Жилой понт: сдавать посуточно жилье без согласия соседей не получится
Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект, устанавливающий новые правила для посуточной аренды помещений в жилых домах. По словам экспертов Общественного совета при Минстрое РФ, данный закон не отразится на мигрантах, так как они в большинстве случаев снимают жилье на длительный срок. Специалисты отмечают, что необходимо учесть интересы всех сторон. Однако некоторые эксперты считают, что новый закон фактически поставит крест на посуточной аренде в жилых домах. Подробности — в материале «Известий».
Краткосрочный наем
Госдума готовит ко второму чтению законопроект, разрешающий сдавать квартиру посуточно только в случае, если это не создает неудобств соседям. Об этом «Известиям» сообщили в комитете Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Законопроект предусматривает, что не менее 75% жильцов многоквартирного дома должны проголосовать и разрешить сдачу квартир в аренду на сутки. Таким образом будут соблюдены законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Проект был подготовлен по требованию Конституционного суда, который запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наем. В случае принятия закона собственник жилья сможет сдавать жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или договора аренды (юрлицу).
Конституционный суд своим постановлением указал на необходимость отобразить в Жилищном кодексе с одной стороны право собственника на распоряжение своим имуществом, в том числе сдачу квартиры в найм, а с другой — право всех остальных собственников на защиту своего комфортного проживания. Об этом «Известиям» заявил председатель комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.
По словам депутата, именно тема краткосрочной аренды вызывала самую активную дискуссию,поскольку постоянная смена соседей вызывает у жильцов дома негативные эмоции.
— Чтобы предметно говорить о краткосрочной аренде, необходимо в первую очередь четко определить, что же такое «краткосрочный найм». Это сдача квартиры на час, день, месяц? То же самое касается и регистрации договоров такого найма, и налоговых платежей, — пояснил депутат.
Эксперт Общественного совета при Минстрое России Татьяна Вепрецкая разъясняет, что законопроектом будут установлены требования в большей степени нефинансового характера. Например, собственник должен уведомить нанимателя о правилах проживания и записать его данные для возмещения ущерба, если таковой будет нанесен общему имуществу многоквартирного дома. Также законодатели планируют предусмотреть административную ответственность для собственников помещений за неисполнение и нарушение требований о посуточной сдаче помещений.
— Если у собственника помещения, сдающего посуточно в аренду жилье, не сложились отношения по разным причинам, то лучше переходить на длительный наем, — объясняет Татьяна Вепрецкая. — Обычно недовольные собственники-соседи обращаются во все органы власти, в том числе и ФНС. А при таких обстоятельства крайне сложно оставаться в тени и не платить налоги.
Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов замечает, что данный законопроект — первый шаг к разграничению оказания гостиничных услуг и предоставления помещения в краткосрочный наем.
— Он важен для нормальной жизни в многоквартирных домах с учетом интересов всех жителей, — говорит Рифат Гарипов. — Поскольку посуточная аренда жилья очень популярна и выгодна, необходимо учесть все интересы: и тех, кто получает доход, и тех, кто страдает от частой смены соседей.
Чтобы этот законопроект работал, важны также правила пользования общим имуществом, права соседей, замечает Рифат Гарипов.
— Никто не хочет беспорядка в своём доме, поэтому вполне логично, чтобы тот, кто получает доход, нес ответственность за поведение своих жильцов, располагал их паспортными данными, — отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое РФ. — Задача законопроекта не конфликт интересов арендного бизнеса и жильцов МКД, а поиск компромисса между ними.
Надо понимать, что законопроект регулирует именно посуточную аренду, очень похожую на гостиничный бизнес, объясняет эксперт Общественного совета при Минстрое России Татьяна Вепрецкая. В отличие от лиц, постоянно проживающих в многоквартирных домах, процент сдаваемых квартир в коммерческий наем незначителен, и еще меньше квартир с посуточной арендой.
— Посуточная сдача жилья больше всего предоставляет неудобства соседям, в отличие от найма помесячно, — говорит Татьяна Вепрецкая. — Очень сомнительно, что за счет аренды жилья выживают многие, данная деятельность в большинстве случаев для самозанятых является дополнительным, а не основным доходом и в целом не может сказаться на снижении уровня доходов.
По различным экспертным оценкам, на данный момент около 200 тыс. человек в России сдают недвижимость в посуточную аренду.
Исчезнет ли посуточная аренда из нашей практики
Президент Гильдии МСР России, действительный член Координационного совета по развитию внутреннего и въездного туризма при правительстве РФ Яна Бабина опасается, что законопроект вынудит индустрию краткосрочного найма уйти в тень. При этом посуточные квартиры — это не только семейный бизнес, но и на 80% женское предпринимательство, замечает она.
— В посуточных квартирах живут туристы, которые зачастую не могут себе позволить отель. Собирать согласие соседей надо против арендованных ночлежек и борделей, где живут асоциальные личности, которые реально приносят ущерб и представляют угрозу соседям. А посуточные квартиры играют огромную роль в развитии туризма, и для этого Минэк ввел в 2019 году ОКВЭД. А наличие договора краткосрочного найма и правил проживания подразумевает, что гость исполняет закон о тишине, о курении ровно так же, как и остальные жильцы дома, — говорит Бабина.
Яна Бабина считает, что договор может быть заключен как собственником жилого помещения, так и уполномоченным им лицом — такое предложение к поправкам было отправлено в Госдуму.
Законопроект в своем нынешнем виде не ухудшит положение участников рынка, считает руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Однако новые предложения по доработке законопроекта могут существенным образом ударить по белой части рынка аренды, снизить доходы граждан, а кого-то вообще лишить средств к существованию (например, пенсионеров).
— Законопроект, принятый в первом чтении, не усугубит ситуацию с соседями в МКД, — говорит Артем Кромочкин. — Но некоторые предложения по доработке могут фактически запретить аренду в МКД. Например, представляется нереальным получить разрешение от соседей-собственников на сдачу своей жилплощади в краткосрочную аренду.
Управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова предполагает, что такая норма поставит крест на посуточной аренде в жилых домах.
— И, видимо, посуточная аренда исчезнет из нашей практики, — допускает Мария Жукова. — Посуточная аренда — это фактически гостиничный бизнес, который требует определенных навыков его ведения. Чаще всего этим занимаются не собственники жилья, а арендаторы (как правило, это юридические лица или индивидуальные предприниматели), которые в свою очередь сдают эту квартиру (а чаще не одну, а имея пул квартир) в субаренду.
Жукова подчеркивает, что в случае принятия такого закона сдавать квартиру станет не просто труднее, а практически невозможно.
— Как арендодатели должны получать согласие жильцов многоквартирного дома? Через общедомовой чат? Через проведение собрания собственников жилья? Как это сделать, если часть собственников проживает по иным адресам, не оставляя своих контактов, часть квартир сдано в аренду и доступа к собственнику нет, часть квартир просто стоит закрытыми (купили «на вырост»)? В старых домах может быть половина частного жилья, другая — муниципальное жилье, то есть жильцы не собственники, — отмечает она.
Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко полагает, что предлагаемая мера, по сути, запретительная. Ведь собственников дома сложно даже собрать. Таким образом, получение такого разрешения будет фактически невозможно. Арендодатели будут снова уходить в тень, а конфликты между ними и арендаторами с одной стороны и жильцами МКД с другой — разгораться.
— Законодателю разумнее было бы требовать согласия соседей по этажу, где сдается квартира, — такое ограничение еще было бы хоть сколько-то реальным для арендодателя и вполне гарантировало бы спокойствие в доме, — говорит Павел Луценко. — Ведь вряд ли съемщики посуточных квартир всерьез беспокоят всех жителей дома. Обычно от них страдают лишь непосредственные соседи.
Эксперт считает, если государство задушит сегмент краткосрочной аренды, это ударит по небогатым туристам. Ведь цены в гостиницах в отсутствие конкуренции сразу вырастут, считает он.
Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова полагает, что после принятия закона право распоряжения собственным жильем будет находиться в прямой зависимости от мнения большего числа соседей и отношений между жильцами МКД.
— Первый же конфликт между собственником сдаваемой квартиры и соседями может привести к тому, что собственник будет сдавать свое жилье более скрытно и без соблюдения законов, а в массе это может привести к росту теневого сектора, — говорит Ирина Доброхотова. — Для государства это означает потенциальную потерю большого объема налоговых поступлений. Всё дело в том, что многие собственники жилья изначально приобретали квартиру именно под сдачу в аренду, и часто — именно в посуточную, так как это элементарно выгоднее. Получается, что стратегии этих людей, которые действовали полностью в своем праве, теряют всякий смысл.
Доброхотова полагает, что после принятия закона особенно непросто будет собственникам сдаваемого жилья в домах, где проживает много жильцов.
— Возникает вопрос о процедуре получения согласия 75% жильцов: это именно от всех проживающих, всех собственников или 75% от кворума, который обязателен для признания собрания состоявшимся? Кто будет заниматься организацией сбора согласий и в какой форме это будет происходить? Нужно ли собрание жильцов МКД? Или необходим поквартирный обход? Собрание очное или электронное? Если электронное, то на какой площадке? Какой орган будет фиксировать все эти полученные согласия? И какое наказание последует за сдачу в аренду квартиры без согласия?
В Минстрое отказались комментировать «Известиям» возможные последствия принятия закона о посуточной аренде.
