности, не повышая качество продукта, это отрицательно скажется на темпах продаж. Соответственно, рынок автоматически сдерживает застройщиков от необоснованного роста цен. В то же время есть множество инфляционных факторов, не зависящих от девелоперов напрямую, — пояснил представитель бизнеса.
По его словам, это рост стоимости материалов, оборудования, энергоносителей, земли. Причем цены на участки поднимают в том числе сами федеральные и местные власти, отметил Дмитрий Голев.
— Необходимости в разработке новой методологии нет. Принципы ценообразования и сегодня транспарентны. Гораздо актуальнее было бы принять комплекс антимонопольных мер на рынке строительных материалов или выпустить рекомендации по предоставлению дисконта на землю, по крайней мере социально ориентированным девелоперам, которые обеспечивают свои проекты насыщенной инфраструктурой. Причины неуклонного удорожания квадратных метров в России и так известны, поэтому нужно обуздать их, а не искать новые проблемы, — убежден представитель бизнеса.
Наличие данных, собранных на качественной методической основе и подкрепленных авторитетом Минстроя, будет способствовать устранению многочисленных спекуляций, которые возникают относительно цен на жилье, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова.
— И недобросовестные представители стройиндустрии, и спикеры-популисты стали слишком часто манипулировать статистикой. Теперь у них для этого будет куда меньше возможностей. А добросовестные застройщики, отраслевые эксперты, профильные СМИ и, разумеется, всё покупательское сообщество окажутся в выигрыше, — полагает она.
При этом Ольга Хасанова считает, что строительные работы — это очень весомый, но только один фактор, который влияет на конечную стоимость продукта. Во-вторых, каждый застройщик практикует ту экономическую модель, которая отвечает конкретно его возможностям и потребностям. Например, одни девелоперы перешли в формат полного цикла, а другие предпочитают взаимодействовать с подрядчиками и передавать работы на аутсорс, отметила она.
Таким образом, по ее словам, публикация этой статистики не будет мотивировать застройщиков к изменениям ценовой политики. Она останется важной информацией, принимаемой к сведению всеми участниками рынка, но практический эффект от нее будет весьма ограниченным, считает она.
