«Семьям сегодня нужны не только стены, но и инфраструктура для жизни»
Вектор жилищного строительства в России смещается в сторону комплексного развития территорий. Новый подход должен удовлетворить потребность людей не только в квадратных метрах, но и в качественной среде проживания. Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов на полях ПМЭФ рассказал «Известиям» о том, как совершенствуется жилищная политика государства, с помощью каких механизмов и стандартов повышается уровень жизни в регионах.
— Как в настоящее время продвигается реализация программы строительства доступного арендного жилья для востребованных специалистов в Дальневосточном федеральном округе?
— Такая задача была поставлена еще два года назад президентом России Владимиром Путиным. На сегодняшний день программа очень востребована на Дальнем Востоке, поскольку она позволяет привлечь профессионалов и сохранить молодых специалистов в регионе. Из 10 тыс. запланированных квартир больше 7 тыс. уже профинансировано и строится, а часть из них уже даже заселена. Программу мы реализуем вместе с министерством РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики. Делаем это опережающими темпами и понимаем, насколько это важно. Несмотря на то, что программа рассчитана на 10 тысяч квартир, мы видим, что потребность гораздо больше. Так что, возможно, даже встанет вопрос о том, чтобы продлевать эту программу, либо расширять ее, причем, не только на Дальнем Востоке.
— На недавнем совещании в Совете Федерации прозвучал тезис о том, что государство должно гарантировать условия проживания, а не предоставление капитала в форме жилья в собственность.
О чем идет речь?
— Речь, в первую очередь, шла как раз об аналогии с программой по Дальнему Востоку. Жилье, которое предоставляется по программе на льготных условиях, оказывается в четыре раза дешевле того, которое арендуется на рынке без льгот. При этом, его качество намного выше — это новое жилье, полностью меблированное, с отделкой. Для примера, двухкомнатная квартира на Дальнем Востоке при средней арендной плате на уровне 50 тыс. рублей в месяц сдается по 10-12 тыс. рублей в месяц. Разумеется, для семей это гораздо доступнее.
При этом категории льготников, которые имеют право на такое арендное жилье, определяет регион. Как правило, в их число входят и те, кто сегодня стоят в очереди на получение жилья по социальному найму, которое можно приватизировать и в итоге получить в собственность. Регионам важно сократить очереди, помочь людям, которые сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий, и перед которыми государство имеет обязательства по предоставлению жилья. Их действительно можно существенно сократить, если распространить механизм, который уже работает на Дальнем Востоке, на категории граждан, числящиеся сегодня в этих очередях. Они получат возможность проживать в этом жилье какой-то период времени за счёт государства. И тогда той суммы, которая выделяется на эти цели, может хватить на кратно большее количество людей.
Сегодня это направление работы активно обсуждается в правительстве, мы дискутируем о нем с Минстроем, и вот, как вы заметили, обсуждается оно и в Совете Федерации. Я думаю, что в итоге у этой программы есть потенциал, поскольку она реально способна решить проблемы с жильем тех категорий людей, которые в нем нуждаются, и которых государство обязалось этим жильем снабдить.
— ДОМ.РФ занимается вовлечением в оборот неиспользуемых федеральных участков. Что сегодня строится на этих землях?
— В первую очередь строится, конечно, жилье. Но в целом ДОМ.РФ, вовлекая в оборот неиспользуемые федеральные земли, делает упор на комплексное освоение территорий. То есть, помимо жилья, здесь создается социальная и инженерная инфраструктура, происходит развитие территорий. Сегодня основной показатель нашей работы — не площадь вовлекаемой земли, а квадратные метры введенного в эксплуатацию жилья. Так вот, с 2021 года с участием ДОМ.РФ введено в эксплуатацию около 22 млн квадратных метров жилья. Оно соответствует современным требованиям и стандартам, создающим комфортные условия для тех, кто проживает в нем. Комплексная задача ДОМ.РФ — вовлечь в оборот, сделать качественный проект, содействовать инвестору в том, чтобы довести проект до реального ввода в эксплуатацию. Мы, как институт развития, до 2030 года должны таким образом построить 100 млн квадратных метров жилья. Это очень большая, но достижимая цифра, и именно к ней мы стремимся.
— Жилищное строительство в стране переходит в формат комплексного развития территорий (КРТ). Что дает этот подход и как ДОМ.РФ применяет этот механизм?
— Поправки в Градостроительный кодекс РФ, разрешающие использование механизма КРТ, приняты, действительно, не так давно. Эти нормы позволяют существенно сократить сроки начала строительства и освоения площадки. В соответствии с привычными нам механизмами, на это обычно уходило 2–2,5 года. Сейчас, при вовлечении в оборот под комплексное развитие территории как федеральных, так и муниципальных земельных участков, концепция застройки утверждается сразу.
По сути, застройщик без задержек выходит на практический этап, получает разрешение на строительство и начинает строить. Здесь мы видим два существенных преимущества: первое — это, разумеется, увеличившаяся скорость работ, а второе — качество строительства жилья. Мы всегда подчеркиваем, что качество жилья важнее даже его объема. Вновь введенные нормы законодательства позволяют обеспечить его с самого начала.
Комплексный подход к развитию территорий дает возможность сразу понимать, как будет выглядеть микрорайон, и инвестор, который является победителем конкурса на освоение этой территории, обязан полностью соблюсти все параметры застройки, включая визуальные требования к дворам без машин, обеспечение парковочных мест, благоустройства, озеленения. Только так он сможет исполнить обязательства по договору. Поэтому КРТ — это очень хороший инструмент, и большое спасибо всем тем, кто его поддержал.
— Уже есть проекты, реализованные по такой схеме?
— Конечно. Только на федеральных участках — тех, которыми занимается ДОМ.РФ — на сегодняшний день больше 100 таких проектов с градостроительным потенциалом около 23 млн кв. м жилья находятся в работе, и около 50 территорий уже предоставлено инвесторам под строительство более 6 млн кв. м жилья с сопутствующей инфраструктурой. Несмотря на то, что новому закону всего два года, по проекту КРТ на участках от ДОМ.РФ в Ростове-на-Дону уже введены в эксплуатацию первые дома. На подходе — дома в Тюмени. Мы занялись этой работой сразу после утверждения закона, и она уже дает реальный результат.
— ДОМ.РФ активно занимается и мастер-планированием. Каков рецепт эффективности городского мастер-плана?
— Мастер-планами мы занимаемся уже около восьми лет. Эта идея родилась еще в то время, когда зарождались первые национальные проекты. Тогда уже была сформулирована мысль о важности планирования для развития городов. Мастер-план — это верхнеуровневый документ, который отражает более широкий взгляд на городскую планировку, нежели генеральный план, поскольку объединяет в себе и градостроительную политику, и экономические аспекты городского развития городов. Там определяются четкие параметры инвестиционных проектов, которые могут реализоваться для развития города. Причем это развитие планируется не хаотичным, а качественным и системным.
ДОМ.РФ как институт развития, наверное, самая крупная на сегодня компания, которая имеет опыт создания мастер-планов. У нас в копилке их более уже 50. Только на Дальнем Востоке мы сделали 11 мастер-планов. Мы делали мастер-планы небольших городов, таких как Дербент, Сергиев Посад, и на сегодняшний день они уже находятся в реализации. Недавно мы закончили разработку мастер-плана Грозного и сейчас приступили к разработке мастер плана всей Чеченской республики. Так что у нас уже есть существенный опыт такой работы, и мы выполняем ее на высоком уровне.
— Говоря о Стандарте КРТ, как бы вы оценили вероятность того, что он станет обязательным? И используется ли он так широко, как бы вам хотелось, в вашем проекте ЖК «ДОМ на Востоке» в Приморье?
— Стандарт комплексного развития территорий — это документ, который мы делали два года, привлекая представителей международного сообщества и активно обсуждая на различных площадках. Я уверен, что он будет реализовываться, хотя бы потому, что его поддерживает правительство, поддерживает Минстрой. Кроме того, мы уже сегодня видим положительные отзывы застройщиков, которые применяют его в комплексной застройке микрорайонов. Они понимают, что строительство по данному стандарту — это новый профессиональный подход к территории. Это подъезды с естественным освещением, дворы без машин, зоны для детей и взрослых, общественно-деловая зона, все виды сервиса в пешей доступности и многое, многое другое.
Инвесторы уже сами говорят о том, что применение Стандарта КРТ повышает объем реализации жилья, такие микрорайоны начинают пользоваться большим спросом. И это естественно: здесь людям обеспечен максимальный комфорт, а семьям сегодня нужны не только стены, но и качественная инфраструктура для жизни.
Если говорить о «ДОМе на Востоке» — это наш первый собственный проект, полностью возводимый по Стандарту КРТ. Еще один, «ДОМ в Мичуринском», мы только что запустили в Новосибирске. Уже сейчас мы наблюдаем, что объем выручки с продаж во Владивостоке превышает объем финансирования, который необходим на стройку. Так что пользу стандарта мы демонстрируем, можно сказать, на своем опыте. Хотя в этом — в том числе, и в положительных финансовых результатах, — нас уже опередили некоторые крупные застройщики, которые еще раньше стали применять его на своих площадках.
