Век доли не видать: как будут бороться с «серыми» схемами в сфере недвижимости
Обманутыми покупателями недвижимости в РФ потенциально могут стать в ближайшие годы от 5 до 8 тыс. человек — прежде всего те, кто приобрел самострой или апартаменты. Таким прогнозом поделились с «Известиями» в общественном совете при Минстрое. Некоторые застройщики и девелоперы продолжают обходить систему эскроу-счетов при помощи самых разных схем. В обеих палатах парламента осознают, что закон об эскроу-счетах (условном депонировании) надо обновлять. Одним из потенциальных нововведений может стать обсуждаемая поправка о раскрытии для застройщиков эскроу-счетов по этапам строительства. «Известия» разбирались в том, как максимально защитить дольщиков и при этом не разорить застройщиков.
Схемы закона
В настоящее время в регионах РФ, как и в Москве, большинство девелоперских проектов в сфере жилищного строительства реализуется в рамках закона о долевом строительстве, и дольщики, как правило, защищены эскроу-счетами. Таким образом, «серые» схемы реализации недвижимости являются скорее исключением.
По данным Госдумы, на конец октября в России в активной фазе реализации находятся 6273 строительных проекта, и в 5563 случаях средства граждан привлекаются с использованием эскроу-счетов (по данным портала наш.дом.рф, эскроу-счета используются в 89% случаев). По данным мониторинга Фонда развития территорий, в настоящий момент в зоне риска находятся дольщики 195 жилых объектов в 43 регионах РФ. Причины самые разные, но главное то, что, по словам представителей Москомстройинвеста, на рынке всё еще остаются застройщики, которые используют непрозрачные схемы при реализации проектов. Даже на московском рынке тому есть конкретные примеры.
— Так, в двух московских проектах группы компаний Seven Suns Development — «Светлый мир «В стремлении к свету...» (ул. Илимская, вл. 3/5) и «Светлый мир «Сказочный лес...» (ул. Лосиноостровская, вл. 45) — недвижимость реализуется по «серым» схемам, — сказали «Известиям» в пресс-службе комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. — Традиционное взаимодействие с банком, когда для застройщика открывается кредитная линия, в этих случаях не соблюдается. Москомстройинвест неоднократно обращался в правоохранительные органы по поводу проектов Seven Suns Development для принятия мер прокурорского реагирования по каждому проекту. Последний раз — в октябре 2022 года.
Схема упомянутого участника рынка, по сообщению пресс-службы Москомстройинвеста, выглядит следующим образом: застройщиком по договору долевого участия (ДДУ) продается значительная доля реализуемой площади проекта по заниженной цене («В стремлении к свету...» — 100% площади, «Сказочный лес...» — 30%). «Далее аффилированное юрлицо уступает права ДДУ гражданам по цене в 3–4 и более раз выше цены ДДУ. В итоге права граждан защищены только в размере денежных средств на эскроу-счете, что существенно меньше фактически внесенной суммы», — отметили в Москомстройинвесте.
Вместе с тем в самой компании Seven Suns Development «Известиям» пояснили, что «застройщики ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету...» и ЖК «Светлый мир «Сказочный лес...» привлекают деньги участников долевого строительства для постройки домов в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (№ 214-ФЗ). Этими застройщиками соблюдаются все требования к привлечению денежных средств, установленные ст. 15.4 упомянутого закона».
— В силу п. 1 и 2 ст. 11 закона № 214 после заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), уплаты цены ДДУ в порядке, установленном ГК РФ и с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства, его участники вправе уступить свои права требования по такому договору, — подчеркивают в Seven Suns Development. — Таким образом, реализация объектов долевого строительства в ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету...» и ЖК «Светлый мир «Сказочный лес...» ведется в рамках законодательства.
Плюсы с минусами
— Застройщики используют самые разные способы привлечения средств людей. Часть таких инструментов сейчас оценивают в Центробанке, — рассказал председатель комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. — Многие уже видели рекламу застройщиков с экстремально низкими ставками в 0,01% — в июне больше двух третей жилищных кредитов выдавалось именно по таким программам. Но надо понимать, что в долгосрочной перспективе это ведет к проблемам с обслуживанием ипотеки и дисбалансом в стоимости между новостройками и рынком вторичного жилья. И самое главное — к медленному наполнению эскроу-счета. С точки зрения строительства не всё так однозначно, но девелоперам такая схема дает гораздо больше плюсов, чем минусов. Хотя эти правоотношения ее требуют полной оценки.
По его словам, среди распространенных способов обойти систему в рамках гражданского законодательства — продажа квартир по сильно заниженным ценам с целью последующей перепродажи, предварительные договоры купли-продажи. Всё это, конечно, должно насторожить потенциального покупателя, предупреждает Сергей Пахомов. Такие схемы могут означать или тот факт, что у застройщика не хватает средств на строительство (а это прямой путь к недострою), или проблемный объект, с которым будут сложности при вводе в эксплуатацию.
В данный момент Госдума совместно с правительством ищет инструменты, при которых в плюсе будут все участники строительного рынка — не только банки или дольщики. «Пока не будет найден инструмент, который устроит всех участников долевого строительства, отказываться от эскроу мы не будем», — сказал глава комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ.
Источник в кабмине рассказал «Известиям», что еще в конце лета застройщики настойчиво просили власти открыть доступ к эскроу-счетам. «Однако ни полностью, ни частично раскрывать эскроу-счета не будут. Единственное, возможно, законодатели пойдут на раскрытие счетов по этапам строительства», — уточнил источник. Именно сейчас эта поправка обсуждается на разных уровнях. Понять интерес застройщиков можно: многие из них жалуются на перекос в сторону банков, когда застройщики должны постоянно перекредитовываться.
Основным предметом споров до сих пор являются сроки раскрытия эскроу-счетов для застройщиков. Ст. 860.8 ГК РФ содержит прямой запрет на распоряжение денежными средствами для дольщика и застройщика в течение срока действия договора. А согласно п. 3 ст. 860.8 ГК РФ банк обязан перечислить деньги застройщику в течение 10 дней после представления документа о вводе в эксплуатацию. Чтобы смягчить эти условия, Минстрой давно выступает за поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но Минфин пока не поддерживает эту инициативу. В Госдуме сообщили, что в текущую схему эскроу вносить изменения не планируется, а схемы с траншевой ипотекой и нулевой ипотекой от застройщика будет регулировать ЦБ.
Привлечение средств граждан по иным видам сделок — бронирования, предварительного договора купли-продажи, договоров обеспечения исполнения обязательств в будущем, покупки векселя — является нарушением законодательства о долевом строительстве, влечет административную и уголовную ответственность для лиц, нарушивших порядок привлечения средств граждан на стадии строительства, и создает угрозу имущественным правам и интересам граждан.
— Одна из беспокоящих всех лазеек — прежде всего договоры уступки права требования, и сейчас мы намерены добиваться, чтобы проведение сделок такого рода, связанных с приобретением жилого помещения, возможно было только с регистрацией в Росреестре, с обязательным указанием размера обременений, необходимых доплат и так далее, — сказал «Известиям» руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, депутат ГД Александр Якубовский. — Иначе говоря, любые операции с привлечением денежных средств граждан должны осуществляться с участием государственного регистрирующего органа. Над запретом любых опосредованных схем привлечения денежных средств мы сейчас и работаем.
В Российской гильдии риелторов (РГР) считают, что законодательно обязательно нужно прописать возможность продажи квартир лишь после ввода зданий в эксплуатацию. Правда, по мнению РГР, слишком жесткие правила об обязательном использовании эскроу-счетов в долевом строительстве могут привести к уходу с рынка значительного числа независимых некрупных строительных компаний, что может повлечь за собой монополизацию рынка и, как следствие, негативную для потребителей динамику цен. В гильдии отмечают, что именно это может быть одной из причин того, что схему уступок прав дольщиков пока не запретили окончательно.
Эти волатильные деньги
Очевидно, что прежде всего нежелание замораживать деньги в банках толкает часть застройщиков и девелоперов на разнообразные схемы. Сразу после вступления в силу закона о счетах эскроу самой популярной схемой было оформление реализации на аффилированных лиц (директора, учредителей компании и т.д.), которые затем передавали квартиры и другие помещения дольщикам по договорам уступки права требования или цессии, напомнил руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. По его словам, сегодня самым «чувствительным» инструментом обхода закона об эскроу был и остается договор цессии (когда уступка права требования возникает с момента госрегистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта).
— Компания, которая выкупила ДДУ, письменно уведомляет застройщика о переходе права требования по договору уступки новому дольщику, а конечный покупатель платит за квартиру после госрегистрации договора цессии, если цедент — юридическое лицо, — отметил Рифат Гарипов.
В последнее время некоторые застройщики предлагают дольщикам разные формы договоров: бронирования, инвестирования или те или иные договоры обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры и бронирования (например, с помощью задатка). Есть и другие лазейки. Например, с покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный договор купли-продажи на конкретную квартиру, а оплата квартиры после завершения строительства осуществляется выпущенным компанией векселем. Основной договор заключается, если дом сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер.
— Есть и ряд других нестандартных схем, но надо понимать, что подобные договоры не регистрируются в Росреестре, а все возможные споры решаются по суду, и дольщик никак не застрахован от рисков: например, в случае банкротства застройщика его не включат в очередь кредиторов компании, — разъясняет Рифат Гарипов. — В настоящее время проверками в регионах достаточно активно выявляются нарушители закона. Но нужны не только проверки и судебные прецеденты, но и развитие информирования населения о рисках, связанных с нарушениями закона об эскроу.
Немаловажно для потребителей осознавать то, что схема с минимальной стоимостью первичного договора долевого участия и выплатой основной части стоимости в качестве платы за уступку права при определенных обстоятельствах может сделать дольщика соучастником преступления — уклонения от уплаты налогов, напоминают в Российской гильдии риелторов.
Справедливости ради: изобретательность застройщиков не всегда юридически является признаком криминального поведения, отмечает президент РГР Ирина Зырянова. Отрасль застройщиков неоднородна. На одной стороне спектра крупные федеральные компании, для которых практически нет ограничений доступа к проектному финансированию. У них длительная кредитная история, и банки без особых сложностей предоставляют им финансирование на весь период строительства. На другом конце небольшие региональные компании, которые не так интересны банкам или финансовые показатели которых не позволяют привлечь финансирование на приемлемых условиях.
— Собственно, для этого и появляются замысловатые или не очень схемы, позволяющие застройщикам получать финансирование для строительства объекта, — отметила Зырянова.
— Грань между «нуждой в деньгах» и обманом очень тонкая и зыбкая, и не всегда даже профессионал может понять, кто перед ним — мошенник или застройщик, который иным образом не может найти деньги на проект, — говорит Ирина Зырянова. — Можно, конечно, сказать, что таким финансово ограниченным застройщикам нет места на рынке, но за пределами столичных агломераций и региональных административных центров не так много желающих строить новое жилье, а спрос есть везде, и зачастую только такие не очень устойчивые застройщики могут этот спрос удовлетворить.
Всё же для любого девелопера эскроу-счета — это подтверждение надежности, подчеркивает эксперт «ЦИАН. Аналитики» Виктория Кирюхина.
— В схему взаимодействия «девелопер – дольщик» с 2019 года вошел также банк, который не просто осуществляет проектное финансирование, но и оценивает надежность проекта — финмодель, ее устойчивость при резком падении спроса, — говорит Виктория Кирюхина. — Результат уже виден — на рынке нет крупных банкротств известных компаний, что неоднократно наблюдалось до 2019 года, то есть до внедрения эскроу (СУ-155, Urban Group, Мортон и др.). Доверие к первичному рынку растет, как и доля сделок, приходящаяся на него.
