Многая лета: россияне набрали долгосрочных кредитов
До 40% от общего объема новых ипотечных займов в конце 2022 года было выдано с максимально допустимым сроком — 30 лет. ЦБ назвал такой прирост экстремальным. С чем связано увеличение доли длинных кредитов, рискуют ли банки, выдавая ипотеку на такой длительный срок, и справляются ли с ней заемщики, выясняли «Известия».
Дольше некуда
Как пишет Центральный банк (ЦБ) в своем обзоре по розничному кредитованию, во второй половине 2022 года доля 30-летних ипотечных кредитов превысила 40% выдач, тогда как годом ранее она не превышала 20%.
Такой рост сроков ипотечного кредитования регулятор назвал экстремальным, обратив внимание на то, что около 41% кредитов выданы созаемщикам, которые по договору должны погасить ипотеку после 65 лет.
Как отметила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова, ситуация настораживает. Потому регулятор продолжит отслеживать риски розничного кредитования и при необходимости принимать меры.
По данным ЦБ, основным драйвером роста банковского портфеля в 2022 году были ипотечные заемщики. А максимальное проникновение ипотечного кредитования наблюдалось у граждан возрастной группы 35–40 лет — каждый пятый в этой возрастной категории имеет непогашенный ипотечный долг.
Тревожная тенденция
Средний срок выплат в последние годы действительно увеличивается: кредиты существенно дорожают, растут ежемесячные платежи. Чтобы снизить нагрузку на личный либо семейный бюджет, заемщики выбирают продолжительный срок погашения.
— Поскольку за последние два года цены на квартиры в старом жилом фонде росли вслед за расценками на новостройки, сейчас для покупки вторичных квартир нужен бюджет на 20–30% больше, чем, скажем, два года назад. В то же время доходы населения упали за период пандемии и в 2022 году. На этом фоне ставки по кредитам на вторичное жилье достигли примерно 12% годовых — это очень много после продолжительного периода ставок ниже 10% годовых. Для сравнения, на рынке новостроек благодаря различным госпрограммам ипотеку можно получить под 4–8% годовых, — указывает Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина».
— Подобный рост сроков ипотечных кредитов прежде всего вызван существенным увеличением в 2022 году стоимости недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке). Это обусловило необходимость банков и заемщиков оформлять ипотеку на максимально возможный в большинстве банковских тарифов срок — 30 лет, поскольку растягивание ипотеки во времени позволяет обеспечить заемщикам максимально сниженный ежемесячный платеж, а банкам уложиться в регуляторные ограничения в части показателя долговой нагрузки заемщиков, — добавляет Инна Солдатенкова, эксперт аналитического центра «Банки.ру».
Еще одной причиной аналитик называет высокую популярность в 2022 году субсидированной ипотеки от застройщиков, где средний срок кредитования составлял от 20 до 30 лет.
Риски есть
Рост доли «длинной ипотеки», особенно в российских реалиях, эксперты считают тревожной тенденцией. Как отмечает Владимир Щекин, в России большое число заемщиков с такими сроками может создать долгосрочные риски для стабильности банковской системы. Сейчас средний срок по всем выданным кредитам — 24 года, хотя еще пять лет назад он был на уровне 17–18 лет.
— Основные риски «длинной ипотеки» для банковского сектора связаны с тем, что стоимость денег будет снижаться из-за инфляции быстрее, чем заемщик будет выплачивать проценты по кредиту. При этом ЦБ РФ может повысить ключевую ставку рефинансирования уже в текущем году, а значит, все кредиты тоже подорожают, а заемщик будет продолжать платить по более низким ставкам, — поясняет Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.
С другой стороны, 30-летняя ипотека — хотя и достаточно новый продукт для рынка, но для банков, скорее, уже не относится к категории с повышенным риском.
— Рынок постепенно накопил статистику, и появилось понимание, какую норму резервирования можно применять. Это позволило снизить ставки, во многих банках ставки на 20 и 30 лет уже практически идентичны, что существенно удешевляет продукт для клиента. В итоге 30-летний кредит стал вполне привлекательным продуктом, где ежемесячный платеж может быть действительно сравним со ставками аренды, — отмечает Алексей Майстренко, основатель и CEO платформы автоматизации агентских продаж TYMY.
Гасят раньше
Наконец, по неофициальной статистике, около 60% заемщиков гасят 30-летнюю ипотеку раньше срока примерно на 30%, то есть в среднем за 20 лет. Разобраться с долгом многим помогает рефинансирование ипотеки.
По оценкам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», большая часть заемщиков справляется с кредитными обязательствами всего за пять лет.
— Большая часть клиентов закрывает кредиты досрочно, в течение 4–5 лет. Лишь немногие заемщики действительно намерены выплачивать сумму до пенсии, — соглашается Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
— Практика показывает, что в среднем ипотека даже без учета рефинансирования гасится менее чем за 10 лет, — сообщил Константин Бахтин, эксперт-юрист арбитражной практики консалтинговой группы «Гебель и партнеры».
«Так, в первом полугодии 2022-го ставки были двузначными. Те, кто брал ипотеку во втором полугодии, рефинансировали ее под проценты в 2–3 раза ниже. Выплачивать ипотеку раньше срока помогает именно время, так как уже через 5–10 лет деньги дешевеют на фоне инфляции, а заработные платы растут, и ежемесячный платеж для заемщика становится всё дешевле. Он может себе позволить платить тот же процент от своей заработной платы, но он уже будет выше ежемесячного платежа, а значит, погашаться ипотека будет с опережением графика», — поясняют аналитики Freedom Finance Global.
Тем не менее ни банк, ни заемщик не знают, как сложится ситуация на столь долгорочном горизонте. Основной риск для банков в том, что залоговые квартиры по программам от девелоперов переоценены. Их рыночная стоимость изначально ниже суммы кредита. Другое дело, что в долгосрочной перспективе цены на жилье неизбежно растут. А риски для банков, возникающие при увеличенных сроках кредитования, нивелируются за счет страхования заемщиков.
