С двойным злом: как не напороться на мошенников при покупке жилья
По оценкам агентств недвижимости, ежегодно от 3% до 5% покупателей оказываются в суде. И Верховный, и Конституционный суд порой встает на сторону граждан, если сделка была проведена ими вполне добросовестно. Сегодня, по данным профильных компаний, существует высокий риск приобрести квартиру у лиц, которые впоследствии станут банкротами. Еще чаще встречающаяся ситуация — это ненаделение детей недвижимостью после использования маткапитала. Одной из наиболее распространенных является схема ведомых продавцов — крайне спорная и опасная история для обеих сторон. Как не столкнуться с мошенничеством при покупке квартир и домов — в материале «Известий».
Сотни случаев
В настоящее время в РФ доля покупателей жилья, которые сталкиваются с мошенничеством, невелика и составляет порядка 0,5%. Однако, учитывая, что на вторичном рынке регистрируются десятки тысяч сделок, «это тем не менее сотни случаев», подсчитали специально для «Известий» в компании «Метриум».
— Подавляющее большинство жертв мошенников работают на рынке самостоятельно, без правового сопровождения, — сказал управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. — Самый частый тип мошенничества — преднамеренное банкротство продавца. Также распространено мошенничество с чередой смены владельцев за короткий промежуток времени.
В настоящее время, сообщили в «Инком-Недвижимость», на рынке недвижимости много ситуаций, когда покупатель как минимум может оказаться в состоянии долгих многолетних разбирательств после приобретения недвижимости — даже при условии, что были соблюдены все правила и нормы и покупатель проявил должную осмотрительность.
— По нашим наблюдениям, наиболее распространенной сейчас является тема ведомых продавцов, крайне спорная и опасная история для обеих сторон, — комментирует руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. — Продавца (как правило, одинокого человека) начинают вести мошенники, настаивая на фиктивной (с их слов) сделке купли-продажи квартиры в целях поимки преступников.
Причем мошенники также могут представляться сотрудниками ЦБ РФ, подкидывать в почтовый ящик официальные письма с печатями якобы государственных органов. Такие ведомые продавцы сразу после сделки перечисляют деньги мошенникам, а покупателям отказываются передать проданную квартиру.
— Многие ситуации могут закончиться негативным для покупателя решением суда, то есть в пользу предыдущего собственника, — говорит Борзенкова. — Всего лишь небольшая часть населения задумывается о юридической экспертизе и дополнительных проверках, полагаясь на собственное везение.
Проблема в том, что возможность проверить документы через онлайн-ресурсы расслабила покупателей, они стали более доверчивыми, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Работа таких сервисов, их внутренний механизм, действительно безопасна, — говорит она. — Но не стоит забывать, что не у всех пользователей благие намерения при выходе на сделку.
Генеральный директор премии в сфере недвижимости Urban Ольга Хасанова отмечает, что благодаря механизмам искусственного интеллекта они выявляют подозрительные объявления (с неадекватным ценником, отсутствующими или заведомо нереалистичными данными, объекты-«приманки») и пресекают потенциальные угрозы. Параллельно формируется база проверенных пользователей — продавцов, покупателей и риелторов, — снабженная списком отзывов.
— Однако мошенники приняли этот вызов, — подчеркивает Хасанова. — Поскольку на тех же агрегаторах коммуникация между потенциальными фигурантами сделки проходит в специальных чатах, снабженных защитными алгоритмами фильтрации, они всеми силами стремятся перевести общение в сторонние мессенджеры. Как только это происходит, жертве предлагается пройти по ссылке для совершения тех или иных операций. Причем ссылки ведут на страницы, тщательно замаскированные под интерфейс и дизайн соответствующего сайта-агрегатора. Это всё заканчивается потерями существенных сумм — десятков и сотен тысяч рублей.
Гендиректор агентства недвижимости «Юрист» Валерий Бойчук дополнил, что в последнее время всё чаще встречаются случаи мошенничества, когда пожилым гражданам предлагают участвовать в «операции по выявлению мошенников». Злоумышленники звонят под видом сотрудников силовых структур. Некоторые пользователи отзывчиво вступают с ними в контакт.
Поучительные прецеденты
Одним из моментов, который должен вызывать тревогу при покупке жилья, является подозрительно спешная перепродажа квартиры или дома при неадекватно низкой цене. Для иллюстрации, не так давно Верховный суд РФ выступил в защиту добросовестных покупателей квартир, определив, как следует вести себя в рамках «должной осмотрительности». О прецеденте «Известиям» рассказали в ВС: горсуд выдвинул покупателю такие претензии, которые делают покупку невозможной в принципе, а значит, ставят человека в ситуацию жертвы мошенничества (определение № 5-КГ19-88).
После смерти Н.З. ее однокомнатная квартира была переписана на гражданку Е.Ж. в качестве наследницы. Нотариус по заверениям дамы зафиксировал, что покойная — ее мать и что проживали они совместно. Сразу после получения жилья в собственность женщина быстро его продала некоему мужчине. Однако после сделки департамент имущества одного крупного мегаполиса в суде настоял, что продавец квартиры якобы солгала о совместном проживании двух женщин.
По правилам такая квартира может быть признана бесхозяйной. Суд признал недействительным свидетельство о праве на наследство, истребовал квартиру из чужого незаконного владения и лишил права собственности мужчину. Причем жилья на выезд ему давать никто не собирался, и мужчина должен был освободить квартиру вместе со своей семьей.
Впрочем, районный суд городским чиновникам отказал: гражданка — вполне себе легальная наследница первой очереди, а вот департамент горимущества вовремя не зарегистрировал право на имущество без наследника. Таким образом, по позиции райсуда, новый владелец М.В. — добросовестный приобретатель квартиры, который ориентировался на ЕГРН. Но чиновники не сдавались, а горсуд опять отменил свидетельство о праве на наследство и признал продажу квартиры недействительной, апеллируя к тому, что документы, подтверждающие совместное проживание, сфальсифицированы.
Любопытно, что аргументы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд счет неубедительными. Городской суд вынес вердикт: приобретателю нужно было проверять «ряд обстоятельств и документов». Например, нужно было проверить паспорт, взглянуть на свидетельство о рождении продавщицы и выяснить, почему она затянула с оформлением права собственности, а уже спустя месяц после регистрации жилье поспешно продала.
Покупатель М.В. в отчаянии обратился в Верховный суд РФ, где справедливо решили, что городской суд предъявил приобретателю требования, делающие покупку нереальной. Например, чего стоит абсурдное «возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство — что практически подрывает сам смысл существования нотариата как института, предназначенного для проверки этих обстоятельств». Иначе говоря, от М.В. требовали невероятных вещей — проверки того, о чем у него нет никаких сведений.
Известен и другой прецедент, когда жилье в итоге также осталось у покупателя. Некий А.Д. получил квартиру после цепочки перепродаж, устроенной мошенниками. Различные суды постановили, что квартира, оформленная на подставных лиц после смерти владельца, поменяла собственника незаконно, то есть сделки купли-продажи не имеют законной силы. Однако Конституционный суд постановил, что нельзя истребовать безнаследное имущество у гражданина, который ориентировался на вполне официальные данные ЕГРН (если только в деле не установлено, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться квартирой). Упрек в адрес чиновников звучал так же: не было предпринято своевременных действий для оформления жилья в пользу города.
Полезные предупреждения
Прежде всего мошенники могут ввести в заблуждение, исказить суть сделки, предложить якобы выгодные для обеих сторон условия, скрыть значимые факты, предъявить поддельные документы, замечают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. Так, например, в основе многих мошеннических схем с недвижимостью лежат поддельные доверенности.
Покупатель как будто действует от лица владельца недвижимости, а на самом деле никаких полномочий от него не получал. Важно помнить, что доверенность на распоряжение недвижимостью может быть только нотариальной, а такой документ легко проверить.
Иногда, правда, злоумышленники берут реальные доверенности и переписывают в них свои полномочия. Например, доверенность была выдана на межевание участка, а в подделке права поверенного расширились до продажи земли. При этом доверенность действительна, реквизиты реальны, все имена совпадают. Отловить такие точечные исправления просто так не получится. В публичном реестре не раскрывается содержание доверенности, так как это нотариальная тайна. Увидеть всё от первой до последней буквы в документе может только нотариус. Также он проверяет и другие документы и юридически значимые факты, лично общается с участниками сделки, объясняет им все ее детали и последствия. Поэтому для максимальной гарантии безопасности лучше всего удостоверять сделку у нотариуса.
— Важно достоверно убедиться, что собственник квартиры полностью дееспособен, в квартире не зарегистрированы иные жильцы, а также что продаваемая квартира не досталась собственнику недавно в наследство или получена в результате срочной покупки/продажи, — предупреждает член Ассоциации юристов России Коба Оржония. — Это всё может стать основанием для оспаривания сделки.
На рынке недвижимости встречаются разнообразные мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы. Продажа квартиры с лицами группы повышенного риска — одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Всё усугубляется, если квартира для продавца является единственным жильем, сделка является кабальной, собственника понудили подписать документы и/или намечается банкротство физического лица.
Адвокат АП города Москвы Екатерина Тютюнникова обращает внимание на то, что в выписке из ЕГРН содержится информация не только о собственнике, но и о наличии/отсутствии обременений, истории перехода права на объект.
Выписку может запросить сам собственник (в МФЦ, через личный кабинет на «Госуслугах», в Росреестре) либо открыть информацию для третьих лиц. Если собственник отказывается предоставить информацию, это повод задуматься, не мошенник ли он. Конечно, сведения можно запросить и через нотариуса, предоставив ему документ, подтверждающий основание для такого запроса. Специалист оценит, насколько это обоснованно, отмечает Тютюнникова.
Юрист Российской гильдии риэлторов (РГР) Оксана Байрамова предупреждает и о такой незаконной схеме, как реализация квартиры без выделения долей детям, членам семьи при использовании маткапитала, продажу объектов при занижении или завышении реальных цен.
— Всё это, безусловно, может повлиять в дальнейшем на вопрос добросовестности сторон и негативно отразиться даже на новом покупателе, например, банки могут оценивать законность предыдущих сделок и на основании этого одобрять или нет предполагаемый объект недвижимости в качестве залогового имущества, — говорит эксперт. — Чтобы обезопасить себя, следует обращаться к профессиональным специалистам по недвижимости и сертифицированным компаниям, которые берут на себя ответственность за проверку. РГР ведет реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов на площадке.
Доцент кафедры семейного и жилищного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Евгения Басос напоминает, что к разумным мерам, направленным на выяснение правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, относятся: ознакомление с правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца права собственности, непосредственный осмотр имущества, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
В пресс-службе «Домклика» замечают, что в документах не должно быть исправлений и помарок. Кроме того, при заключении сделки необходимо потребовать согласие супруга или убедиться, что квартира куплена не в браке. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.
