Продажи не встанут: застройщики оценили перспективы рынка после отмены льготной ипотеки

1 июля 2024 года истекает срок действия двух наиболее популярных льготных ипотечных программ — ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки. Это обещает непростой год рынку жилья. На деловом завтраке ЕРЗ.РФ «Отказаться от господдержки и не остановить продажи: факторы нормализации рынка жилья к 2025 году» представители крупных девелоперов, банков и риелторских компаний обсудили перспективы развития рынка жилья в текущем году. О том, как девелоперские компании оценивают свои перспективы, и каким станет рынок в непростой переходный период, рассказывают «Известия».

Фактор стабильности

Льготные ипотечные программы сыграли значительную роль в развитии рынка жилья в последние несколько лет: в этом согласны все участники рынка. Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик рассказал, что в последние годы льготная ипотека играла определяющую роль. Доля льготных ипотечных кредитов в общем объеме ипотечных сделок под ДДУ с 2019 года росла и составила в 2023 году 81%. Таким образом, утверждает эксперт, именно благодаря таким программам рынок рос от года к году, в том числе, после ужесточения ипотечных условий — повышения размера первоначального взноса и роста ипотечной ставки до 8%. Кроме того, благодаря льготным программам правительству удалось удержать средние цифры ежемесячного ипотечного платежа на доступном уровне, считает эксперт. Если в 2019 году он составлял, в среднем, 26 тысяч рублей, то в 2023 году — 30,9 тысяч. «То есть, несмотря на рост цен, сумма осталась доступной для потенциальных покупателей жилья», — отметил Холопик.

Доступность ипотеки несколько лет способствовала росту рынка и уверенности как застройщиков, так и риелторов. Рынок первичного жилья рос вместе со спросом, удовлетворение которого достигалось, в первую очередь, за счет льготных ипотечных программ. Так, по статистике, число ипотечных кредитов в численном выражении выросло за четыре года с 339 до 674 тысяч в численном выражении. Наибольшей популярностью, по оценкам участников рынка, пользовалась льготная ипотека с господдержкой, также в последние годы росла популярность семейной ипотеки. По словам директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустама Азизова, на строящихся объектах компании в Новой Москве доля сделок по льготной ипотеке достигает 90%, при этом 55% от этого числа занимает ипотека с господдержкой, еще 30% — семейная ипотека, на долю IT-ипотеки приходится около 7% продаж, хотя, по мнению застройщиков, в последнее время этот сегмент также имеет тенденцию к росту.

Окончание программы льготной ипотеки с господдержкой, по мнению застройщиков, существенно изменит рынок. Ближайшие полгода-год ожидаются нестабильными, а общее число продаж упадет, по экспертным оценкам, на 20-30% по сравнению с тем же периодом прошедшего года. Однако катастрофы в этом никто не видит: рынок ожидает, что падение будет временным и достаточно недолгим, и к 2025-му сменится пусть небольшим, но ростом. Факторов, способствующих этому, достаточно много. Среди них — наличие спроса, в том числе, отложенного, а также долгосрочная стратегия государства, нацеленная на поддержку рынка жилья и развитие строительной отрасли. Чтобы ее реализовать, государство непременно реализует необходимые меры поддержки, уверены эксперты.

Своими силами

«В этом году мы ожидаем охлаждения рынка ипотеки, — рассказала руководитель Дирекции ипотечного кредитования „Альфа Банк“ Анастасия Якупова. — Основные изменения произойдут в 1-м полугодии, мы ожидаем падения до 30%. А вот во 2-м полугодии рынок, по-видимому, ждет умеренное оживление. По нашим прогнозам, этому будет способствовать тот факт, что размер ключевой ставки, как ожидается, пойдет вниз. Этот фактор станет одним из ключевых для подъема рынка. Вторым драйвером станет отложенный спрос, который будет реализовываться за счет клиентов банков, откладывавших приобретение недвижимости на время высокой ключевой ставки. Мы отмечаем рост числа краткосрочных вкладов, которые, несомненно, выйдут на рынок при снижении ставки».

В том, что заседание по ключевой ставке, которое Центробанк проведет 16 февраля, станет значимым для рынка недвижимости, согласны все эксперты без исключения. «От того, какой будет ключевая ставка, зависят рыночные тренды на год вперед — фактически, их определит февральское заседание ЦБ, — заявил директор по взаимодействию с инвесторами ГК „А101“ Анатолий Клинков. — Хотя резкого скачка спроса мы в любом случае не ожидаем. Возможно, в определенной мере сыграет свою роль миграция и возвращение релокантов, также мы ожидаем вероятного расширения целевой аудитории льготных ипотечных программ — например, за счет ипотеки для специалистов, работающих на предприятиях, связанных с гособоронзаказом».

Впрочем, застройщики и инвесторы не собираются взваливать проблемы на государство. Они своими силами способствуют привлечению аудитории. Повышение ставки по льготной ипотеке и рост минимальной суммы первоначального взноса стали серьезным вызовом, позволившим спланировать и принять меры для сохранения стабильного спроса. Чтобы нивелировать негативные факторы рынка, застройщики в регионах совместно с банками обсуждают программы поддержки заемщиков —рассрочку первоначального взноса, разные виды траншевых платежей, которые дают возможность дольщикам в определенные периоды минимизировать выплаты, систему trade-in и варианты «умной рассрочки». Где-то застройщики предлагают покупателям бонусы — дизайн-проекты, установку кондиционеров, другие приятные дополнения к приобретению нового жилья. По большей части, девелоперы соглашаются с тем, что подобные меры помогут им пережить период нестабильности, не прибегая к существенным скидкам на строящееся жилье.

Новые веяния

На сегодняшний день, несмотря ни на что, спрос на жилье не дает отчетливых поводов для пессимизма. «Даже на текущих ставках и с принятыми ограничениями люди желают решить жилищный вопрос», — говорит генеральный директор компании «Этажи Москва» Евгений Затонский. По его оценкам, в январе 2024 года, при снижении числа ипотечных консультаций, количество заключаемых договоров снизилось всего на 2%. При этом растет процент одобренных ипотечных кредитов по программам ИЖС, которые, вполне вероятно, станут новым трендом на рынке жилья.

В целом, позитивные настроения застройщиков и риелторов поддерживаются уверенностью в том, что целевые льготные программы ипотеки в том или ином виде непременно сохранятся и будут развиваться. Сегодня, помимо льготной ипотеки с господдержкой, отлично работает программа семейной ипотеки, которая, как полагают участники рынка, в том или ином виде будет продлена. Возможно, утверждают эксперты, новые льготные ипотечные программы будут, в отличие от ипотеки с господдержкой, более адресными, рассчитанными на определенные сегменты общества. По мнению Рустама Азизова, удачной идеей может стать ипотечная программа, рассчитанная на молодежь — в особенности, на молодые семьи.

«Наличие собственного жилья поможет молодым людям создавать семьи в более раннем возрасте, что будет, в свою очередь, способствовать решению демографических задач, стоящих перед страной», — считает Азизов. Также адресные ипотечные программы могут оказаться двигателем роста и развития для регионов: по мнению директора по продажам компании DOGMA Жанны Белянкиной, разработка подобных программ с участием региональных бюджетов способна сыграть сугубо положительную роль в привлечении необходимых региону специалистов — врачей, педагогов либо представителей любой другой специальности.

Так или иначе, по мнению участников рынка, целевые ипотечные программы слишком выгодны всем — потенциальным собственникам жилья, представителям индустрии и государству в целом — чтобы их развитие могло остановиться. «Ипотека — драйвер роста продаж и строительной отрасли в целом, — говорит Рустам Азизов, — так что было бы логично сделать шаг в сторону развития новых адресных ипотечных программ и, соответственно, сохранения доступности ипотеки».