Перспективы развития: как помочь механизму КРТ стать еще эффективнее
Программа комплексного развития территорий занимает важное место в региональной повестке. Однако запуск и реализация проектов КРТ не всегда идут гладко. О том, как шло обсуждение проблем и вариантов их решений на состоявшемся в Совете Федерации круглом столе «О реализации механизма комплексного развития территорий в субъектах Российской Федерации», — в материале «Известий».
В мероприятии приняли участие сенаторы, представители федеральных и региональных органов власти, Единого института развития в жилищной сфере России ДОМ.РФ, Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) и Российского союза строителей.
Комплексное развитие как национальная цель
Два года назад указом президента РФ были обозначены цели развития страны на период до 2030 года. Одна из них — обеспечение безопасной и комфортной среды для жизни. На языке цифр это значит, что ежегодно должны улучшаться жилищные условия для как минимум пяти миллионов российских семей. Речь не только о квадратных метрах, но и о создании комфортной среды в новых микрорайонах.
Именно этому и служит механизм комплексного развития территорий. Федеральный закон № 494-ФЗ, регламентирующий применение механизма КРТ, был принят в декабре 2020 года.
— Спустя два года мы видим, что процесс запуска подобных проектов идет во многих регионах. В настоящее время их градостроительный потенциал превышает 155 млн кв. м. Реализация данных проектов будет способствовать достижению национальной цели по увеличению объема жилищного строительства до уровня не менее 120 млн м2 в год, — отметил в своем выступлении на круглом столе председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко.
Эксперты констатируют, что регионы уже разработали необходимую нормативную правовую базу. Сейчас применение механизма, по словам первого заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Александра Ломакина, рассматривается в отношении 779 территорий общей площадью свыше 26 000 га. Регионы уже приняли 249 решений о КРТ, выдано 70 разрешений на строительство.
— Механизм уже запущен в работу, он активно реализуется в Московской области, ЯНАО, Кировской, Тюменской областях, Челябинской, Республике Марий Эл, Белгородской области, Красноярский край, Москве и многих других субъектах Федерации, — отметил он.
Привлекая инвесторов
Вовлечение федеральных земель под реализацию проектов КРТ — одно из важных направлений деятельности Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. В работе у госкорпорации сегодня 90 проектов в 43 российских регионах с градостроительным потенциалом более 18 млн м2.
Первые аукционы ДОМ.РФ на право реализации проектов КРТ прошли в Тюмени и Хабаровске в конце 2021 года. В 2023 году первые дома в рамках реализации проектов уже будут введены в эксплуатацию в Тюмени.
— КРТ — важнейший для ДОМ.РФ инструмент, сокращающий инвестиционно-строительный цикл. Он позволяет раскрыть потенциал неиспользуемых территорий с точки зрения комплексного жилищного строительства, дает инвесторам новые возможности, повышает уровень жизни людей, — отметил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
По его словам, использование механизма КРТ существенно ускоряет процесс стройки. Региональные власти уже согласовали 58 проектов, а по 15 уже идет строительство в 13 регионах с градостроительным потенциалом 1,75 млн м2.
КРТ, по словам Филиппова, — хороший механизм, который любят и инвесторы, и регионы.
— В тех регионах, где есть проблемы с объектами социальной инфраструктуры, мы включаем в обязательство инвесторов необходимость строительства этой инфраструктуры, раньше такой возможности не было, — подчеркивает эксперт.
Перспективы развития Филиппов видит в повышении привлекательности участия в проектах КРТ для инвесторов.
— Опираясь на опыт реализации таких проектов, вместе с коллегами мы проработали меры, которые позволят вести эту важную и масштабную работу еще более эффективно. Интересы людей мы учитываем прежде всего, поэтому в рамках интеграции наших аукционов «за долю» с механизмом КРТ в том числе предлагаем меры по упрощению процедуры выкупа нового жилья под социальные нужды регионов, — отметил заместитель генерального директора ДОМ.РФ.
Аукционы «за долю» помещений в будущих жилых комплексах, снижающие расходы инвесторов, проводятся компанией с 2020 года. Уже реализуется 21 такой проект в 16 регионах.
— Воронежская область одной из первых отозвалась на инициативу ДОМ.РФ опробовать на практике модель городской среды по новым стандартам, — рассказал заместитель председателя правительства Воронежской области Константин Кузнецов. — Сейчас у нас реализуется пилотный проект, в рамках которого ведется застройка территории ЖК «Яблоневые сады», в том числе с применением сразу нескольких инструментов инфраструктурного меню.
Результат такого сотрудничества местные власти видят в увеличении количества и качества предложений доступного для всех категорий горожан комфортного и экономически выгодного жилья.
Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков говорит, что промежуточные итоги от внедрения механизма КРТ компанией ДОМ.РФ представляют из себя «по-хорошему впечатляющие цифры».
— Самое преуспевающее направление — это вовлечение реальных проектов в оборот, что и делает ДОМ.РФ. При вовлечении федеральных земельных участков это удобная конструкция, потому что большая часть из них имеет сложную правовую природу, и механизм КРТ ускоряет вовлечение этих участков в оборот, — отметил Глушков на круглом столе.
Есть проблемы
Регионы заинтересованы, процесс идет, динамика положительная, но участники встречи отметили, что есть определенные трудности при запуске и реализации КРТ.
— Есть ряд проблем, среди которых: трудности реализации подобных проектов на приаэродромных территориях, отсутствие механизмов поддержки застройщиков по расселению ими ветхих многоквартирных домов, — подчеркнул Андрей Шевченко.
Последнее — немаловажная часть программы: в России около 100 млн м2 жилья имеют признаки ветхости (такие дома, по Гражданскому кодексу, тоже могут быть расселены в рамках проектов КРТ) и официально признаны аварийными более 20 млн м2 жилья.
— Инструмент КРТ во многих регионах является единственной возможностью продолжить программу расселения из аварийного и ветхого жилого фонда. В рамках комплексного развития реализуется расселение многоквартирных домов, признанных аварийными, а также не признанных аварийными и подлежащих сносу и реконструкции, но подходящих под соответствующие критерии, установленные субъектами Федерации. Это позволяет людям поменять старое некомфортное жилье на новое без долгих лет ожидания признания его аварийным, — отметил в своем выступлении Александр Ломакин.
Сегодня в рамках расселения по проектам КРТ рассматривается 300 территорий жилой застройки, на которых находятся более 7000 жилых домов, из которых более 1700 признаны аварийными. Переселение уже началось в шести регионах: Мурманская область, Марий Эл, Якутия, Ставропольский край, Тюменская область и ЯНАО.
Эксперты отмечают, что предпринимательские риски застройщиков также высоки, поскольку уже после заключения с застройщиком договора о комплексном развитии территории жилой застройки некоторые многоквартирные дома могут быть исключены из проекта на основании решения, принятого на общем собрании собственников.
Представляет проблему и отсутствие возможности реализовывать проекты КРТ жилой застройки на территориях, полностью занятыми ветхими объектами индивидуального жилищного строительства — частным сектором, то же касается и смешанной застройки — там, где ветхие частные дома соседствуют с промзоной. В итоге значительный градостроительный потенциал остается нереализованным.
Есть и решения
Участники круглого стола по результатам обсуждения приняли несколько рекомендаций, которые предложат рассмотреть правительству. В числе законодательных инициатив — наделение ДОМ.РФ возможностью самостоятельно разрабатывать документы по планировке территории под КРТ, а регионов — правом реализовывать такие проекты на участках, по которым им переданы соответствующие полномочия.
Также предлагается дать возможность ДОМ.РФ получать долю квартир в построенном жилье в рамках аукционов по проектам КРТ, которые позже могут быть переданы без торгов регионам и муниципалитетам по ценам Минстроя России для решения социальных задач. По словам Дениса Филиппова, соответствующий законопроект подготовлен совместно с Минстроем и в ближайшее время будет внесен в правительство.
Вице-президент Российского союза строителей, председатель комитета по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий Максим Федорченко отметил как позитивный тот факт, что при обсуждении и внедрении механизма КРТ учитываются интересы строительной отрасли. Он подчеркнул, что только 10% проектов инициируются местными властями, в подавляющем большинстве случаев привлекается частный капитал.
— По сути, мы видим, что без инвесторов, без застройщиков развитие механизма КРТ в регионах невозможно. Что нужно инвестору? С одной стороны, рентабельность, с другой — минимизация рисков, потому что эти проекты очень длинные и сложные.
Федорченко считает, что при реализации проектов КРТ необходимо использовать все возможные меры господдержки.
Одновременно с регионами обсуждается возможность расширения категорий участков, на которых можно осуществлять КРТ, урегулирование вопросов обеспечения жилищных прав частников — владельцев участков и домов при реализации КРТ, а также меры, направленные на снятие ограничений на предоставление проектного финансирования.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков уверен, что нужно не только работать с нормативно-правовыми вопросами и добиваться законодательных изменений, но и нарабатывать опыт положительных практик, которых сейчас очень не хватает, и тиражировать лучшие из них.
