Каждому по потребностям: в ЦБ предлагают дифференцировать ставки по ипотеке
Ставки по льготной ипотеке стоит дифференцировать в зависимости от региона выдачи. Такое мнение высказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Одним из возможных критериев она назвала уровень зарплат на той или иной территории. Актуальны ли такие меры, насколько могут вырасти ипотечные ставки в крупных городах и как возможные нововведения отразятся на рынке недвижимости и объемах выдач, выясняли «Известия».
Дифференцировать ставки
ЦБ и правительство РФ должны обсудить дифференциацию льготной ипотеки. Одним из вариантов может быть уровень доходов в регионах, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме. Так она прокомментировала предложение председателя Госдумы Вячеслава Володина о дифференциации ставки льготной ипотеки по регионам в зависимости от средней зарплаты в них.
Спикер Госдумы отметил, что при одинаковых ставках по ипотеке и одинаковых льготных программах «зарплата в Москве отличается в разы от зарплаты в Костроме», и спросил Набиуллину, как она относится к тому, «чтобы процент по ипотечным кредитам был дифференцированным» в зависимости от средней зарплаты в том или ином регионе.
«Мы за то, чтобы льготные программы были адресными, потому что то, что у нас есть массовая программа, это привело к региональным перекосам. Действительно, значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, здесь же покупается инвестиционное жилье, люди из других регионов стараются здесь купить жилье, и конечно, нужно дифференцировать» — сказала глава ЦБ. Она добавила, что «надо посмотреть и на уровень проникновения ипотеки и жилищное строительство».
Давление на бюджет
Идея пересмотра условий льготных ипотечных программ обсуждается уже с начала года. Так, в конце октября Набиуллина, комментируя повышение ключевой ставки до 15%, высказалась в пользу повышения размера первого взноса по льготной ипотеке. Ипотека продолжает расти высокими темпами, поскольку «сказывается влияние льготных программ, которые нечувствительны к ключевой ставке», пояснила она.
В Минфине также заявили, что обеспокоены разрывом между ставками по рыночной и льготной ипотеке, сложившимся на фоне роста ключевой ставки ЦБ. Замглавы Минфина Алексей Моисеев назвал разницу к колоссальной и отметил, что «надо это все как-то поджимать».
— Первой ласточкой стало повышение размера первоначального взноса с 15 до 20% в сентябре 2023 года. Это событие стало триггером для рекордной выдачи льготной ипотеки в сентябре и снижения объема сделок уже к октябрю. Если тенденция по снижению дефицита бюджета (которая наблюдается с августа 2023 года) продолжится, то не стоит ожидать никаких резких решений по этому вопросу как минимум до начала весны 2024 года. Возможно, будет еще раз изменен размер первоначального взноса до 25–30%, чтобы убрать с рынка инвестиционные сделки, а оставить только тех, кому действительно требуется улучшение жилищных условий, — считает Аркадий Астрахан, гендиректор специализированного застройщика «Управление Регионального Строительства».
Компромиссное решение
Опасения финансистов связаны с тем, что льготная ипотека ложится бременем на федеральный бюджет. Это приводит к росту расходов и ограничивает влияние монетарной политики Банка России на рынок ипотечного кредитования. Предложение по дифференциации ставок в таких условиях эксперты считают неплохим компромиссным решением. Его реализация позволит сохранить программу господдержки и вместе с тем снизить нагрузку на бюджет, а также избежать перегрева рынка.
— То есть поднять ставки по льготной ипотеке в развитых регионах с активным строительством и оставить на прежнем уровне в регионах депрессивных. Это выглядит разумно. Если в каких-то депрессивных регионах с низкими объемами строительства и небольшими объемами выдачи ипотеки оставить льготные ставки на прежнем уровне, это не сильно надавит на бюджет, — поясняет Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
— Доходы граждан, в том числе материнский капитал, который используется в качестве первоначального взноса, зачастую несопоставимы в различных регионах. Кроме того, дифференцированные ставки позволят не только продлить программу льготного кредитования, но и сделать ее действительно адресной, — отмечает Владимир Прохоров, член генерального совета общероссийской общественной организации «Деловая Россия».
Разработать методику
Комментируя инициативу, эксперты рынка также обращают внимание и на то, что при ее реализации предстоит решить ряд методических проблем.
— Скажем, ставка будет меняться в зависимости от региона покупки квартиры, региона получения кредита или региона происхождения заемщика. В каждом из трех вариантов мы получим абсолютно разный эффект для рынка недвижимости. Скорее всего, любой инструмент дифференциации субсидированных ставок по регионам не будет идеальным, в силу того что примерно 50% сделок приходится всего на 10 крупнейших регионов (а около четверти-трети — на московскую и петербургскую агломерацию), — говорит Олег Репченко.
— Стоит учитывать, что в различных субъектах РФ отличается не только уровень доходов населения, но и средняя стоимость квартир. Размер льготной ставки должен рассчитываться на основе сопоставления двух этих параметров, — указывает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Влияние на рынок
Таким образом, по логике регулятора ипотека в регионах с более высокими доходами определенно будет дороже. Насколько в итоге могут вырасти льготные ипотечные ставки в городах, на которые приходится основной спрос?
— Ставки по текущим ипотечным программам, скорее всего, пересматриваться не будут. Более вероятно, что власти уже прорабатывают возможные варианты новых программ в 2024 году. Скорее всего, ставки будут выше, чем сейчас, если к середине 2024 года сохранится высокий уровень ключевой ставки. В этом случае субсидированная ипотека может выдаваться под 10–12% годовых, — считает Руслан Сырцов.
Если рыночные ставки в следующем году останутся на уровне 16–17% годовых, то их нужно будет субсидировать хотя бы до 12% годовых, чтобы ипотека вообще была минимально привлекательной. В городах поменьше (с население до 1 млн человек), возможно, власти сохранят ставки на уровне 10%, продолжает аналитик.
По мнению Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development, с учетом текущей стоимости рыночных кредитов программу следует внедрять во всех регионах, но в некоторых, включая Москву, Московскую область и Санкт-Петербург, повысить льготную ставку до 10–12%.
— Несомненно, сворачивание всеобщей льготной ипотеки под 8% приведет к снижению потребительской активности в мегаполисах. Однако система с дифференциацией ставок поможет избежать резкого сокращения спроса. Вероятно, субсидированные кредиты подорожают, но всё равно будут доступнее рыночных. То есть у клиентов в период действия повышенной ключевой ставки сохранится реальная альтернатива «заградительной» рыночной ипотеке под 15–17% годовых, — заключил эксперт.
