Ставок меньше нет: льготную ипотеку могут оставить только в ряде регионов
Льготную ипотеку могут оставить только в регионах с низким спросом на недвижимость, а первоначальный взнос по ней поднять с 20 до 25%. Такие предложения разработали в Госдуме и направили для оценки в Минфин и Центробанк РФ, выяснили «Известия». Инициатива представляет собой компромисс, альтернативу полной отмене программы льготного кредитования, которая в нынешнем виде заканчивает свое действие 1 июля 2024 года, отметили эксперты. Но нужно определить четкий критерий, в соответствии с которым будет приниматься решение — сохранять в конкретном регионе льготную ипотеку или нет, считают они.
Ограничение льготной ипотеки
Условия выдачи льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых хотят ужесточить. Депутаты Госдумы предложили уже с 1 января 2024 года поднять первоначальный взнос по ней до 25% с нынешних 20%, а с 1 июля 2024-го — оставить ее только в регионах с низким спросом на недвижимость. С копией письма в Минфин и Центробанк за подписью депутата Госдумы Александра Якубовского ознакомились «Известия».
Программа льготной ипотеки при покупке новостроек действует именно до 1 июля 2024 года. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина 27 октября сказала, что регулятор считает необходимым дальнейшее повышение первоначального взноса по ней, поскольку видит риски перегрева на рынке. А 30 октября замглавы Минфина Алексей Моисеев заявил журналистам, что ведомство выступает за то, чтобы не продлевать программу.
За восемь месяцев 2023 года 95% всех ипотечных кредитов на первичном рынке выдано в рамках льготных программ, сказал «Известиям» Александр Якубовский, ссылаясь на данные ДОМ.РФ. Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в следующем году вырастут почти в четыре раза: с 119,4 млрд рублей, запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд рублей, добавил он.
— Такой рост расходов при дефицитном бюджете страны несет серьезные риски для экономики, — подчеркнул депутат.
Кроме того, программы льготной ипотеки снижают эффект монетарной политики регулятора, отметил он. Рынок ипотеки слабо реагирует на изменения ключевой ставки, что приводит к необходимости еще больше ужесточать денежно-кредитную политику для сохранения ценовой стабильности, а это в свою очередь также негативно сказывается на общей экономической ситуации, сказал парламентарий.
С июля 2023 года Центробанк РФ уже четыре раза повышал ключевую ставку. Последний — 27 октября, до 15%. Ранее, 15 сентября, ставка поднималась до 13% годовых. 15 августа регулятор повысил ставку до 12%, а 21 июля ее уровень был увеличен с 7,5 до 8,5% годовых.
В сентябре 2023 года первоначальный взнос по льготным ипотечным программам с господдержкой повысили с 15 до 20%.
Сейчас средняя ставка по рыночным ипотечным программам составляет 14,5–15,5%, сказал экономист Андрей Бархота. Но на фоне более резкого повышения ключевой ставки диапазон ставок, вероятно, вскоре увеличится до 16–17%, считает он.
— Нужно переходить к более адресным программам ипотечного кредитования, запускать их локально, там, где необходимо стимулировать недостаточный спрос, — сказал Александр Якубовский. — Мы хотим, чтобы льготная ипотека стала реальным механизмом поддержки граждан и отрасли.
А часть колоссальных средств, которые государство тратит на поддержку общей программы ипотеки, следует использовать для решения проблемы жилья для детей-сирот и другие программы по строительству и предоставлению жилья в рамках социального найма, считает он.
— Порой льготной ипотекой пользуются не для улучшения жилищных условий, а для заработка — инвестируют в покупку жилья, — сказал член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов. — Но субсидирование должно идти реально нуждающимся, а не инвесторам.
«Известия» направили запрос в Банк России с просьбой оценить инициативу.
Как изменение условий повлияет на рынок недвижимости
Сейчас для предотвращения дисбалансов и «перегрева» на рынке жилья, вероятно, достаточно коррекции максимальной процентной ставки по льготной ипотеке, которая на данный момент составляет 8%, сказала «Известиям» главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
— А в середине следующего года, когда запланировано завершение льготной ипотеки, можно рассмотреть и другие меры, направленные на то, чтобы сделать льготную ипотеку целевой мерой поддержки, — полагает она. — В частности, возможно, есть смысл уменьшить максимальную сумму кредита, учесть объем нового строительства, оценить степень «перегрева» рынка в разных регионах.
Любые ужесточения выдачи ипотеки приводят к сокращению спроса: для тех, кто приобретает жилье по программе льготной ипотеки, размер первоначального взноса имеет немалое значение, сказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Предложения депутатов ГД вполне оправданны, считает генеральный директор «Ricci. Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Центробанк обеспокоен уровнем закредитованности граждан и оценивает текущие условия как высокий риск. Поэтому постепенно вводятся ограничительные инструменты, защищающие рынок от ипотечного кризиса, пояснила она.
— Мера охладит спрос на рынке жилья массового сегмента. Покупатель с ограниченными финансовыми возможностями очень чувствителен к любым изменениям условий приобретения квартиры, — спрогнозировала эксперт. — В высоком же сегменте спрос стабилизируется.
Подход к субсидированию ипотеки в регионах действительно может быть дифференцированным, но для этого необходимо учитывать целый комплекс факторов, связанных не только с уровнем спроса, но и с объемами строительства, демографической динамикой, состоянием местной экономики и пр., считает девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин.
— Если отменять льготные ставки по принципу «где много покупают, там и отменяем», то поддержки лишится практически весь строительный комплекс страны, потому что больше половины сделок с новым жильем приходится на 10–15 крупнейших городов, — считает девелопер. — Последствия в этом случае будут разрушительными и для строительства, и для рынка новостроек.
А по мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, инициатива представляет собой «образец конструктивного компромисса». Однако для реализации предложения нужно выделить четкий критерий, в соответствии с которым будет приниматься решение, сохранять в конкретном регионе льготную ипотеку или нет, отметил он.
Будущее рынка зависит от того, какие ипотечные программы останутся. Ипотека является драйвером спроса во всех сегментах, кроме элитного и премиума, сказала коммерческий директор ССК Анна Ших. Доля льготных программ в регионах выше, чем в столице: если в субъектах с довольно высоким спросом перестанет действовать льготная ипотека, то они станут регионами с низким спросом, отметила она.
