Тонкие достройки: число обманутых дольщиков может увеличиться на 5 тысяч
Риск превратиться в долгострои имеют 75 жилых домов, без квартир могут остаться порядка 5 тыс. человек, сообщил Фонд развития территорий в ответ на запрос президиума генсовета партии «Единая Россия». Сейчас в России 891 долгострой, это значит, что их число может вырасти почти на 8,5%. Притом что за последние полтора года количество долгостроя сократилось вдвое, сообщили «Известиям» в Генпрокуратуре. Чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков, в стране еще в 2019 году ввели систему эскроу-счетов. Однако проблемные дома возводятся без их использования — по разрешениям на строительство, которые девелоперы получили «про запас» еще по старым правилам.
Опасная зона
На первичном рынке России зафиксировано 75 потенциально проблемных объектов, которые находятся в зоне высокого риска, то есть могут стать долгостроями. Об этом говорится в письме Фонда развития территорий (ФРТ) в адрес президиума генсовета партии «Единая Россия» («Известия» ознакомились с копией документа). Сейчас, по данным Единого реестра проблемных объектов, в России 891 долгострой, то есть их число может увеличиться на 8,4%.
Квартиры в проблемных домах приобрело почти 5 тыс. человек, рассказал «Известиям» руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков, депутат Госдумы Александр Якубовский. По его словам, риски возникли из-за того, что эти дома строятся по старым правилам долевого строительства, когда покупатели квартир отдавали свои деньги непосредственно девелоперу.
В 2019 году, чтобы решить проблему обманутых дольщиков, такую схему заменили механизмом эскроу-счетов и проектного финансирования. Но накануне этого решения некоторые девелоперы получили большое количество разрешений на строительство по старым правилам. Возводить дома они начали не сразу, поэтому на рынке периодически и возникают проблемные объекты.
Фонд развития территорий ведет мониторинг деятельности застройщиков, которые начали возводить объекты до введения механизма использования эскроу-счетов, пояснили «Известиям» в ФРТ.
Оцениваются такие факторы, как степень готовности объекта, строительная динамика, наличие или отсутствие судебных разбирательств, количество заключенных договоров долевого участия и др.
Редакция направила запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать ситуацию.
— Сегодня основная причина, по которой новостройки становятся проблемными, — это неграмотно построенная финансовая модель проекта, не учитывающая риски удорожания стройматериалов, — сказал Александр Якубовский.
За последний год, по словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, расходы на закупку стройматериалов и оборудования, а также на оплату услуг специалистов в строительной отрасли выросли примерно на 30%. Как объяснила генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, это связано в том числе с уходом западных игроков, нарушением цепочек поставок.
Серьезной угрозы нет
Механизм эскроу-счетов значительно снизил риски появления долгостроев. Теперь для получения кредита на строительство девелоперам предъявляют требования по маржинальности проектов, также на полученные деньги застройщики сразу закупают материалы, отметил Александр Якубовский.
— Теперь финансовые модели большинства девелоперов предусматривают различные риски, включая галопирующую, то есть стремительно нарастающую инфляцию, — сказал Руслан Сырцов. — Поэтому резкое увеличение числа долгостроев в дальнейшем не произойдет.
Как сообщили «Известиям» в пресс-службе Генпрокуратуры, ведомство проводит работу по защите прав обманутых дольщиков. За 2022 год и первое полугодие 2023-го число жилых долгостроев сократилось вдвое.
— Существенной угрозы для участников долевого строительства сейчас нет, — уверен заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. — Когда была ковидная пандемия, число проблемных новостроек незначительно выросло. Однако для регионов это были единичные случаи задержек.
Устойчивость рынка
Система эскроу-счетов исключает бесконтрольное расходование средств дольщиков, сказал Александр Якубовский. И даже при самом неблагоприятном исходе, в случае банкротства застройщика, дома будут достроены за счет средств компенсационного фонда.
— Риск появления долгостроев, где средства граждан привлечены по эскроу-счетам, минимальны, — согласен член Ассоциации адвокатов России Шамиль Султанов. — Финансирование таких проектов осуществляется банком, что, с одной стороны, исключает перебои в поступлении денег, с другой — нецелевое расходование средств.
Новые правила и были введены для того, чтобы предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков, напомнил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов.
— Число обманутых участников долевого строительства уменьшается с каждым месяцем, а новых обманутых подписантов ДДУ не появляется, ведь в случае банкротства застройщика средства в полном объеме возвращаются тем, кто их вложил, — добавил он.
Но риск банкротств самих девелоперов всё равно есть, отметил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. От этого очень сложно застраховаться даже крупным компаниям, подчеркнул он.
— Эскроу-счета не спасают от банкротств, они больше нацелены на защиту прав дольщиков: деньги граждан аккумулируются на них до тех пор, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию. А наличие этих средств на счетах позволяет привлечь другого девелопера для завершения стройки, — напомнил он.
По мнению основателя и владельца группы «Родина» Владимира Щекина, долгострои могут появляться и с эскроу-счетами: из-за низких темпов продаж и проблем с проектным финансированием отдельные компании могут откладывать сроки сдачи объектов.
— Но если девелопер сорвал сроки или обанкротился, покупатель всегда может вернуть вложенные средства, — подчеркнул он.
Сейчас основная проблема отрасли связана с дефицитом платежеспособного спроса, пояснил Щекин. По его мнению, для ее решения государству следует продлевать действие льготных программ, а также стимулировать создание высокотехнологичных рабочих мест. Также девелоперы испытывают трудности в связи с резкой инфляцией, которая не всегда обусловлена сугубо экономическими причинами, добавил он.
По словам Владимира Щекина, сохраняются сложности, связанные с дефицитом кадров. Для их преодоления нужно создавать новые профильные учебные заведения и совершенствовать базу для практических занятий в вузах, полагает эксперт.
